Забота об окружающей среде сегодня становится не просто важным для общества и планеты трендом, а еще превращается в способ привлечения инвестиций. Многие компании уже приняли концепции устойчивого развития, которые включают снижение углеродного следа и достижение углеродной нейтральности. И в связи с этим менеджмент все чаще стал обращать внимание на экологические аспекты при выборе площадки для своих офисов. А строительные и девелоперские компании, в свою очередь, все чаще стали использовать "зеленые" технологии при возведении зданий. Сегодня под ними подразумевается не только энергоэффективность, но еще и ответственный выбор земельного участка, транспортная доступность, использование экологически безопасных строительных материалов, предоставление комфортной и безопасной среды для тех, кто живет и работает в здании, а также многое другое.
Разбирались, что представляет из себя экодевелопмент и какие у него перспективы в России.
Что относится к "зеленому" строительству
"Простыми словами, "зеленое" строительство — это то, как мы хотим жить в будущем. Сегодняшние "зеленые" здания завтра становятся стандартными, а послезавтра — делают еще один шаг вперед", — говорит директор департамента по развитию продукта ГК ФСК Петр Кирилловский.
По словам старшего вице-президента Decatur Industries Екатерины Цукановой, экостроительство можно разделить на две большие категории: модернизация существующих зданий и возведение новых. Модернизации подлежат в основном постройки социального значения: школы, университеты, муниципальные здания и т.п. По большому счету их реновация сводится к переходу на энергосберегающие технологии, эффективную очистку воды, геотермальное отопление и к замене токсичных финишных материалов на биоразлагаемые.
Экостроительство с нуля, как говорит Цуканова, подразумевает комбинацию традиционных и "зеленых" технологий, при которой сам процесс возведения зданий влечет минимальный уровень загрязнения окружающей среды отходами и материалами стройки.
Среди основных экостандартов, которые сегодня применяются в "зеленом" строительстве во всем мире, опрошенные ТАСС эксперты назвали, в частности:
- ответственный выбор земельного участка;
- использование строительных материалов, изготовленных с наименьшим вредом для окружающей среды;
- рациональное потребление ресурсов;
- энергоэффективность;
- качество воды;
- доступность общественного транспорта и наличие сервиса для электромобилей;
- условия для использования велосипедов;
- озеленение;
- наличие водных объектов;
- плотность застройки;
- защищенность от вредных воздействий;
- организацию хранения и вывоза мусора.
На отрасли также отразилась и пандемия COVID-19. Как отметил директор департамента строительства Sminex Григорий Звенигородский, появился тренд на применение антиковидного испарительного охлаждения воздуха на основе воды.
Сколько стоит "зеленый" дом
Вопреки распространенному мнению отечественных потребителей, что стоимость энергоэффективного здания на 25–30% превышает объем затрат на традиционный аналог, в действительности разница составляет всего 5–7%, говорит генеральный директор строительной компании "Сен-Гобен" в России, Украине и странах СНГ Антуан Пейрюд. Он также отметил, что дополнительные расходы быстро окупаются за счет высокой экономии на эксплуатации здания. Энергопотребление сокращается на 25%, а водопотребление — на 30%.
К тому же, как отмечает Пейрюд, в "зеленом" сегменте различного оборудования представлены не только премиум, но и эконом-линейки, которые не уступают в качестве и отвечают требованиям "зеленых" стандартов. "К примеру, при строительстве здания центра исследований и разработки "Сен-Гобен" в подмосковном Егорьевске, получившего международный сертификат LEED Gold, было использовано ресурсосберегающее сантехническое оборудование эконом-класса, которое позволило значительно сократить расход воды", — говорит эксперт.
Петр Кирилловский считает, что на строительство "зеленого" здания дополнительно могут тратить и вовсе только на 3% больше, чем при традиционном строительстве сопоставимых по классу зданий. Эти дополнительные затраты, по его словам, приходятся в том числе на обучение специалистов новым технологиям, а затем на применение этих технологий при проектировании и в строительстве.
Что касается срока окупаемости "зеленого" здания, то, по оценке руководителя департамента управления проектами Cushman & Wakefield Павла Якимчука, он составляет пять — десять лет и более.
Выгоды для покупателей эконедвижимости
Покупка "зеленой" недвижимости может принести целый ряд преимуществ. Как отметил Якимчук, среди них налоговые льготы, снижение расходов на потребление ресурсов, а также возможность для компаний получить более дешевое финансирование, например с использованием "зеленых" облигаций.
О конкретных выгодах для собственников на примере США рассказала Екатерина Цуканова. По ее словам, в США потенциальным покупателям жилья, получившего сертификацию LEED, предлагается заниженный процент по ипотеке — в среднем до 0,45%, а ставка по страхованию жилья, обязательному при кредитовании, снижается в среднем на 0,2–0,4% в зависимости от заемщика.
Помимо льгот по ипотеке, в Штатах активно применяются налоговые льготы. Например, во Флориде собственники жилья после установки энергосберегающего оборудования получают налоговый вычет до 100% из налога на недвижимость. "Кроме этого, стоимость eco-friendly жилья в среднем на 10–30% выше аналогичного на рынке. Это обусловлено и последующей экономией на коммунальных платежах, и продолжительностью срока службы зданий, и трендом на владение экожильем", — говорит Цуканова.
Стимулы для развития "зеленого" строительства в России
Система мер поддержки со стороны государства в России пока действует на декларативном уровне, полагает Павел Якимчук. Однако успехи все же есть. В частности, эксперт отмечает растущий рынок "зеленых" облигаций и специальные условия по кредитованию с уменьшенной ставкой.
Директор по маркетингу компании Coldy Елена Далингер также упомянула льготные кредиты в числе инструментов, способных стать импульсом для развития отечественного экостроительства.
"Банк России вышел с инициативой о введении "зеленой" ипотеки, которая, по официальным заявлениям, будет включать льготные условия для приобретения недвижимости, имеющей высокие экологичные характеристики. В настоящее время, как известно, ДОМ.РФ разрабатывает критерии отнесения домов к "зеленой" категории. Если механика учета будет включать мировой опыт и оценку уровня энергоэффективности зданий, то, вероятнее всего, это станет серьезным стимулом строительства объектов в соответствии с утвержденными стандартами экостроительства", — сказала Далингер.
Уверенность в том, что в ближайшем будущем экодевелопмент в России станет еще доступнее, выразил и Антуан Пейрюд. По его словам, правительство обозначило важность этой отрасли, выступив инициатором создания таких институтов, как ДОМ.РФ и ВЭБ.РФ, которые уделяют особое внимание устойчивому строительству.
Сертификация экологичных зданий
Вклад в расширение рынка экодевелопмента вносят системы "зеленой" сертификации зданий. Несмотря на то, что это добровольная процедура, застройщики стремятся ее пройти, чтобы соответствовать растущему спросу на эконедвижимость.
Эксперты отмечают, что лидерами "зеленой" сертификации недвижимости сегодня являются британский стандарт BREEAM и американские LEED и WELL. По словам директора департамента строительства Sminex Григория Звенигородского, в 2020 году в России 149 зданий были сертифицированы по британскому варианту, и 58 проектов — по LEED. Около пяти проектов проходят сертификацию по стандарту WELL, говорит Петр Кирилловский.
Кто и где в России покупает "зеленую" недвижимость
Большинство опрошенных ТАСС экспертов согласились с тем, что доля экозданий в России пока очень мала, однако их число непрерывно растет с каждым годом. "В особенности при подсчете в квадратных метрах. Эта тенденция отражает интерес российских застройщиков и арендаторов, понимающих выгоды эконедвижимости", — отметил Антуан Пейрюд.
Поддерживает его точку зрения и Павел Якимчук. При этом уточняет, что в настоящее время в России точками сосредоточения "зеленых" зданий остаются Москва и Санкт-Петербург, где столица — явный лидер с большим отрывом. "Данная ситуация в целом является отражением распределения инвестиций на рынке коммерческой недвижимости страны. Региональные объекты также существуют, но это пока единичные случаи", — говорит Якимчук.
Что же касается распределения доли эконедвижимости между жилым и коммерческим сектором, то значительное преимущество у второй категории. И хотя официальной статистики по этому поводу нет, большинство экспертов отмечают, что вся отрасль экостроительства в России стала развиваться на фоне интереса бизнеса к принципам устойчивого развития и социальной ответственности (ESG-принципы).
"Стандарт устойчивого развития включает в себя экологические нормы, предусматривающие разработку внутренних положений ответственного поведения по отношению к окружающей среде. Поэтому, как правило, офисные и производственные объекты таких компаний строятся с соблюдением "зеленых" технологических стандартов. Особенно это касается производственных объектов, работа которых сопряжена с выбросами в окружающую среду", — говорит Елена Далингер.
"Тенденция такова, что на территории России в большинстве случаев именно международные компании предъявляют к помещениям требования экологичности, однако нельзя не заметить, что отечественные предприятия с каждым годом все активнее перенимают идею "зеленой" застройки", — говорит Анутан Пейрюд.
Преграды для развития "зеленого" девелопмента в России
Говоря о росте популярности экодевелопмента, невозможно не отметить, что основная преграда для развития "зеленого" строительства в России — стереотипы о его дороговизне среди участников рынка, говорит Антуан Пейрюд.
В свою очередь, Павел Якимчук считает, что развитие сектора тормозит отсутствие реального государственного стимулирования. Кроме того, мешает пока еще низкий спрос со стороны конечных пользователей и, как следствие, нежелание девелоперов инвестировать в этом направлении.
Как показывает мировая практика, аналогичные проблемы характерны для отрасли во многих странах. Среди главных факторов, тормозящих развитие экодевелопмента, Екатерина Цуканова называет отсутствие проработанной законодательной базы, низкий уровень общественного восприятия экологических принципов и ограниченное предложение льгот, вычетов и субсидий со стороны государства.
"Все удачные зарубежные примеры (Калифорния, Флорида и Массачусетс в США, Британия и Франция в Европе) говорят о том, что экостроительство и модернизация распространяются в странах с четкими бенефитами для конкретных собственников, будь то налоговый вычет, субсидия на приобретение оборудования или проведение модернизации или снижение ипотечной ставки", — отметила эксперт.
Перспективы экодевелопмента в России
Несмотря на то, что преимущественно экодевелопмент — это коммерческие объекты, спрос на "зеленое" жилье растет и будет расти дальше, считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик.
По его словам, прошло время, когда покупатель новостройки смотрел только на цену квартиры и местоположение. Все больше становится тех, кто хочет снизить использование автомобиля, уменьшить объем вредного воздействия на окружающую среду и т.д. Появляется прослойка общества, которая осознанно хочет снизить свой экологический след. Пока таких людей не очень много, но их количество увеличивается стремительно, считает Холопик.
"К сожалению, сегодня в большинстве строящихся многоквартирных домов применяются лишь те требования "зеленого" строительства, которые являются обязательными. Например, энергоэффективные лампочки, счетчики потребления ресурсов. Пока большинство застройщиков экономят на внедрении "зеленых" технологий. Но доля экостроительства растет вслед за ростом спроса со стороны потребителей", — отметил он.
Как говорит Елена Далингер, спрос на объекты "зеленой" недвижимости зависит от класса. Покупатель премиальной недвижимости внимательно изучает технологические решения, интересуется экологическими качествами выбранных строительных материалов, технологиями сбора и утилизации мусора, отмечает эксперт. Большое значение имеют технологии очистки воздуха и воды, достаточный уровень инсоляции (количество солнечной энергии, которое попадает на поверхность). И "не стоит считать, что немногочисленный объем предложений на рынке "зеленой" недвижимости свидетельствует о низком спросе на нее. Доля заинтересованных в эконедвижимости покупателей пока закрывает свои потребности приобретением загородных домов и применением энергосберегающих технологий на уже имеющихся объектах недвижимости".
Несмотря на ряд сложностей, эксперты считают, что у "зеленого" девелопмента в стране все же есть огромные перспективы. Многие игроки рынка верят в то, что устойчивый девелопмент будет набирать обороты и придерживаются идеи о том, что сейчас наступает время возможностей для проектировщиков и строителей, отмечает Антуан Пейрюд.
По его словам, большинство игроков рынка делают ставку на то, что молодые специалисты с широкими современными взглядами помогут сделать экологичное строительство в России массовым. "Позитивные тенденции подкрепляются тем, что российские архитектурные и строительные ВУЗы начинают обращать внимание на эту тему: реализуют магистерские и дополнительные образовательные программы по экодевелопменту совместно с зарубежными строительными академиями, проводят лекции урбанистов и открытые столы, участники которых делятся идеями по развитию экодевелопмента", — говорит Пейрюд.
Позитивной видит перспективу зеленого строительства в России и Елена Далингер. Она отмечает, что со временем экологичных объектов недвижимости будет все больше. "Вопрос только в темпах, которые будут зависеть от целенаправленной работы государственного, банковского секторов, а также участников строительного рынка в целом. Наибольшие перспективы, представляется, будут у технологий комбинированной выработки электричества и тепловой энергии, позволяющих создавать полноценные пассивные дома", — говорит эксперт.
Кристина Мирошниченко, Ирина Мандрыкина