Долгое время отечественный рынок сдаваемого в аренду жилья считался рынком арендодателя, не испытывающего недостатка в желающих снять квартиру. Исключением стал 2022 год. Количество предложений аренды квартир резко выросло, а число арендаторов, наоборот, заметно сократилось. Особенно нетипичной эта ситуация оказалась для рынка крупных городов. Однако продлилась ли эта тенденция и в 2023 году?
О том, какие тренды преобладают на рынке арендной недвижимости сегодня и что можно ожидать в ближайшем будущем, рассказываем в нашем материале.
Нетипичный год
У рынка арендного жилья в России за последнее время случилось два острых периода. Первый — в марте 2022 года, после начала СВО. Второй — в сентябре-октябре, после объявления в стране частичной мобилизации. Оба события вызвали нездоровый ажиотаж среди части сограждан, поспешивших переехать за границу. К ним прибавились иностранные специалисты, которых на родину отозвали фирмы, сокращавшие свое присутствие в российских проектах. В результате на рынке резко выросло число предложений о сдаваемых в аренду квартирах, и как следствие — упали цены. По данным обзора рынка арендного жилья ДОМ.РФ, с октября 2022 по январь 2023 года прирост количества съемных квартир по России достиг 40%. При этом в Москве и Санкт-Петербурге цифры оказались еще более впечатляющими — 55% и 69% соответственно. "После вспышки спроса на покупку новостроек в 2020 году к середине 2021 года на рынок аренды вышла масса нового предложения. Вместе с тем сформировался тренд на загородную жизнь из-за режима самоизоляции и популяризации удаленной работы, поэтому цены на аренду жилья в городах снизились, — поясняет аналитик ФГ "Финам" Наталия Пырьева. — В 2022 году объем предложения на рынке несколько сократился, поскольку после событий 24 февраля часть собственников спешно продавала инвестиционные квартиры. Кроме того, случилась волна эмиграции из России, поэтому рынок аренды жилья просел из-за сжатия и спроса, и предложения".
Маятник в обратную сторону
Тем не менее прошлогодние тенденции продлились недолго. Эксперты рынка сходятся во мнении, что в 2023 году ситуация начала меняться, а рынок аренды жилья в России стал возвращаться к равновесному состоянию. "Спрос на аренду жилья снова начал расти, поскольку ипотечные ставки стали повышаться, а цены на новостройки достигли пика. На данный момент наблюдается рост цен на долгосрочную аренду", — говорит Наталия Пырьева.
Более того, по словам директора по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероники Янушкевич, с начала 2023 года число активных объявлений сокращалось и темпы этого сокращения нарастали от квартала к кварталу. Если в первом квартале количество активных объявлений уменьшилось на 4%, то во втором квартале — уже на 23%. "К июлю предложение аренды жилья в России опустилось до минимального уровня за последние полтора года", — говорит она. При этом спрос на жилье оставался стабильным.
По данным ДОМ.РФ, в результате смещения баланса спроса и предложения квартиры в мегаполисах стали сдаваться быстрее: в Москве срок экспозиции объявлений (то есть срок их актуальности) снизился до 33 дней (–2 дня за второй квартал), в Санкт-Петербурге — до 25 дней (–12 дней за квартал). А вот в остальных городах срок экспозиции прибавил в среднем два дня и составляет на начало июля 42 дня.
Одновременно снова подросла стоимость аренды жилья, хотя на уровни 2021 года она вышла пока только в регионах. В Москве средняя стоимость аренды отстает от уровня июля 2021 года на 5%, в Санкт-Петербурге — на 6%. "Таким образом, медленно, но верно рынок аренды жилья становится рынком арендодателя", — заключает Вероника Янушкевич.
Арендовать или покупать?
Этот весьма распространенный вопрос по-прежнему остается актуальным. С одной стороны, многочисленные льготные программы по ипотеке вызвали ажиотаж на рынке и по опасениям Центрального банка РФ даже грозят надуванием "ипотечного пузыря". С другой — ставки по кредитам на жилье растут, а с 2024 года минимальный первоначальный взнос для покупки квартиры в большинстве случаев вырастет до 30%. Точнее, именно такой уровень рекомендует регулятор, а коммерческие банки в своих программах могут делать его ниже.
Но для этого им необходимо будет создавать дополнительные резервы. Можно не сомневаться, что возросшую нагрузку банки учтут в своих стратегиях и либо повысят порог взноса до рекомендуемого ЦБ, либо поднимут процентные ставки по программам. "Инициатива регулятора по поэтапному повышению объема первоначального взноса направлена на стабилизацию рынка. Идея заключается в том, что эти деньги будут собственными деньгами заемщика и залоговая стоимость квартиры (которая, как правило, на 20–25% ниже рыночной стоимости) как раз и будет покрывать объемы выданного кредита в том случае, если заемщик не справится с обязательствами", — говорит старший преподаватель кафедры инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Ксения Баландина. "Исторически круг семей, которые могут позволить себе ипотеку и коммерческую аренду, сопоставим. Но за последние годы привлекательность аренды по сравнению с ипотекой возросла. Причины — произошедший рост стоимости жилья, с одной стороны, и относительно стабильный размер арендной платы из-за роста предложения — с другой. Сейчас мы отмечаем устойчивый спрос на наши арендные проекты. Все дома заполнены более чем на 97%, включая новые проекты, с запуска которых прошло не менее года. На сегодня доступно всего 30 предложений из нашего общего портфеля 2 789 квартир", — поясняет Вероника Янушкевич. По ее оценке, на сегодняшний день в целом по стране средний арендный платеж за двухкомнатную квартиру на 20–25% ниже среднего ипотечного платежа за такую же квартиру даже по льготным программам: 24–25 тыс. рублей против 29 тыс. рублей.
Куда дальше?
Эксперты ожидают, что дальнейшее ужесточение правил работы на рынке ипотеки продолжит делать более привлекательным вариант с арендой, а не покупкой. По словам Ксении Баландиной, даже несмотря на незначительное снижение в прошлом году, цены на квартиры все еще выглядят аномальными.
"Учитывая общее ухудшение благосостояния россиян и высокие цены на недвижимость, спрос на аренду будет стабильным, что позволит собственникам повышать арендные ставки", — считает Наталия Пырьева. Согласна с этим и Вероника Янушкевич: "Во втором полугодии при отсутствии внешних негативных факторов можно ожидать дополнительного роста ставок аренды в городах-миллионниках до уровня 2021 года".
Тем временем сдача недвижимости в аренду, как оказалось, поддерживает благосостояние заметного количества россиян. Проведенное в январе 2023 года порталом "Работа.ру" исследование показало, что 29% граждан имеют пассивный доход от тех или иных капиталовложений. 9% из них получают его именно от таких арендных договоров.
Впрочем, существует и компромиссный вариант — жить в съемной квартире, копя на первый взнос. Минстрой совместно с ДОМ.РФ и Росмолодежью разрабатывает программу, которая позволит молодым (до 35 лет) людям получать от государства субсидию на аренду жилья на время накопления ими первоначального взноса. Накопление этого взноса будет обязательным условием получения госпомощи, а сама скидка может составить до 50% от стоимости аренды.
По предварительным ожиданиям, программа сможет охватывать более 300 тыс. человек ежегодно и при этом вывести часть рынка аренды из серой зоны. Очевидно, что на субсидию смогут претендовать только те арендаторы, которые заключают официальный договор с собственником. Впрочем, пока программа находится на ранней стадии. Не даны ответы на многочисленные вопросы. Например, продолжат ли получать скидку участники программы, если уже во время участия им исполнится 36 лет. Или будут ли существовать ограничения по метражу на одного человека, а также будут ли какие-то требования к качеству самого жилья. Поэтому сроки запуска программы пока неизвестны.
Евгений Мазин