МОСКВА, 2 августа. /Корр. ТАСС Алина Савицкая/. Минстрой РФ рассматривает возможность внедрить на постоянной основе принятые весной 2022 года временные антикризисные правила приема новостроек дольщиками. При этом требуется доработка утвержденных механизмов, сообщили ТАСС в пресс-службе министерства.
В марте 2022 года в рамках пакета антикризисных мер было утверждено постановление, которое упорядочивало взаимодействие застройщиков и участников долевого строительства при передаче недвижимости. Этот механизм предусматривает приоритет обращения дольщика о недостатках в сдаваемой новостройке. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком по качеству объекта к обследованию привлекается эксперт. Также документ распространил опыт досудебного урегулирования споров на сферу участия в долевом строительстве и упорядочил возможность привлечения экспертов при приемке объектов. По мнению Минстроя, это кратно сократит возможности для злоупотреблений cо стороны недобросовестных компаний-взыскателей неустоек.
"Планируется изучить опыт применения постановления правительства от 23.03.2022 (действует до конца 2022 года - прим. ТАСС). И после объективно необходимой доработки заложенных в него механизмов с учетом сформированной практики применения - внедрить его на постоянной основе на уровне отраслевого законодательства о долевом строительстве", - прокомментировали в министерстве.
Ранее замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин предложил профессиональному сообществу вернуться к обсуждению проблемы "потребительского терроризма" со стороны дольщиков при приемке квартир в российских новостройках. Он говорил, что застройщики жалуются на то, что появились профессиональные юридические компании, которые отсуживают у них непропорционально большие неустойки по договорам долевого участия.
Как отметили в ведомстве ТАСС, министерство работает над выявлением недобросовестных компаний-взыскателей неустоек, которые пытаются взыскать с девелоперов необоснованные суммы "в ситуациях, когда обязательства застройщика выполнены".
Мнение экспертов
После выхода постановления правительства № 442, где определяются сроки для устранения недостатков в 60 дней, а осмотр допускается только со специалистом с подтвержденной квалификацией, проблема "потребительского терроризма" уходит на второй план, считает эксперт по ремонтам федеральной компании "Этажи" Кирилл Герасимов. По словам адвоката коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Ильи Бахилина, действительно существуют ситуации, когда гражданин обращается в суд к застройщику, при том что никакого нарушения в действительности не было, или заключает мнимые договоры уступки требований в пользу юридического лица, чтобы перенести дело в арбитражный суд. Однако они достаточно редки и обычно отсеиваются до вынесения решения судом, добавляет адвокат.
Специалист адвокатского бюро "S&K Вертикаль" Ирина Орешкина считает, что сегодня не приходится говорить об ущемлении прав застройщиков и по причине действия моратория на выплату неустоек в пользу дольщиков до конца года. По ее оценке, во внесудебном порядке застройщики неохотно идут на переговоры: игнорируют претензии дольщиков или предлагают к выплате 30% от заявленной суммы. При этом в суде дольщики обычно взыскивают около 50-70% от заявленной неустойки, добавляет Орешкина.
"Есть закон - он позволяет дольщику компенсировать недостатки в квартире. Но почти всегда, когда дольщик подает досудебную претензию, застройщик или отказывает, или просто игнорирует дольщика. Тогда уже клиент подает в суд, а суд присуждает сумму недостатков, штрафы и др. Вопрос - почему застройщики сами доводят до суда эти дела, а потом еще прикрываются "потребительским терроризмом"? С теми клиентами, с которыми работаем мы, претензии по качеству вполне обоснованы, люди хотят получить то качество, за которое они заплатили", - отмечают в компании "Ситипроф", которая оказывает помощь в приемке квартир в новостройках (города присутствия компании - Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань, Ижевск).
В то же время Герасимов из "Этажей" уверен, что при корректировке законодательства в части приемки квартир в новостройках необходимо найти баланс между защитой прав дольщиков и их возможностью отстаивать свои интересы и фирмами, которые спекулируют на неточностях в законодательной базе.
Экспертиза новостроек
Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что дольщики все чаще прибегают к помощи в судебном разбирательстве при несвоевременном и недобросовестном устранении выявленных нарушений. Число обращений по проведению строительной досудебной экспертизы за второй квартал 2022 года в сравнении с 2021 годом выросло на 45%, привел ТАСС данные компании "Этажи" Герасимов.
В компании "Ситипроф" ежегодно наблюдают прирост обращений за услугами компании в среднем на 25%. "Связано, наверное, это в большей степени с тем, что услуга становится популярной у дольщиков, они начали сами объединяться в чатах, сообществах и передавать друг другу контакты приемщиков. Также влияет развитие дополнительных услуг, которые можно сделать сразу во время осмотра - оценка для банка при ипотеке, проверка площади, зимой - тепловизор", - отметили в компании.
По словам Герасимова, зачастую дольщики просят проверить реальную площадь квартиры, так как в некоторых случаях она не соответствует заявленной в договоре как в большую, так и в меньшую сторону. "В нашей практике были случаи, когда застройщик требовал доплаты за дополнительные квадратные метры, но при производимых нами обмерных работах фактическая площадь была в норме и заявление застройщика о доплате оспаривалось", - отметил эксперт.
В то же время, говоря о судебных делах, адвокат Бахилин отметил московскую практику, по которой чаще всего дольщики обращаются в суд, когда застройщик не соблюдает сроки исправления выявленных при приемке квартиры дефектов. По официальной статистике Верховного суда, за 2021 год поступило почти 33 тыс. дел, связанных с участием граждан в долевом строительстве, тогда как годом ранее подано в 1,5 раза меньше дел, то есть почти 23 тыс. исков.
В то же время в компании "Ситипроф" обращают внимание, что за последние 5-7 лет качество передаваемых дольщикам квартир в новостройках стало лучше и уменьшилось число серьезных недостатков. "Также сильно повлияло на положительную динамику улучшение качества самих отделочных и строительных материалов, используемых в новостройках. В последнее время основная масса замечаний касается в основном недостатков по отделке и окнам", - добавили в компании.