Общий экономический спад весной 2022 года не мог не отразиться на рынке недвижимости — сокращался спрос на жилье и запуск новых девелоперских проектов. Как строительная отрасль восстанавливается после кризиса, что происходит с доступностью жилья и будут ли предложены дополнительные меры поддержки, в интервью ТАСС на Восточном экономическом форуме рассказал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин.
— Никита Евгеньевич, последний раз мы встречались с вами на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ), где было принято решение снизить ставку по льготной ипотеке с 9% до 7%. Кроме того, планомерно снижается ключевая ставка Центробанка. Как эти и другие факторы повлияли на выдачу ипотеки в стране? Восстановился ли спрос?
— Президент России Владимир Путин поставил перед нами задачу — достичь прироста ипотечного портфеля на 2,5 трлн рублей в этом году. Выдача ипотеки складывается из кредитов на вторичном и первичном рынках, в том числе льготных кредитов. Что касается льготной ипотеки, после снижения ставки до 7% мы действительно видим рост выдачи. В июле россияне взяли порядка 19,5 тыс. ипотечных кредитов — это увеличение к июню на 55%. Эффект мы видим еще и благодаря тому, что стало возможным сочетать льготную ипотеку с другими программами, которые предлагают банки и застройщики, и тем самым увеличивать сумму кредита. Но посмотрим, что будет дальше. Конечно, пока рынок не восстановился, и нам важно дальше смотреть, что будет с ключевой ставкой, и уже в сентябре как-то реагировать, чтобы выполнить поручение президента.
— Сейчас выполнение этого поручения представляется реальным?
— Институт развития ДОМ.РФ говорит, что при дальнейшей динамике это реально. Но мы пока сдержанно относимся к мнению, что при динамике, какая наблюдается сейчас, поручение может быть выполнено.
— Какие могут быть дополнительные меры тогда введены?
— В первую очередь мы надеемся, что будет дальнейшее снижение ключевой ставки. Выдача льготной ипотеки растет, однако это только часть в общем объеме выдачи. Предметно будем рассматривать необходимость введения дополнительных мер в сентябре.
— Вы упомянули про возможность сочетать льготную ипотеку с другими ипотечными программами, допустим субсидированными от застройщика. Это довольно сложный продукт. Действительно ли с ним работают банки?
— Сегодня, когда едешь по Москве или другим городам, везде встречаются билборды с предложением низких ставок по ипотеке. Это совместный продукт застройщика и банка. И Сбербанк, и ВТБ, и Банк ДОМ.РФ, и остальные банки, у которых большой ипотечный портфель, — все научились работать со смешанной ипотекой, и они ее выдают. В том числе и поэтому мы видим такие темпы прироста по льготным программам.
— Как ведут себя цены на жилье? Как изменилась его доступность?
— Конечно, сегодня уже нет такого роста цены, который был в пандемию. Это связано с увеличением объема предложения на рынке недвижимости. Если посмотреть данные Росстата, то за второй квартал стоимость жилья увеличилась всего на 6,5% по отношению к первому кварталу. С учетом нынешней инфляции можно говорить, что темпы роста цен на жилье снижаются, и это сказывается на доступности. Она увеличивается за счет всех тех мер поддержки, которые существуют, в том числе за счет льготной ипотеки.
— Остается вопрос с заемщиками, которые взяли льготную ипотеку в период высоких ставок — по 12%, по 9%. Как в Минстрое относятся к возможности разрешить таким заемщикам рефинансировать льготный кредит?
— Сам Минстрой относится положительно, мы поддерживаем возможность рефинансирования, но решение пока не принято. У нас в средствах, предусмотренных Минстроем, этих денег нет. Поэтому здесь в первую очередь нужна позиция Минфина. Решение будет за правительством.
— Будет ли еще как-то видоизменяться льготная ипотека? Может быть, опять при снижении ключевой ставки изменится ставка по программе? Будет ли льготная ипотека продлена на 2023 год?
— Мы выступаем за продление. Вернемся к этому вопросу, когда после середины сентября посмотрим, что у нас происходит со спросом. Будем принимать решение совместно в правительстве.
В любом случае с учетом нынешнего уровня ставок и того, что происходит с ценой квадратного метра при текущей инфляции, сегодня лучшее время, чтобы покупать жилье
— Весной в период высоких ставок вы отмечали возможность введения льготной ипотеки на вторичное жилье, если принятых мер поддержки окажется недостаточно. Целесообразно ли сейчас вводить поддержку вторичного рынка жилья?
— Все, что будет связано с ипотекой, будем решать в сентябре.
— В июне льготная ипотека была расширена на строительство частных домов хозяйственным способом, то есть собственными силами. Могли бы оценить предварительные результаты программы?
— В целом до конца года мы планируем выдать порядка 7–9 тыс. кредитов на 52 млрд рублей. К середине августа уже выдано около 1 тыс. кредитов, из которых 300 — в июле, а с 1 по 18 августа заемщики взяли еще 700 кредитов. Мы видим, что программа активно набирает темп.
— Считаете ли вы необходимым увеличить имущественный налоговый вычет на покупку жилья и погашение процентов по ипотеке в связи с ростом цен на недвижимость?
— Мы обсуждаем это предложение, будем предметно с Минфином отрабатывать. Пока решение не принято.
— А как относитесь к предложению ввести имущественный налоговый вычет на аренду жилья?
— Мы это тоже рассматриваем, пока ничего конкретного тоже не могу сказать.
— Статистика свидетельствует о росте ввода жилья в этом году. Достичь этого удается в основном за счет индивидуального жилищного строительства, а если мы говорим о многоквартирных домах, то это проекты, которые были начаты около трех лет назад. Что сейчас происходит с новыми девелоперскими проектами, с выдачей разрешений на строительство? Наблюдается ли рост объемов текущего строительства?
— По проектным декларациям с привлечением средств граждан сегодня строится порядка 100 млн кв. м многоквартирного жилья. Эти объемы сопоставимы с докризисными, и даже есть динамика. Градостроительный потенциал для строительства жилья в России составляет порядка 242 млн кв. м. В настоящее время выданы разрешения на строительство 150 млн кв. м — это означает, что застройщики купили землю и перевели ее под многоквартирное жилищное строительство. Понятно, что весной и летом этот объем немного просел. Весной — из-за турбулентности, а летом — ввиду сезонности. Но сейчас мы видим начинающуюся положительную динамику по запуску новых площадок, фиксируем прирост по выдаче разрешений. По данным регионов, за семь месяцев 2022 года выдано порядка 4 тыс. новых разрешений на строительство 26,5 млн кв. м жилья. Это рост на 18% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом важно, чтобы застройщики понимали, что в перспективе трех — пяти лет у них будет сформирован хороший спрос. А для этого льготные программы должны действовать минимум на этот период времени.
— Хватает ли сегодня в строительной отрасли кадров?
— Да, все в порядке. Если взять весь объем государственных и инвестиционных строек, у нас за последние полгода нет ни одного обращения ни от одной компании, которая бы попросила как-то простимулировать дополнительное количество работников. Все в порядке в этой части. Идет работа по пилотному проекту по централизованному набору мигрантов из Узбекистана для работы на российских стройках. После отмены ковидных ограничений мы в целом фиксируем большой приток рабочей силы из Таджикистана, Узбекистана, из Киргизии. А с учетом того, что зарплаты повысились в отрасли, российские граждане тоже с удовольствием идут работать на стройки.
— Как вы оцениваете результат проекта по набору рабочей силы из Узбекистана? Сколько мигрантов въехали в Россию на работу в рамках этого проекта?
— По пилотному проекту лимит составлял 10 тыс. граждан, было отобрано 13,5 тыс. человек, въехало и работает на территории нашей страны порядка 4,5 тыс. человек. У проекта есть своя специфика, и дальше лимит будет выбираться. Сейчас Минтруд немного корректирует условия. Важно, что мы научились организовывать понятный и прозрачный въезд работников с точки зрения их здоровья, с точки зрения безопасности. Думаю, что дальше это просто будет распространяться уже на весь квалифицированный отбор, который осуществляют Роструд и коллеги из дружественных стран.
— Вы сказали, что выросли зарплаты строителей. Это в перерасчете к курсу доллара?
— Нет, это абсолютно никакого отношения не имеет к курсу доллара. Сегодня средняя зарплата в стройке достаточно достойная относительно других отраслей. Особенно если мы говорим о квалифицированных кадрах.
— Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин не так давно упоминал высокую производительность северокорейских рабочих. Идет ли работа по привлечению мигрантов из КНДР?
— Работа ведется в рамках межправительственной комиссии по торгово-экономическому и научно-техническому сотрудничеству России и КНДР под руководством министра природных ресурсов и экологии Александра Александровича Козлова. А как это будет дальше, посмотрим. Сложный вопрос. Действительно, северокорейские строители очень хорошо работают. Но есть ряд специфических ограничений, связанных с резолюцией ООН. Последние два или три года граждане КНДР не работают на территории нашей страны. Но мы прорабатываем вопрос, как это можно сделать.
— Принято ли уже решение о том, когда будет снят мораторий на банкротство застройщиков, на включение домов в реестр проблемных объектов? Ожидаете ли рост количества долгостроев и обманутых дольщиков после снятия моратория?
— Мы предлагаем отменить мораторий на включение в единый реестр проблемных объектов, все остальные моратории пока продолжают действовать. Проект с соответствующими изменениями мы внесли в правительство, нам все его согласовали. Думаю, что в сентябре он будет принят. Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работают механизмы эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков.
Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов
— Куда были направлены средства, оставшиеся неиспользованными по программе льготного кредитования застройщиков по ставке 15%, запущенной в марте 2022 года?
— Все 35 млрд рублей, предусмотренные по программе, были выбраны. Формула программы позволяла субсидировать ставку меньше 15%. В результате эта программа оказалась одной из самых эффективных антикризисных мер, так как мы поддержали строительство более 20,5 млн кв. м жилья в 52 регионах России. Застройщики получили льготные кредиты, их финансовые модели не были пересмотрены, это дало им возможность как запускать новые проекты, так и без увеличения стоимости квадратного метра для населения реализовывать текущие стройки.
— Продолжаются ли дискуссии по поводу возможности введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов?
— Нет. Этот вопрос снят с повестки.
— Над какими законодательными инициативами сейчас работает Минстрой?
— Наверное, самое основное — мы отрегулируем 214-й федеральный закон о долевом строительстве в части того, чтобы люди четко понимали свои права при приемке квартир в новостройках и понимали гарантийные обязательства. Четко урегулируем споры при сдаче жилья, тем самым сильнее защитим людей. И в то же время, так как это будет понятно отрегулировано, мы не дадим возможности для проявления "потребительского терроризма" со стороны юридических компаний, которые взыскивают с застройщиков колоссальные суммы штрафов в своих интересах, а не в интересах граждан. В итоге это приводит к тому, что девелоперы просто не начинают новые проекты.
— Правильно понимаю, что речь идет об антикризисной мере, которую теперь предлагается сделать бессрочной?
— Абсолютно верно. Соответствующее постановление правительства было принято в марте 2022 года. Мы посмотрели его правоприменение — действительно стало проще и понятнее людям принимать квартиры. Сейчас мы это отрегулируем в законе. Рассчитываем, что он будет принят Госдумой в осеннюю сессию.
— Еще какие-то инициативы?
— Мы еще работаем над тем, чтобы была возможность покупать квартиру на этапе строительства в ипотеку с меблировкой. Это даст возможность экономии для граждан порядка 30% на покупке мебели — это много. Сейчас только важно правильно прописать в законе предмет залога, это же отделимое имущество, но мы над этим работаем. Планируем, что закон также будет принят в осеннюю сессию. Кроме того, мы планируем еще более эффективно откорректировать комплексное развитие территории в регионах, а также нюансы индивидуального жилищного строительства, в том числе с учетом последних поручений президента России по итогам заседания президиума Госсовета.