МОСКВА, 10 декабря. /ТАСС/. Единая государственная информационная система по учету договоров на рынке арендного жилья в России позволит обезопасить всех участников этого рынка и облегчит их взаимодействие с государственными органами. Такое мнение выразили опрошенные ТАСС эксперты на рынке жилой недвижимости.
Ранее стало известно, что Минстрой РФ ведет работу над законопроектом о создании государственной информационной системы (ГИС) по учету рынка арендного жилья. Ведомство планирует привлечь частных инвесторов для создания на основе концессии цифровой платформы.
"На наш взгляд, главный посыл, который должна нести ГИС арендного жилья, - это удобство и безопасность использования. Найдется довольно большая прослойка людей, которым, в первую очередь, интересно качество предлагаемых сервисов, простота использования и безопасность. Условно, если арендодатель размещает сведения в ГИС о своем имуществе, то у него решаются проблемы с юридическим оформлением сделки, поиском надежного арендатора, сохранностью его имущества в ходе сдачи в аренду и так далее", - отметил ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.
Запуск онлайн-платформы по учету на рынке арендного жилья позволит в том числе управляющим компаниям эффективнее принимать меры по соблюдению платежной дисциплины, сократить кассовые разрывы, уточнив количество фактически проживающих лиц, считает эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Павел Склянчук. "Именно такие эффекты важнее для системы ЖКХ, нежели повышение собираемости налогов. На мой взгляд, такие платежи за аренду квартир можно <…> направлять на цели повышения энергоэффективности жилья", - полагает эксперт.
В свою очередь, депутат Госдумы, член комитета нижней палаты парламента по строительству и ЖКХ Александр Якубовский отметил, что создание единой информационной системы по аренде жилья позволит сформировать в России цивилизованный рынок аренды жилья. По его словам, такой запрос существует давно как у арендодателей, так и у арендаторов. "Стимулировать соблюдение закона, на мой взгляд, будет запрос арендаторов на то, чтобы, исправно платя ежемесячную плату, чувствовать себя, свои права защищенными. Хороший пример - арендные проекты ДОМ.РФ, которые заселены более чем на 90% каждый. Более того, уверен, что подавляющее большинство арендодателей также с удовольствием будут использовать данную систему. Главное, чтобы она была максимально удобной, понятной и доступной", - считает депутат.
Якубовский также сказал, что комитет Госдумы по строительству и ЖКХ начнет оперативную работу над законопроектом, после его внесения, возможно, уже в весеннюю сессию. "Акцентирую внимание, что у нас создан большой экспертный совет, именно для детального обсуждения и работы над такими важными законопроектами вместе с экспертным и отраслевым сообществом", - добавил депутат.
Вывести рынок из тени
Сегодня в России сдается более 5 млн квартир, от их аренды бюджет может получить дополнительные налоги в размере до 200 млрд рублей, такую оценку приводит управляющий партнер компании "Векторстройфинанс" Андрей Колочинский. По его словам, сейчас на долю арендных квартир приходится всего лишь 9% от всего жилого фонда, в то время как в развитых странах этот показатель доходит до 40%.
"Сегодня у нас нет точных данных, сколько человек снимают жилье на рынке. По оценкам Фонда "Институт экономики города", это порядка 10% в крупных мегаполисах, но, к сожалению, меньше 1% из них делают это легально. В основном рынок находится в тени, договоры заключаются на срок до года, чтобы их не регистрировать [в Росреестре], налоги в большинстве случаев не уплачиваются. Вопрос стоит в том, чтобы через эту систему поднять долю прозрачных отношений на рынке аренды жилья. Очевидно, если это будет очень удобно, легко, онлайн, то, я думаю, что это может в большей степени обелить рынок", - считает руководитель комиссии общественного совета при Минстрое России в сфере жилищной политики, президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
В России нет единой валидной базы арендного жилья, что приводит к наличию большого числа неактуальных объявлений, говорит директор по операционному управлению "Брусники" Александр Щиголь. "Мы видим возможность изменения сложившейся практики, и потому вместе с ДОМ.РФ сегодня реализуем два арендных проекта в Екатеринбурге и Тюмени", - добавил он.
Гендиректор РАСК Федор Выломов отмечает, что при решении проблем на рынке аренды жилья речь должна идти о создании инструментов, которые решают существующие проблемы арендодателей и арендаторов, одна из которых - платежеспособность и взаимное доверие. "Со временем у населения должны формироваться и определенные привычки, как, например в США работает такой инструмент, как rent history (аналог кредитной истории, только применительно к тому, как человек платит за аренду и содержит арендное жилье - прим. ТАСС), на который практически всегда смотрят при сдаче квартиры", - говорит он.
Риски и предложения
По словам Косаревой, при создании платформы целесообразно в большей степени делать акцент на удобстве и простоте сервиса, а не на обязательности заключения сделок исключительно через такую платформу. С тем, что на первом этапе нужно использовать методы, предполагающие не только штрафы, но и позитивную мотивацию, согласен и Щиголь из "Брусники". "Например, в августе Минстрой предлагал предоставлять арендаторам налоговый вычет на сумму платежей и одновременно снизить госпошлины за регистрацию долгосрочного договора аренды", - напомнил эксперт.
В свою очередь, Колочинский из "Векторстройфинанса" считает, что для эффективной работы новой платформы важно проводить разъяснительную работу с населением, объяснять преимущества законной схемы сдачи жилья в аренду и совершенствовать процесс взаимодействия с налоговыми органами. По его мнению, следует ужесточить ответственность за уклонение от уплаты налогов и, возможно, предусмотреть ответственность для нелегальных арендаторов жилья.
Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "Бест-новострой" Ирина Доброхотова отмечает, что сегодня на рынке нет системы оценки арендных ставок жилой недвижимости. "Понятно, что занижение ставки в документах с целью минимизации налогового бремени наверняка будет прельщать многих арендодателей. Как доказать, что квартира сдается за совсем другую сумму, также пока непонятно", - считает эксперт. Также Доброхотова обращает внимание, что нет никаких законных инструментов обнаружения незарегистрированных арендных отношений. Эти вопросы нужно предусмотреть при разработке законопроекта.
Сегодня многие стали регистрироваться в качестве самозанятых, этот процесс пошел в положительную сторону, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль" Мария Жукова. Однако есть риск, что собственники квартир, которые не хотят платить налоги, будут использовать разные возможности избежать официальной регистрации договоров аренды: перестанут их заключать или будут заключать не договор найма, а соглашение о предоставлении квартиры, не требующее регистрации. Жукова считает, что для обеления рынка аренды необходимо внести изменения в Гражданский кодекс, а также продумать вопрос удобства регистрации на подобной платформе для пожилых людей. "Многие пенсионеры не оформляются самозанятыми, потому что им не разъясняется, что режим самозанятого не равно неработающий пенсионер. Многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом", - указывает Жукова.
Директор федеральной компании в сфере недвижимости и ипотеки "Этажи" Ильдар Хусаинов предложил вместо создания отдельного автономного инструмента для учета заключенных договоров аренды провести интеграцию с сайтом Федеральной налоговой службы. По его мнению, нужно предусмотреть стимулирующие меры для тех собственников жилья, которые готовы выйти из тени.
"Есть пример Сингапура, где еще проще решили эту проблему, вменив налог на вторую и последующую квартиру, находящуюся в собственности, то есть это внедрение понятия арендной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Пусть размер налога в этом случае будет и меньше, зато это решает проблему тотального контроля и создание отдельной системы учета, что при таком объеме рынка арендного жилья крайне проблематично", - рассказал Хусаинов.
Обсуждение законопроекта
Законопроект о создании государственной информационной системы учета договоров аренды разрабатывается и проходит согласование с органами власти, прокомментировали в пресс-службе Минстроя РФ. После этого документ представят для общественного обсуждения. Внести законопроект в Госдуму планируется в весеннюю сессию.
"Единая цифровая платформа будет создана в форме государственной информационной системы (ГИС) и с момента создания будет на 100% принадлежать государству. Для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора, чтобы не вкладывать бюджетные средства в ее создание. Оператором системы будет Минстрой", - отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин
По его словам, концессионерами для создания платформы станет консорциум инвесторов с участием ДОМ.РФ. "Все бизнес-платформы останутся и будут работать как работали", - добавил Стасишин.