Возможностью направить средства материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий за время действия соответствующей социальной программы воспользовались многие российские семьи. В скором времени по инициативе президента РФ она будет расширена - доступ к такому виду материальной поддержки впервые получат семьи, воспитывающие одного ребенка.
В связи с этим на российском рынке недвижимости ожидается появление все большего количества объектов, которые люди станут приобретать, привлекая средства материнского капитала. О юридических аспектах покупки и продажи такого вида жилья необходимо знать не только первоначальным собственникам - семьям с детьми, - но и последующим покупателям.
Первая покупка и выделение долей
Если жилье приобретается с привлечением средств материнского капитала, закон обязывает выделить в нем доли всем членам семьи - не только детям, но и родителям. Сделать это необходимо в течение шести месяцев с момента выплаты последнего платежа по ипотечному кредиту и снятия обременения с жилья, если речь идет об ипотеке. Такой срок указан в нотариально удостоверенном обязательстве о выделении требуемых долей в приобретаемом жилом помещении. Это обязательство вместе с другими необходимыми документами нужно предоставить при изначальном обращении в пенсионный фонд.
В законе не указано, в каком размере нужно выделять доли. При этом нотариусы рекомендуют выделять доли в не меньшем размере, чем объем вложенного материнского капитала. Такой принцип основывается на позиции Верховного суда РФ, согласно которой определять доли в праве собственности на жилое помещение нужно исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение этого жилого помещения, а не на все потраченные средства.
Конечно, самостоятельно заниматься довольно сложным вопросом вычисления размеров долей необязательно - с этим поможет разобраться нотариус.
Игнорировать процедуру выделения долей - значит нарушать соответствующее нотариальное обязательство. В таком случае родителя могут обязать выделить доли по решению суда, вернуть средства материнского капитала в пенсионный фонд или привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.
К нотариусу следует обратиться и по истечении прописанных в обязательстве шести месяцев - в этот момент он поможет составить договор во исполнение обязательства. Будучи квалифицированным и независимым юристом, нотариус обеспечит соответствие договора всем требованиям закона и гарантирует соблюдение интересов супругов и всех детей в семье.
Нотариус проверит все важные правовые аспекты сделки, о которых зачастую и не задумываются ее участники. К примеру, в случае с материнским капиталом для выделения доли отцу ребенка необходимо, чтобы он находился в официальном браке с владелицей сертификата, т. е. матерью ребенка. Нотариус сможет оперативно проверить эту информацию, отправив соответствующий запрос в органы ЗАГС.
Последующая продажа
Семьи, использовавшие материнский капитал для улучшения своих жилищных условий, должны помнить, что продажа такой недвижимости без выделения в ней долей незаконна. Прежде чем приступить к сделке, подразумевающей продажу доли несовершеннолетнего, нужно будет уведомить органы опеки: без их согласия сделку с имуществом детей проводить нельзя. Об этом следует знать и тем, кто собрался покупать такую недвижимостью на вторичном рынке.
Нередки случаи, когда родители забывают (зачастую намеренно) исполнить обязательство по выделению долей в квартире, купленной с привлечением материнского капитала. Для последующих владельцев недвижимости это чревато серьезными проблемами.
Если дети не были включены в число собственников квартиры, как того требует закон, впоследствии они довольно легко обжалуют сделку. В результате сделку, которая, возможно, прошла десять лет назад, признают недействительной, заберут квартиру у ничего не подозревавшего покупателя, а продавцов (родителей) заставят вернуть деньги. Есть и немалая вероятность уголовного преследования таких нарушителей.
С аналогичным иском в интересах несовершеннолетних детей в суд и прокуратуру вправе обратиться прокурор, пенсионный фонд, а также органы опеки и попечительства, в результате чего продавца (родителя) могут обязать компенсировать стоимость долей детям, которым они не были выделены своевременно, или вернуть материнский капитал.
Чтобы защитить себя от подобных рисков, нужно тщательно подойти ко всем правовым аспектам сделки, доверив их проверку специалисту - нотариусу. Прежде чем удостоверить сделку, нотариус тщательно изучит документы, запросит все необходимые сведения в государственных реестрах - сделает все, чтобы она была полностью легитимной.
Выяснение реальной воли сторон сделки и проверка ее соответствия волеизъявлению, а также подробное разъяснение правовых последствий заключаемого договора помогает дополнительно защитить сделку и от оспаривания. При этом за каждый удостоверенный документ нотариус несет полную имущественную ответственность, что гарантирует заявителю полное возмещение ущерба в случае нотариальной ошибки.