18 марта в ТАСС (г. Екатеринбург) состоялась пресс-конференция, посвященная развитию отрасли индивидуального жилищного строительства в 2022 году.
О главных препятствиях на пути развития рынка индивидуального жилищного строительства в России, оценке отрасли за последние четыре года, прогнозе развития рынка загородной недвижимости на период 2022-2024 год, а также о целевых ипотечных программах на индивидуальное строительство рассказал президент Ассоциации ИЖС Максим Назаренко.
"Ассоциации была основана в 2018 году потому, что мы единственные в городе Екатеринбурге строили дома под ключ, предоставляли качественный сервис, а рынок находился в серой зоне. От наших заказчиков стали поступать обращения с просьбой помочь в той или иной ситуации. Тогда мы решили, что пора действовать, брать на себя инициативу и предлагать то, что у нас есть. Весь опыт, который сегодня транслируется, это опыт нашей команды ИЖС.РФ.
С 2018 по сегодняшний день развитие рынка ИЖС проходило плавно. До 2020 года ключевой задачей Ассоциации было создание цивилизованного рынка. Нам нужно было сделать все для того, чтобы банковское сообщество поверило в ипотечное кредитование на строительство домов, которых не существует, предоставить свой опыт на разных площадках. Спасибо большое региональным банкам, которые в свое время поддержали наши программы и приняли активное участие в их развитии. Все мы знаем, какая сейчас ситуация с ключевой ставкой, но я напомню, что рынок ИЖС фактически с 2021 года по 2022 год только работает по ипотечным сделкам. С одной стороны, этот рынок подкосило, как и все рынки недвижимости. Но представители Министерства строительства и институтов развития декларировали, что благодаря рынку ИЖС показатели в нашей стране впервые превысили 56 млн кв. м жилья. Поэтому в части ипотечного рынка у меня есть определенные предложения - дополнительные схемы финансирования, которые присутствуют на нашем рынке, которые мы стараемся развивать внутри компании. Однако нужен определённый резонанс, необходимо, чтобы эти знания и навыки приняло сообщество, и нам помогло.
Обозначу проблематику. Застройщики научились работать в "белую", работать с расчетными счетами, наличный оборот в нашей сфере сократился до минимума, люди поверили в эти проекты, потому что банки стали их кредитовать, банки научились работать с застройщиками на всей территории нашей страны. Сейчас мы стоим перед выбором: либо продолжается история развития ипотечного рынка, внедряются новые схемы, либо появляется наличный оборот. С одной стороны - это хорошо, с другой - наличный оборот быстро заканчивается. Нашему рынку нужны системные изменения. Мы работаем на опережение.
Первое - нужно изменить ситуацию, дать возможность застройщикам ИЖС работать законно. Рынок только стабилизировался, у рынка есть перспективы развития, мы стали давать рекордные показатели. По нашим прогнозам, этот рынок может дойти до 1,5 трлн рублей по объемам вводимого жилья. В этот рынок сейчас стремятся застройщики и многоквартирных домов.
Второе - мы видим достаточно неприятную динамику. Появились отдельные категории граждан, которые не являются на последнюю приемку, просят отложить оплату без каких-либо веских причин. Исходя из этого, есть риск, что такая ситуация может продолжаться. Банки научились работать с помощью транша, обеспечивая застройщику финансирование. На нашем рынке пока нет регистрации долевого участия, нет такого понятия, что договор подряда можно будет зарегистрировать и он будет выше, чем Закон РФ "О защите прав потребителей".
Третье - мы ощутили дефицит квалифицированных кадров в сфере ИЖС в 2021 году. Сейчас в эту сферу начало приходить огромное количество региональных специалистов. Мы для себя разработали определенную методологию приема и аттестации будущих сотрудников, и эти знания мы будем транслировать нашим застройщикам, улучшая качество оказанных услуг.
В малом бизнесе возникла проблема в плане рекламных кампаний: каким способом показать, что ты хорошо строишь. Поэтому мои предложения звучат с точки зрения того, как в момент турбулентности изменить модель своего бизнеса, предложить банкам определенные решения. Надеюсь, Министерство строительства нас поддержит.
По нашим подсчетам, рынок ИЖС развивается плавно и через 1-2 года должно появиться госрегулирование данной сферы. Потому что 80% застройщиков, которые проходили наш опрос, ответили, что работают с желаниями заказчика, которые отражены только на бумаги без проектной документации. От этого и качество услуг теряется. Поэтому, я думаю, через 1-2 года госрегулирование придет, и оно крайне необходимо. Вместе с этим придет регулирование проектной деятельности.
Когда мы начинали развивать ипотечный рынок в 2018 году, на согласование одного дома, проекта или подряда уходило 4-5 месяцев. На сегодняшний день, благодаря автоматизированной работе нашего сервиса и знаний, которые у нас есть, нам удается вместе с банками, имея типовые проекты, согласовывать сделки за 14 дней. Почему мы говорим о скорости, потому что на текущий момент цены растут. В прошлом году мы заявляли об инфляции до 200%. Вот сейчас, когда рынок находится в самом начале, есть возможность поймать эту ситуацию и урегулировать ценообразование на металл, цемент, гипсовые смеси, то, что производится в нашей стране. Регулирование проектов обязательно появится. Мы рассчитываем, что банки к будущим застройщикам отнесутся также, как и к нам, аккредитовывая проекты, и скорость выхода на сделку будет в разы выше. Регулирование ценообразования обязательно должно присутствовать на нашем рынке, чтобы хоть как-то стабилизировать ситуацию. В нашей Ассоциации порядка 200 застройщиков, мы все поддерживаем эту инициативу.
Нужно расширить программу "Военная ипотека" еще и на строительство. Данной программой управляет Росвоенипотека. В этом случае сделка оформляется в течение двух месяцев, этот процесс нужно автоматизировать. Мы предложили Промсвязьбанку, который является куратором военной ипотеки, стать единственным оператором военной ипотеки на строительство. У нас есть четкое описание, каким способом адаптировать схемы строительства, которые есть сейчас, на объекты, которых пока не существует. Это позволит выйти на рынок тыс.ам потребителей, которые хотели бы построить свой дом, используя свои накопления.
Кроме того, мы считаем, что социальную ипотеку для социальных работников на строительство нужно расширить. Схемы финансирования присутствуют, объекты можно ввести в эксплуатацию. Единственное, необходимо обязать застройщика ставить объект строительства на учет. Это ключевая задача застройщика: земля, управление финансами, ввод в эксплуатацию. Этой экспертизой мы готовы безвозмездно поделиться со всеми нашими застройщиками.
Также мы считаем, что жилищные сертификаты, сертификаты на переселение должны быть распространены в сфере ИЖС на строительство. Нужно дать возможность не просто приобретать готовое жилье, а дать возможность людям построить на землях СНТ или другой территории дом, который им нравится. У нас есть заявки из Ямало-Ненецкого автономного округа по переселению, но есть программы, которые не распространяются в данный момент на переселение.
Если взять среднерыночные цены на объекты ИЖС под ключ с учетом инфляции - это максимум 70 тыс. за кв. м, а если мы возьмем цены в новостройках - это от 100 тыс. за кв. м. Примерно такой разброс идет в ценообразовании. Нужно дать возможность людям, которые находятся на этапе переселения, воспользоваться объектами будущего строительства. Это огромная работа для банковского сообщества, с которым мы плотно общаемся на региональном и федеральном уровнях. Представители банков говорят, что застройщики аккредитовались и готовы работать, но нужно изменить процесс аккредитации. Это поможет улучшить ситуацию с проектным финансированием.
Год назад мы решили автоматизировать прием наличных средств. Мы открыли расчётные счета в институте развития Дом.РФ. Мы установили онлайн-кассу, банк подошел очень внимательно к этому вопросу, предложил льготное обслуживание. В данный момент организация ИЖС.РФ принимает оплату за объекты будущего строительства в формате онлайн-кассы. Этот опыт удачный, с Дом.РФ мы решили, что его нужно транслировать. Застройщикам это открывает путь к новым программам - аккредитации, проектного финансирования, целевого займа от банка. 1 марта вышло постановление о распространении проектного финансирования на сферу ИЖС. На данный момент не так много застройщиков хотят воспользоваться этим проектным финансированием, оно не адаптировано под нашу сферу, под малый бизнес. Пока формат работы полностью взят с проектного финансирования высотных новостроек. Чтобы малому застройщику сейчас воспользоваться проектным финансированием, необходимо предложить проект не менее 250 млн рублей, принять на себя удар с точки зрения продаж. Очень многие малые застройщики не готовы к данной схеме.
Мы предлагаем изменить целевое полагание и финансировать не в конкретный участок под застройку, а в самого застройщика, его обороты, дать ему возможность иметь определенный лимит денежных средств. Это позволит ему обеспечить бесперебойное строительство объектов в разных локациях, независимо ни от чего. Это откроет огромный рынок застройщиков, которые с радостью перейдут на онлайн-кассы, расчетные счета в работе с клиентами. От этого выигрывает заказчик. Он получает страхование этого объекта, договоры подряда будут фактически регистрироваться, это мы подведем под Федеральный закон № 214-ФЗ.
Также можно рассмотреть возможность строительства на землях, которые находятся в ведомстве Министерств, государственных структур, целых поселков для своих сотрудников, передать возможность воспользоваться этими участками аукционным методом. И огромное количество организаций локально или регионально будут развивать эту сферу. На текущий момент мы находимся под ударом, не потому что спрос закончился, а потому что у нас есть интерес не формировать цивилизованный строительный рынок. Ключевая ставка, на данный момент, является проблемой для рынка первичного строительства, здесь можно провести параллели с 2014 годом, когда был кризис, с 2020 годом и началом пандемии, когда ключевая ставка быстро поднималась и в течение полутора лет она возвращалась на свои стандартные позиции. Мы всего лишь один год находимся в ипотечном рынке, до этого все время был наличный оборот. Сейчас идет замирание рынка, люди не видят перспектив, Центральный банк может сейчас изменить ключевую ставку, но нужно расширять уже существующие программы военной, социальной, семейной ипотеки. Мы готовы предложить схему финансирования, мы готовы выступить пилотом для банков".