В апреле на рассмотрение Госдумы РФ планируется вынести поправки к закону о долевом строительстве (214-ФЗ) во втором чтении. Московские власти предложили расширить полномочия регионов по контролю данной сферы, рассказал в интервью ТАСС председатель комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.
- Константин Петрович, каковы итоги поездки столичной делегации на международную выставку недвижимости MIPIM-2016 в Канне и ваши личные впечатления от выставки?
- На MIPIM-2016 в Канне мы провели несколько "круглых столов" и довольно много встреч с инвесторами. Причем переговоров в этот раз было больше, чем в прошлом году. Участники воспринимают MIPIM не как ярмарку купли-продажи, а в качестве места, где за короткое время можно организовать встречи с потенциальными партнерами со всего мира. Многие из них приезжают подготовленными: они знают, с кем и о каких проектах хотят поговорить.
В этом году Москва впервые не выставляла стенд. По итогам выставки стало ясно, что он нужен. Думаю, в следующем году мы его сделаем. Также перед нами стоит задача в 2017 году презентовать на MIPIM готовые проекты - проекты, у которых есть или подобран земельный участок, утверждена градостроительная документация. Тогда это действительно будет интересно.
В целом в этом году выставка выглядела скромнее: меньше стендов, и сами они были более компактными.
- Какие проекты интересовали инвесторов, с которыми вы встречались?
- Москва по-прежнему привлекательна для иностранных инвесторов: здесь можно достаточно быстро получить прибыль, при этом цены приемлемые, особенно сейчас, в связи с изменившимся курсом валют. В первую очередь инвесторов интересуют торговые и гостиничные объекты, а также проекты комплексной застройки, например, транспортно-пересадочных узлов (ТПУ).
- Сколько времени понадобится инвестору, чтобы выйти на площадку?
- От одного года до трех лет, как бы мы ни старались снизить так называемые административные барьеры. Время уходит на переоформление документов, проектирование, разработку рабочей документации, заключение договоров. Если за дело взяться энергично, то потребуется около года. Если нужны будут дополнительные согласования, экспертизы - то, конечно, дольше.
И все-таки для того, чтобы не затягивать процесс, в свое время мэр Москвы Сергей Собянин принял решение о том, что участки предоставляются инвесторам на шесть лет. Если они их не осваивают в течение этого времени, договор с девелоперами пересматривается.
- Инвесторы каких стран интересовались московскими проектами?
- Инвесторы из европейских стран, в том числе Германии. Очень активно интересуются бизнесмены из Азии: Китая, Японии и даже Турции.
- Российские девелоперы в отличие от иностранных наиболее охотно инвестируют в жилье. В настоящее время поправки к закону о долевом строительстве (214-ФЗ) готовятся к обсуждению в Госдуме во втором чтении. Что здесь привлекает внимание Москомстройинвеста?
- Мы предложили несколько поправок, которые в том числе предоставят региональным органам исполнительной власти, осуществляющим контроль в сфере долевого строительства, полноценные полномочия.
В частности, речь идет об определении минимального размера уставного капитала застройщика каждым регионом самостоятельно, а также о возможности приостанавливать привлечение денежных средств граждан, если застройщик не использует их по целевому назначению.
- Но вам нужно доказать, что средства используются не по прямому назначению.
- Совершенно верно. Такие сведения можно получить только с помощью банков и налоговой инспекции. И если они подтвердят нецелевое использование средств граждан, мы как контролирующий орган могли бы приостановить привлечение средств до устранения замечаний к застройщику.
Мы же сейчас с нашими подозрениями можем лишь обращаться в прокуратуру или суд. А если средства выведены, к примеру, за границу, то большого смысла в нашем обращении не будет.
- Какие еще поправки вы предлагаете?
- Если говорить о целевом использовании денежных средств граждан, то будет разумно включить в данный перечень затрат расходы на строительство социальных объектов и инженерные коммуникации. Таким образом затраты застройщика станут более прозрачными, в том числе и для надзорных органов.
Также наши поправки касаются возможности распространения действия 214-ФЗ на все строящиеся объекты недвижимости, которые приобретают граждане, включая гаражи, апартаменты. Кроме того, важно ужесточить наказание за привлечение средств граждан жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), у которых отсутствует разрешительная документация на строительство.
В целом мы выступаем за то, чтобы не усложнять 214-ФЗ. К примеру, наши коллеги-федералы предложили сделать банк посредником между застройщиком и дольщиком, который будет перечислять деньги на строительство. Но в таком случае к риску недостроя добавляется риск возможного банкротства банка за то время, пока идет стройка. Зачем нам нужен этот дополнительный риск? И если кто-то хочет все же работать по схеме "застройщик - банк - дольщик", пусть это будет альтернативный механизм, а не основной.
- В конце 2015 года страхование гражданской ответственности застройщика в Москве могли предоставить лишь три страховые компании и общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС). Каково в настоящий момент число страховщиков, соответствующих требованиям Центробанка?
- Принципиально ничего не изменилось. В перечень ЦБ входят девять компаний, оказывающих услуги в Москве, но активно работают из них по-прежнему три, а также ОВС.
- В прошлом интервью ТАСС вы говорили о том, что необходимо следить за действительностью страховых полисов застройщиков. Может ли Москомстройинвест взять это на себя?
- Мы, собственно, это и делаем сейчас. С некоторыми страховыми компаниями и застройщиками находим общий язык, и они нам предоставляют информацию по страховым полисам. А некоторые делают это неохотно, мотивируя это тем, что у нас нет соответствующих полномочий.
Могу сказать одно: если наступит страховой случай, не все компании смогут выплатить компенсации по договору. Более того, многие будут искать юридические уловки для того, чтобы избежать выплат. На наш взгляд, необходимо создать новый институт страхования - государственный страховой фонд по аналогии с агентством страхования вкладов. Такая госструктура позволит гарантированно возвращать дольщикам их деньги или получать квартиры.
- В Москве остаются проблемные объекты в сфере долевого строительства. Какова ситуация с объектами ГК "СУ-155"?
- В Москве есть шесть адресов, строительство по которым вели ЖСК, аффилированные СУ-155. Есть проекты, которые находятся в высокой степени готовности, но при этом не имеют необходимых разрешительных документов. Есть проекты, по которым документы могут быть выданы буквально в течение трех месяцев, однако дома - на ранних этапах строительства. Санатор (на которого возложена реализация мероприятий по финансированию и достройке проблемных объектов СУ-155. - ТАСС), в свою очередь, готов достраивать те объекты, у которых есть вся разрешительная документация. Ее оформление сейчас - приоритетная задача.
Тем не менее СУ-155 не торопится оформлять необходимую документацию. На совещаниях в Москомстройинвесте мы не раз поднимали вопрос об ускорении процесса, но руководство СУ-155 не торопится выполнять свои обещания. Поэтому комитет совместно с прокуратурой и правоохранительными органами запланировал проверки.
- Когда такие проверки могут быть начаты?
- Думаю, в апреле-мае.
- Как обстоят дела с проектом ЖК "Квартал триумфальный", более известным как "Кутузовская миля"?
- В настоящий момент компания - застройщик объекта ЗАО "ФЦСР" снизила темпы реализации проекта. Это обусловлено недостатком финансирования. Застройщику уже предъявили иски о банкротстве и о взыскании задолженности. Компания начала расплачиваться по долгам.
На сегодняшний день у ЗАО "ФЦСР" сменился собственник. Мы надеемся, что он усилит менеджмент компании и ускорит получение необходимого финансирования. Он также планирует в течение ближайших полутора месяцев возобновить стройку и предоставить нам графики получения необходимой документации и строительства.
- В конце первого квартала застройщик ЖК "Царицыно" должен ввести в эксплуатацию два корпуса первой очереди, а в конце второго квартала еще семь. Работы идут по графику?
- Что касается корпусов 5.1 и 5.4 первой очереди, то застройщик подал в Мосгосстройнадзор необходимые для ввода объектов документы. На площадке по строительству корпусов 5.2, 1, 2, 3, 4, 11, 12 первой очереди сейчас работают около 250 человек. Однако темпы строительства сегодня, на наш взгляд, недостаточны для того, чтобы ввести дома в срок.
На сегодня в перечисленных корпусах квартиры приобрели 1847 дольщиков: 578 - в корпусах 5.1 и 5.4, 1236 – в корпусах 5.2, 1, 2, 3, 4, 11, 12.
- А когда будут введены корпуса второй очереди?
- К работе там приступил новый подрядчик. Сейчас на стройке работают около 500 человек, их число планируется довести до 1000. Для сравнения: раньше было 30 человек.
В октябре 2015 года застройщик обратился с просьбой увеличить объем планируемой к строительству жилой площади. Проект пока на утверждении. Если застройщик будет соблюдать сроки строительства, а также обеспечит финансирование, то мы согласуем им дополнительные объемы.
Всего по корпусам второй очереди ЖК заключено 1535 договоров долевого участия, а общая сумма привлеченных средств по двум очередям составляет 37,7 млрд руб. согласно отчетности за третий квартал 2015 года. По решению градостроительно-земельной комиссии Москвы (ГЗК) весь проект должен быть реализован к 2020 году.
- Какие проекты сегодня преобладают при рассмотрении на ГЗК?
- В первую очередь инвесторов интересуют проекты строительства жилья. Около 55% всех принятых решений на ГЗК составляют решения по жилым проектам. Более того, в 2015 году ГЗК одобрила строительство жилых объектов на 44% больше, чем в 2014 году (14,69 млн кв. м против 10,19 млн кв. м). Остальные решения комиссия принимает по проектам, предполагающим возведение офисов, торговых помещений, гостиниц, физкультурно-оздоровительных комплексов и др.
Одобренные объемы строительства торговой и административной недвижимости в отличие от жилой, наоборот, сокращаются. Так, в 2015 году было принято положительных решений по строительству 5,47 млн кв. м, что на 34% меньше по сравнению с 2014 годом (8,25 млн кв. м).
Сегодня тенденция к росту числа одобренных проектов по строительству жилья сохраняется. Но это не значит, что все будет застроено только жильем. Поменяется лишь очередность. Так, сегодня построят жилье, а когда экономическая ситуация станет более стабильной, приступят к строительству офисов и т. д.
Беседовала Евгения Климова