Комплексное развитие территорий: как будет работать новый механизм расселения старых домов

Механизм КРТ рассчитан на комплексное обновление городской застройки. Регионы смогут расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания признания его ветхим или аварийным, отмечает член комиссии по жилполитике Общественного совета Минстроя РФ, президент акционерного общества "Интеко" Александр Николаев. Программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что, по его мнению, также может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, сроки переселения.

"У нас очень часто панелька типовая может стоять рядом с историческими зданиями, тут же бараки, которые были построены для рабочих еще в первой половине прошлого века. Закон позволяет включать в проекты КРТ не отдельные дома, а территории, — объясняет советник президента Союза архитекторов России, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец. — Поэтому подход к развитию таких территорий и может быть комплексным, с учетом всех задач по социальному, инженерному, транспортному направлениям. Это еще один способ уйти от точечной застройки".

"Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру, — считает Александр Николаев. — Также новый закон дает гражданам как административные гарантии в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ, так и финансовые — в виде компенсации или предоставления равноценного жилья".

Под КРТ могут попасть и районы нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки, владельцы которых выступили с инициативой по проведению КРТ.

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в начале 2021 года комплексное развитие территорий стартует минимум в 15 регионах. Первыми станут крупные города: Казань, Тюмень, Новосибирск, Кемерово. Всего о планах применять новый закон о КРТ заявили уже 75 субъектов РФ.

Проект решения о КРТ должны опубликовать на сайте местной администрации или регионального правительства. В нем будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ, потом будет поздно.

Кроме того, в России есть реестр аварийных домов, а показатели региональных программ публикуют здесь. 

Да, и именно закон о КРТ дает региональным властям такую возможность. В нем предусмотрено несколько причин для сноса многоквартирного дома, если он не является аварийным:

• износ основных конструктивных элементов дома (крыши, стен, фундамента) превышает региональный норматив;
• капитальный ремонта дома требует больше денег, чем положено по региональным нормативам;
• дом возведен в период индустриального домостроения по типовым проектам, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
• дом находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
• в доме нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

Нет, без согласия собственников неаварийную многоэтажку не снесут, даже если она старая. За участие дома в программе КРТ должны проголосовать не менее чем 2/3 от числа собственников жилых помещений либо их представителей.

Жильцы могут вывести свой дом из программы КРТ, собрав не менее 1/3 голосов от числа собственников или их представителей. Успеть нужно до того, как утвердят планировку проекта КРТ, конкретные сроки установят власти регионов.

Землю и дом на ней могут изъять для целей КРТ, если жилое помещение:

• находятся в высокой степени износа;
• его техническое состояние признали ненадлежащим;
• в нем нет систем инженерно-технического обеспечения. 

Такие дома могут признать непригодными для проживания. В этом случае, как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию. 

Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее пяти лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком. 

Возмещение за попадающее под снос жилье вне зависимости от региона должно быть равноценным и равнозначным, при этом у субъекта РФ будет право улучшить условия переселяемого из многоквартирного дома жильца, если позволяет бюджет программы. 

Закон предусматривает несколько вариантов компенсации за освобождаемую квартиру. 

1. Денежное возмещение

Включает в себя рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды (ст. 32 Жилищного кодекса РФ). 

ВАЖНО! Денежное возмещение не положено собственникам квартир, где проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В этом случае можно только получить другое жилье.

2. Квартира с зачетом возмещения

Зачет суммы возмещения за старую квартиру при предоставлении новой. 

Собственники вправе по письменному заявлению купить с доплатой более дорогое жилье, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.

3. Равнозначное жилье

Равнозначной будет считаться квартира: 

• жилая площадь которой не меньше прежней, а общая — больше; 
• с тем же или большим количеством комнат;
• находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, где и освобождаемый под КРТ дом.
• соответствует стандартам, установленным в регионе. 

Нанимателям жилья (по социальному найму) взамен освобождаемой предоставляется другая квартира в найм или даже в собственность.

ВАЖНО! Конкретные условия прописывают в договоре о передаче жилья. Проект договора собственнику квартиры должны направить заказным письмом с уведомлением о вручении. После этого у него есть 45 дней на то, чтобы обсудить условия и подписать договор. Если этот срок пропущен, квартиру могут изъять принудительно через суд с тем вариантом возмещения, которое истец укажет в исковом заявлении.

Об основных правилах перехода прав на жилье, находящееся в долевой собственности, под арестом также можно прочесть в законе о КРТ.

Если нет другой жилой собственности, по закону бывший владелец вправе пользоваться изъятой квартирой еще полгода после того, как получит за нее денежное возмещение. Можно согласовать и больший срок, но такое условие обязательно нужно прописать в договоре о передаче жилья.

Также жильцам аварийного дома могут предложить другие варианты, например временное размещение в квартирах маневренного фонда. О порядке расселения аварийного жилья и правах собственников можно почитать здесь.

Это не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ипотеке переходят на новое жилье, регистрирующий орган сам направит все данные банку.