Реформа долевого строительства стала ключевой в истории развития строительной отрасли России. В результате даже в санкционное время механизм приобретения жилья в стране оставался прозрачным и защищенным. О перспективах развития рынка недвижимости, новых мерах поддержки и финансовой грамотности россиян на Петербургском международном экономическом форуме в интервью ТАСС рассказал генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
— Виталий Леонтьевич, как считаете, завершится ли программа льготной ипотеки на новостройки в середине следующего года, как запланировано, или она будет продлена? Есть ли необходимость в продлении?
— Программа льготной ипотеки была запущена в 2020 году как антикризисная мера в пандемию коронавируса для того, чтобы поддержать рынок жилья. Однако со временем эта мера поддержки заменила собой рыночные программы. Сегодня девять из десяти квартир на первичном рынке жилья с ипотекой покупается с помощью субсидированных программ. Это, в частности, привело к росту цен на недвижимость: предложение не успевало за таким высоким "субсидированным" спросом. Принимая решение о продлении программы льготной ипотеки до середины 2024 года, правительство рассчитывало, что все кризисные явления в экономике страны полностью закончатся к этому периоду. И действительно, по данным Минэкономразвития мы видим, что экономика активно восстанавливается. Поэтому считаю, что в текущих условиях завершение программы будет верным решением.
Доля рыночных программ должна расти, а тотальные меры субсидирования должны уходить в прошлое. При этом базовой госпрограммой должна стать адресная "Семейная ипотека", которая может быть расширена, в том числе за счет уменьшения ставки на покупку более просторных квартир
— Видите ли вы риски затоваривания рынка жилья России и недостаточного темпа продаж у девелоперов?
— Да нет. Это все иллюзия или попытка привлечь дополнительные меры поддержки. Я вам так скажу, чтобы проще было. Если взять сегодня цикл строительства дома, допустим, 2,5–3 года, как правило, в первый год открытия продаж продается 30% жилья, а на момент ввода дома — 70%. Это обычная норма. То есть 30% продается уже после ввода. Поэтому никакого затоваривания нет.
Но я бы хотел обратить внимание на другое. Есть проблема в структуре вводимого жилья, нужно, чтобы рынок больше развернулся в сторону качества. Например, вчера мы были в одном микрорайоне в Ленинградской области. Там 60% квартир в доме — студии по 20 кв. м. Для кого это строят?
— Минстрой предложил разработать программу субсидирования аренды жилья для семей на срок от одного до трех лет на время, пока они копят средства на первоначальный взнос по ипотеке. Будет ли это новый ипотечный продукт на базе ДОМ.РФ?
— Сегодня купить жилье в ипотеку может около 40% населения. Во всем мире распространена практика, когда люди с низким уровнем дохода обеспечиваются жильем за счет социальной аренды. Чтобы программа заработала, необходимо предусмотреть источники ее финансирования. Мне кажется, у этого направления большой потенциал, можно его развивать и для очередников, для расселения аварийного фонда, и для отдельных категорий.
У нас, как института развития, есть серьезный опыт в сфере развития рынка арендного жилья, мы занимаемся этим направлением с 2017–2018 годов. В портфеле уже 16 арендных домов в семи регионах. Сейчас президент поставил перед нами новую задачу: создать 10 тыс. арендных квартир на Дальнем Востоке — для молодых специалистов, студентов. Жилье будет предоставляться в аренду по субсидируемой ставке. Уже в этом году мы хотим реализовать 3 тыс. квартир.
— Какие новые инициативы по развитию частного домостроения есть у ДОМ.РФ? Что нужно сделать, чтобы в РФ строилось больше частных домов?
— Из 103 млн кв. м, построенных в 2022 году, 57 млн — индивидуальное жилье. Вижу здесь основную точку роста жилищного строительства. Как вы знаете, этот рынок еще слабо институционализирован — недостаточно развита ипотека, есть проблемы со строительством инфраструктуры, нет гарантий сохранности средств граждан и т.д. Совместно с Минстроем мы активно участвуем в развитии этого сегмента, разрабатываем единую ипотечную программу с субсидированием ставки по всем сегментам ИЖС — и хозяйственный способ, в том числе с привлечением подрядчика или производителя домокомплектов, и строительство по долевой схеме.
Сегодня доля ипотеки на ИЖС в структуре всей ипотеки составляет 1–1,5%, в этом году будет 3–4%. Уверен также, что в этом году объемы ввода будут очень серьезными.
— Сейчас обсуждается возможность расширить семейную ипотеку на вторичное жилье для городов, где почти не возводятся новостройки. Когда льготная ипотека на "вторичку" может заработать в России?
— Точечно решения уже принимаются. Льготной ипотекой для покупки вторичного жилья можно воспользоваться, например, в моногородах. Рассматривается такая мера поддержки на Дальнем Востоке, в регионах, где практически не строится жилье. Мы смотрим за этим. Но исходим из того, что сейчас рынок сбалансировался по спросу и предложению. И некоторым его "регулятором" является вторичный рынок, который лидирует по продажам.
Вы знаете, что несмотря на то, что сейчас субсидирование распространено только на первичный рынок, около 2/3 всех выдаваемых ипотечных кредитов люди берут именно на покупку жилья на вторичном рынке — потому что цены на него ниже. Но если мы в полном объеме распространим льготную ипотеку на вторичный рынок, то спрос может окончательно перейти сюда, цены подрастут. Именно такой эффект был при запуске льготной ипотеки на новостройки, когда за три года цены выросли на 70%. Но, с другой стороны, цены позже сбалансировались, мы наблюдаем нормальный запуск новых проектов, стабильный объем строящегося жилья
Так было и на Дальнем Востоке, где после запуска "Дальневосточной ипотеки" цены выросли на 30–40% в моменте, но зато вдвое увеличилось строительство жилья. Надо быть с этим очень осторожными. И пока это на уровне обсуждений, никаких готовых решений нет. Возможны какие-то точечные меры, адресные — для отдельных категорий граждан, отдельных регионов.
— Станет ли ДОМ.РФ оператором арктической ипотеки? Когда она будет запущена?
— К настоящему моменту решение не принято, но в случае запуска этой меры поддержки мы выступим ее оператором. Возможно, она не будет отдельной программой, а появится возможность расширения "Дальневосточной ипотеки" на эту зону. ДОМ.РФ является оператором ключевых ипотечных программ, поэтому мы наработали необходимые компетенции для реализации мер господдержки.
— По вашей оценке, повышается сегодня финансовая грамотность россиян, например, в части ведения своего бюджета и в вопросах ипотеки? Насколько хорошо люди разбираются, чтобы не попасть, скажем, в кредитную кабалу?
— В Банке России собрали интересную статистику: сегодня больше половины россиян (53%) не имеют "подушки безопасности" — то есть своих накоплений. Регулярные сбережения делает только треть (32%), а ведут свои доходы и расходы — 37%. По-прежнему много людей, которым сегодня не хватает знаний по личному планированию и управлению доходами. Также не все могут разобраться в большом количестве банковских инструментов.
Мы решили, что в этом вопросе нужны новые подходы — более интерактивные, доступные и понятные людям. И формат игры здесь как нельзя лучше. В апреле запустили онлайн-игру "МыСчитаем". В первую очередь, это образовательный проект. В игре больше 100 заданий, которые открываются для участников последовательно в течение четырех месяцев. Кстати, уже 6 тыс. человек определили свой уровень финансовой грамотности с помощью специального тестирования в начале игры, при этом выяснилось, что более 80% имеют низкий или средний уровень. Рассчитываем, что в проекте примут участие более 25 тыс. человек.