МОСКВА, 10 мая. /Корр. ТАСС Анна Топорова/. Масштабная программа сноса пятиэтажек в Москве не привела к увеличению потенциального спроса на "хрущевки" и не повысила цены на них. Однако эта стабильность временна, полагают опрошенные ТАСС эксперты.
В активной фазе программа реновации все же повлияет на московский рынок, в том числе сократит сегмент вторичного жилья, а также будет "удерживать" цены на квартиры в новостройках.
"Ничего не происходит сейчас ни со спросом, ни с предложением", - сказал руководитель пресс-центра риелторской компании "Инком-недвижимость" Евгений Жених, добавив, что потенциальный спрос измеряется в количестве обращений граждан в риелторскую компанию с вопросами о покупке или продаже жилья на вторичном рынке.
"Доля сделок с квартирами в пятиэтажках остается примерно такой же, как и в "досносные" месяцы, спрос на это жилье заметно не вырос и не просел", - согласна с коллегой управляющий партнер агентства недвижимости "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.
А вот предложение, по словам Толстик, заметно сократилось.
"За март (о программе сноса было объявлено на уровне главы государства 21 февраля 2017 года - прим. ред.) доля квартир в пятиэтажках сократилась в общей структуре предложения на 12%. Это вызвано тем, что часть собственников отказались от продажи - кто-то просто хочет получить от города новое жилье, а кто-то выжидает, чтобы продать квартиру в хрущевке по наиболее выгодной цене. Кроме того, часть продавцов перестала предоставлять скидки", - отметила Толстик.
После заявления мэра Москвы Сергея Собянина о запуске программы сноса пятиэтажек зимой 2017 года число интересующихся покупкой или продажей жилья на вторичном рынке Москвы за неделю выросло на 25%, сообщали ранее эксперты "Инком-недвижимости".
Впоследствии оказалось, что эти звонки были исключительно разведывательного характера. "Все звонки сводились к тому, чтобы узнать, какова судьба тех самых потенциальных переселенцев, куда их будут переселять, сколько стоит их недвижимость и т. д.", - уточнил руководитель пресс-службы компании.
Спекуляции на теме
Тогда же, в начале марта вместе с резким скачком потенциального спроса часть собственников "хрущевок" подняла цены до 10%. Это ни к чему не привело, отметил Жених. По его словам, пятиэтажки - это низколиквидное жилье.
В целом же ценовая картина не показывает скачков, добавила Толстик.
"И в марте, и в апреле цены на квартиры в пятиэтажках практически не изменились. Средняя удельная цена по Москве составляет: панельные хрущевки - 156,3 тыс. руб. за кв. метр, кирпичные пятиэтажки - 180,9 тыс. руб./ кв. м. Изменение средней удельной цены предложения по итогам месяца находится в пределах погрешности", - отметила управляющий партнер агентства недвижимости "Миэль-Сеть офисов недвижимости".
Представитель "Инком-недвижимость" добавил, что рынок недвижимости сегодня чувствует себя не очень хорошо.
"Если кто-то более-менее чувствует себя неплохо в новой экономической реальности, то это как раз сегмент новостроек, но никак не "вторичка", и уж тем более не сегмент морально устаревшего пятиэтажного жилья", - добавил он.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в границах "старой Москвы" по итогам 2016 года выросла на 6,5% и составила 199 тыс. рублей, средняя стоимость квартир за этот же промежуток времени снизилась на 7,6% - до 15,8 млн рублей, отмечают эксперты аналитического центра и департамента новостроек "Инком-недвижимость".
При общей тенденции к снижению цен на жилье в новостройках, собственникам продаваемых "хрущевок" следует снижать цены как минимум на 12-15%, считают эксперты.
"Покупателям это жилье интересно только с точки зрения цены. Его чаще всего готовы покупать выходцы из бывших советских республик. Чуть ли не единственным критерием при покупке жилья у них выступает низкая стоимость. После того, как цены поднялись, даже этим целевым группам перестало быть интересно", - продолжил он.
Представитель пресс-службы обратил внимание, что поколению 20-30 летних людей, которые имеют средства для покупки жилья, "хрущевки" и "сталинки" уже не интересны. Они присматриваются к новому жилью с новыми архитектурными и инженерными решениями, а также с хорошей инфраструктурой, добавил Жених.
Цены на новостройки и вторичное жилье
Изменений цен на фоне запуска программы реновации на первичном рынке пока нет, отмечает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.
"Некоторые изменения могут быть чуть позже в том случае, если владельцы квартир в пятиэтажках не захотят никуда переселяться, а предпочтут продать квартиру и самостоятельно подобрать себе другой вариант на первичном рынке. В любом случае закон должен принять окончательную форму, чтобы жители уже смогли определиться со своими пожеланиями, со стратегией поведения в связи с программой реновации жилья", - пояснила она.
В дальнейшем московская программа реновации во время ее активной фазы будет коррелировать с ценами на новостройки, полагает эксперт.
"Если на рынок будет выводиться одномоментно большой объем нового жилья, то это, безусловно, приведет если не к снижению, то, по крайней мере, к удерживанию цен на текущем уровне. Вывод на рынок огромного количества новостроек будет влиять на подмосковные новостройки, так как чтобы стимулировать спрос подмосковным девелоперам придется демпинговать", - рассуждает Шаталина.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов с ней не согласен. "Определенный запас прочности по снижению цен за счет сокращения прибыли у столичных застройщиков есть, но в Московской области и Новой Москве заметный ценовой демпинг в текущей макроэкономической конъюнктуре вряд ли возможен", - считает Попов.
Еще одним последствием запуска программы сноса пятиэтажек в Москве станет сокращение прослойки самого бюджетного вторичного жилья, то есть уменьшение объема вторичного рынка.
"Сложится ситуация, когда на вторичный рынок будет даже меньше влиять конкуренция со стороны других лотов на вторичном рынке, нежели предложения на первичном рынке. К тому же в нижнем ценовом сегменте, скорее всего, останутся варианты только в новостройках", - отметила Шаталина из "МИЭЛЬ-Новостройки".
При этом, по мнению Шаталиной, застройщики, реализующие квартиры в новостройках в рамках программы реновации, в ряде районов будут опускать цены ниже рыночных. "Если говорить о ценах в проектах, вышедших в рамках реновации, то вывести такой огромный объем жилья по рыночной цене просто невозможно. В связи с этим предполагаю, что застройщики в попытке реализовать квартиры в новостройках в рамках программы реновации как можно скорее будут выводить их примерно на 10-15% ниже по стоимости по сравнению с полностью рыночными условиями", - рассказала она.
О программе реновации
В начале 2017 года президент РФ Владимир Путин поручил мэру Москвы Сергею Собянину снести все так называемые хрущевки в Москве, а на их месте построить новые дома. Программа рассчитана минимум на 10-15 лет. Когда примерно к июлю 2017 года будет определен список домов, подпадающих под снос, станут понятны объемы реновации. По предварительным данным, речь шла о 25 млн кв. метров.
Однако пока в списке для голосования жителей, которое пройдет с 15 мая по 15 июня, чуть более половины домов: 4,5 тыс. вместо изначально заявленных почти 8 тыс., где живут 1,6 млн человек. В перечень для голосования вошли пятиэтажки, отвечающие двум условиям: неудовлетворительное техническое состояние дома и поддержка значительной частью (более 70%) опрошенных жителей включения своего дома в проект программы. На начальном этапе финансироваться программа будет из городского бюджета. По словам мэра Москвы Сергея Собянина, "для раскрутки программы расселения потребуется около 300 млрд руб. в течение трех лет".
Жители Москвы, чьи дома войдут в этот список морально устаревшего или ветхого жилья, получат квартиры такой же или большей общей площади. В начале марта 2017 года в Госдуму был внесен законопроект, регулирующий порядок реновации пятиэтажного жилого фонда в столице. 20 апреля документ был принят в первом чтении.