Эксперты: оживление спроса на жилье возможно при ключевой ставке 10-14%

МОСКВА, 24 июля. /ТАСС/. Снижение ключевой ставки до 10-14% сможет оживить спрос на рынке жилья, считают опрошенные ТАСС эксперты и девелоперы. На фоне дорогих кредитов и ипотек застройщики предлагают покупателям рассрочки, акции и другие способы покупки квартир, однако основным инструментом, способным спровоцировать отложенный спрос, остается денежно-кредитная политика ЦБ.

С осени 2024 года ЦБ сохранял ключевую ставку на уровне 21% годовых и лишь в июне 2025 года снизил ее до 20%. Ключевая ставка напрямую влияет на процентные ставки по ипотечным кредитам. Более жесткая денежно-кредитная политика ЦБ привела к резкому сокращению выдачи ипотек, что в свою очередь отражается на динамике строительного рынка. По данным финансового института ДОМ.РФ, продажи жилья в новостройках в первом полугодии 2025 года снизились на четверть.

"По данным ДОМ.РФ, на июнь 2025 года непроданная площадь квартир в строящихся домах России составляет 54,4 тыс. кв. м, или 46% от общего объема строительства. В настоящее время можно говорить об отложенном спросе на жилье, поскольку стоимость ипотеки стала непомерной для многих потенциальных покупателей", - заявил президент Национального объединения строителей Антон Глушков.

По его словам, с начала 2025 года фиксируются единичные случаи банкротств и предбанкротного состояния стройкомпаний - в первую очередь, региональных подрядчиков. Это обусловлено отсутствием у таких фирм доступа к крупному банковскому финансированию и долгосрочным кредитам. Еще одна тенденция - сокращение деятельности в секторе строительства.

"На фоне снижения числа вновь запускаемых проектов сокращается спрос на строительную услугу, что приводит к масштабным массовым сокращениям строительных предприятий повсеместно на территории всей России", - указывает Глушков. Ситуация может измениться в случае, если сдерживающие покупателей факторы, в том числе в виде высоких ставок, ослабнут или исчезнут.

"В тотальную льготную ипотеку не вернемся"

В последний раз значительный рост ипотечного портфеля банков в России зафиксирован в 2023 году. Основной остается ипотека с господдержкой, сохраняя долю от общего числа кредитов на уровне 70%, сообщил председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.

"Рыночные кредиты недоступны для широкого круга покупателей. Надо сказать честно, в последнее время те, на кого была изначально ориентирована господдержка, не могли приобрести квартиру даже при нулевой ставке по ипотеке при рыночной цене квадратного метра, сейчас в этой части ситуации стала здоровее", - считает Пахомов.

На фоне осложнения ситуации на рынке жилья ЦБ снизил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с первоначальным взносом от 20% и показателем долговой нагрузки менее 70%. Это стимулировало банки выдавать больше кредитов надежным заемщикам, пояснил Пахомов. Кроме того, обсуждается субсидирование ставок проектного финансирования для застройщиков, которые планируют вводить объекты в 2026 году и позднее. Это должно компенсировать высокую стоимость кредитов.

В России 1 июля 2024 года завершилась программа льготной ипотеки под 8% на новостройки, которая действовала с 2020 года. По ней было выдано более 1,5 млн кредитов на сумму свыше 6 трлн рублей, следует из данных ДОМ.РФ. Продолжают действовать часть узконаправленных программ.

"Мы, конечно, понимаем, что в ситуацию двух-трехлетней давности с тотальной льготной ипотекой мы уже точно не вернемся", - подчеркивает Пахомов. При этом он не считает ситуацию в отрасли кризисной, а уже принятые и обсуждаемые меры должны смягчить часть проблем.

Однако без снижения ключевой ставки существенных изменений в части финансовых механизмов не предполагается. "В целом, оживление рынка возможно при снижении ключевой ставки хотя бы до 15% и замедлении инфляции до целевых показателей. То есть когда ставки по ипотечным кредитам и по банковским вкладам пойдут вниз, а люди, накопившие средства на счетах, начнут их более активно вкладывать в недвижимость", - полагает Пахомов.

Для повышения спроса на жилье нужна и реорганизация отрасли, а из полноценного кризиса сектор выйдет через годы, считает главный экономист ВЭБ.РФ Андрей Клепач. "Чтобы поднялся спрос, ставка должна снизиться до 9-10% <...>. В то же время должна произойти реорганизация отрасли. Упала доступность жилья из-за роста цен. Сейчас происходит спад разрешений на строительство. Из кризиса стройка выйдет, скорее, в 2028-2029 годах", - отметил он.

Комфортная ставка для регионов

Большинство опрошенных ТАСС крупных девелоперов, которые работают в различных регионах РФ, отрицают заморозку действующих и планируемых проектов на фоне низкого спроса и дорогих кредитов, однако ключевая ставка остается важнейшим фактором на рынке.

"По проектам, по которым строительство началось до кризисного времени, - там ставка сейчас идет в районе 14 15%. Те проекты, которые сейчас стартуют, <...> - там ставка до 29%", - сообщила руководитель департамента недвижимости уфимской группы компаний ПСК-6 Виктория Тарасова. Комфортной в компании считают ставку на уровне "хотя бы 12%".

С такой оценкой согласны и в самарской девелоперской компании "Альянс-менеджмент". "Мы считаем, что рынок оживет при ставке по ипотеке 12%, если она будет ниже - это придаст серьезный импульс для более активного старта новых проектов", - отметил генеральный директор компании Данил Либуркин.

Прогноз Банка России по постепенному снижению ключевой ставки до 13-14% в 2026 году дает надежду на активизацию "отложенного" спроса, сообщил директор по стратегическим инвестициям краснодарского инвестиционно-строительного холдинга AVA Group Евгений Панасенко. В строительно-инвестиционной компании "Девелопмент-Юг" (Краснодар) также полагают, что снижение ставок до таких значений спровоцирует спрос. "Для начала оздоровления рынка ставки должны снизиться до 14%, но ожиданий, что это наступит в этом году, практически нет", - пояснил вице-президент по маркетингу компании Владимир Кравченко.

Ипотека станет более доступна для покупателей при ставке 12-12,5% годовых, отметил начальник управления розничного кредитования ростовского банка "Центр-инвест" Николай Парамонов.

В условиях высоких ипотечных ставок сохраняет позиции выдача ипотек по льготным программам. В некоторых регионах РФ действуют специализированные программы, в частности, некоторым жителям Архангельской области доступна "Арктическая ипотека". По ней происходит большинство сделок, отметил председатель правления группы "Аквилон" Александр Фролов. При этом комфортной ставкой для региона в группе называют до 12%, а оживление спроса ожидают при ставке 14-16%.

Варианты для покупателей и ожидания девелоперов

Льготная ипотечная программа под 2% также действует на Дальнем Востоке, в Новороссии и Донбассе, Белгородской области. Для разных категорий населения доступны "ИТ-ипотека", "Семейная ипотека", "Сельская ипотека". Кроме того, застройщики активно используют в качестве способа реализации "квадратов" программы лояльности, сезонные акции и другие механизмы стимулирования спроса. Популярность набирают такие инструменты, как "правильная" и траншевая ипотеки, которые позволяют снизить процент или платежи, отмечает управляющий партнер, коммерческий директор новосибирской ГК "Камея" Алексей Баев. "Разрыв между депозитами и ипотечной ставкой не должен быть таким как сейчас. Все, что меньше 15%, было бы более-менее рабочей историей, а по поводу комфорта - наверно, меньше 12%", - полагает он.

Эксперты ожидают, что 25 июля совет директоров ЦБ может рассмотреть снижение ставки до 18% годовых. Советник председателя ЦБ Кирилл Тремасов заявлял, что регулятор без сомнения будет рассматривать вариант снижения ключевой ставки не менее чем на 1 процентный пункт.