Компания ДОМ.РФ, являясь единым институтом развития в жилищной сфере, ведет постоянную работу по вовлечению в оборот неэффективно используемых федеральных земель и объектов, которая направлена на развитие жилищного строительства. Помимо реализации на аукционах, заброшенные земельные участки передаются регионам под социальную и транспортную инфраструктуру. Кроме того, компания развивает рынок цивилизованной аренды и реализует собственные девелоперские проекты.
О влиянии единого института на качество строительства жилья в России и новых возможностях по улучшению жилищных условий россиян в интервью ТАСС на Петербургском международном экономическом форуме рассказал заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов.
— ДОМ.РФ выступает агентом Российской Федерации по вовлечению неиспользуемых федеральных земель в хозяйственный оборот. Сколько участков было вовлечено за время этой работы? Какой план ставите на ближайшие годы?
— Ежегодно ДОМ.РФ вовлекает в оборот более 3 тыс. га неиспользуемых земель. Но наша основная задача заключается не в объеме вовлеченной земли, а в том, чтобы эти заброшенные участки в итоге становились комфортными жилыми районами. Поэтому у нас с прошлого года изменился показатель, который мы должны достигнуть к 2030 году. Теперь мы измеряем свои достижения не площадью вовлеченной в оборот земли, а квадратными метрами современного качественного жилья, введенного в эксплуатацию с помощью инструментов ДОМ.РФ. Когда мы предоставляем земельный участок застройщику, то предъявляем к нему достаточно высокие требования, чтобы новая застройка отвечала стандарту комплексного развития территорий (КРТ).
Градостроительный потенциал участков, уже переданных регионам и застройщикам, составляет около 60 млн кв. м — это примерно пятая часть существующего жилого фонда Москвы. По нашим расчетам, эти объемы жилья будут построены на переданных участках в ближайшие десять лет. Кроме того, сейчас в работе у нас находятся неиспользуемые земли с градпотенциалом еще около 20 млн кв. м, что сравнимо с половиной жилого фонда Челябинска.
По плану, к 2030 году с помощью инструментов ДОМ.РФ должно быть введено 100 млн кв. м жилья, отвечающих стандарту комплексного развития территорий. Речь идет обо всех инструментах: не только о вовлечении федеральных земель, но и о выдаче проектного финансирования, создании арендного жилья, выпуске инфраструктурных облигаций и так далее. Это 10% от общего объема жилья, которое будет введено в стране к 2030 году. А если говорить только о жилье, которое возводится застройщиками, то это около 20% от общего объема.
— Одним из инструментов вовлечения земель в оборот стали аукционы "за долю". Как ДОМ.РФ будет использовать переданную часть помещений в построенных домах?
— Действительно, с недавних пор мы применяем аукционы "за долю" при передаче земли под строительство жилья. Предметом торгов является не стоимость земли или размер арендного платежа, а площадь помещений в готовых зданиях, которые по завершении строительства застройщик передает ДОМ.РФ. Это очень привлекательный механизм для девелопера, поскольку ему не нужно платить за землю всю сумму на старте проекта и у него остается больше денег на воплощение своих идей в жизнь.
Мы это делаем не только для того, чтобы облегчить жизнь застройщику, но и для того, чтобы обрести в его лице партнера. С одной стороны, мы помогаем ускорить процесс строительства, с другой — можем задавать стандарты качества жилья. Кроме того, благодаря данному механизму, мы имеем возможность эффективно распоряжаться полученными от застройщика квадратными метрами. У многих возникает вопрос, что вы будете делать с этой долей? К примеру, в одном проекте мы получаем 10% квартир. Представляете, что будет, если продавать их одновременно с застройщиком, конкурируя между собой?
Поэтому сейчас совместно с Минстроем мы подготовили изменения в 161-й и 44-й федеральные законы (о содействии развитию жилищного строительства и о контрактной системе в сфере закупок — прим. ТАСС), которые как раз включают в себя способы использования полученных на аукционах "за долю" квадратных метров. Мы, как институт развития, предложили такой способ, при котором могли бы это жилье передавать регионам по нормативной цене, утвержденной Минстроем в конкретном субъекте, для решения проблем с жильем, таких как переселение из аварийного жилья, предоставление детям-сиротам, многодетным семьям и т.д. Мы тем самым сможем вместе с регионами принять совместную программу по строительству жилья и передаче его нуждающимся, минуя многие административные процедуры и без привлечения дополнительных средств. Кроме того, регион будет уверен, что такое жилье будет высокого качества и построено в хороших микрорайонах.
Мы также предложили законодательно утвердить возможность проведения аукционов на право заключения договоров КРТ тоже "за долю", потому что сегодня закон, к сожалению, позволяет предоставлять земельные участки под такие проекты только в аренду за деньги
— Когда может быть принят закон?
— Он уже согласован с большинством федеральных органов исполнительной власти. В ближайшее время он должен быть направлен из Минстроя в правительство, затем — в Госдуму. Надеемся, что поправки могут быть приняты уже во время осенней сессии Госдумы.
— Как ДОМ.РФ осуществляет контроль за строительством на переданных землях? За тем, придерживается ли застройщик стандарта комплексного развития территорий, действительно ли строит качественно?
— Ежеквартально застройщики, которые у нас приобретают земельный участок, присылают нам фото- и видеоотчеты, где-то даже установлены камеры, позволяющие следить за ходом строительства в режиме онлайн. Наши коллеги периодически выезжают на объекты. Поэтому дисциплина на наших площадках крайне высокая. Если есть какие-то нарушения, предусмотрены штрафные санкции вплоть до возврата земельного участка. Если застройщик не будет платить за аренду три периода подряд или системно нарушать условия освоения, у нас есть право в одностороннем порядке расторгнуть договорные отношения и повторно выставить участок на торги.
— Вы уже упомянули механизм комплексного развития территорий. Сколько торгов для таких проектов провел ДОМ.РФ? Какие территории будут выставлены на аукцион в ближайшее время?
— У нас в работе сейчас 82 проекта КРТ в 60 регионах. Из них 48 проектов согласовано с регионами и более 30 — правительственной комиссией. По восьми площадкам с общим градпотенциалом более 1 млн кв. м уже заключены договоры.
Для рынка крайне интересен механизм КРТ, потому что он существенно сокращает сроки подготовки к строительству — от этапа приобретения земельного участка до выхода на стройку. Есть возможность намного быстрее утвердить проект планировки территорий, изменить вид разрешенного использования и начать стройку.
На площадке ПМЭФ мы надеемся активно поработать с регионами для того, чтобы расширить географию проектов КРТ и увеличить количество площадок. Планируем в том числе провести переговоры с Москвой, где мы подготовили две пилотные площадки: в Новой Москве и рядом с МКАД. Еще шесть площадок мы подготовили в Московской области. Они расположены в Сергиевом Посаде, Пущине, Пушкинском, Подольске и Щелкове. Общая площадь участков составляет около 612 га, общий градпотенциал — более 1,2 млн кв. м жилья различного типа — как индивидуальной, так и застройки смешанного типа. Очень надеемся на поддержку властей Москвы и Подмосковья при реализации этих проектов.
— Неиспользуемые земли, находящиеся в федеральной собственности, ДОМ.РФ также безвозмездно передает членам жилищно-строительных кооперативов. В мае правительство расширило перечень граждан, которые могут стать участниками ЖСК. Необходимы ли дополнительные изменения, чтобы сделать эту работу эффективнее?
— Портфель ДОМ.РФ сегодня включает более 100 ЖСК на 10 тыс. семей. Мы хотим, чтобы количество участников ЖСК увеличивалось. Принятые правительством изменения дают такую возможность. Мы подготовили предложения для изменения законодательства, позволяющие сделать две важные вещи. Во-первых, пайщики жилищно-строительного кооператива должны иметь возможность получить ипотечный кредит. Предметом залога для банка будет пай. Сегодня участники ЖСК либо строят жилье на свои деньги, либо вынуждены брать потребительский кредит. Во-вторых, жилищные кооперативы должны строиться по 214-му федеральному закону (об участии в долевом строительстве — прим. ТАСС) с использованием счетов эскроу. Для банка это усилит безопасность предоставления денег застройщикам.
Если решить два этих вопроса, количество ЖСК возрастет кратно. За счет бесплатного предоставления земли жилье, которое строят члены ЖСК, стоит минимум на 30% дешевле, чем на рынке в том же самом районе
В некоторых регионах, где земля дорогая, например в Москве, квартиры в ЖСК дешевле более чем в два раза. Конечно, такой механизм востребован.
— Когда изменения могут быть приняты?
— Первый шаг по расширению категорий граждан мы уже сделали, второй шаг — ждем изменений законодательства. Эскроу-счет обезопасит и банки, которые будут в том числе давать ипотеку, и самого пайщика, который будет понимать, что его не обманет подрядчик. У подрядчика появится возможность получить недорогое проектное финансирование на строительство дома. Очень надеемся, что в ближайшее время мы достигнем поставленных целей. Не хотели бы откладывать это в долгий ящик и рассчитываем на принятие закона до конца года.
— ДОМ.РФ также развивает цивилизованную аренду жилья. Какие цели компания ставит по созданию арендных домов в регионах России на этот год?
— Сейчас наш портфель насчитывает 14 проектов арендного жилья в пяти регионах России. В этом году мы планируем открыть еще два дома: в октябре запускаем дом в Екатеринбурге и в декабре башню "Сердце столицы" в Москве. Сейчас в них активно ведется отделка. Кроме того, мы выходим на активное расширение географии. Несколько регионов уже приняли у себя внутренние нормативные документы по освобождению от налогов на имущество арендных домов. Сейчас ведем активный поиск таких домов — в частности, в Уфе, Тамбове, Липецке.
Мы продолжаем развивать цивилизованный рынок арендного жилья. Механизм работает не только в Москве, но и, например, в Воронеже. Наши арендные дома гораздо выше по качеству большинства предложений на "сером" рынке. У нас даже есть программа субсидирования части арендной платы для сотрудников, которые арендует жилье, причем не только в домах ДОМ.РФ, но и на рынке с официальным договором. Наша задача — "обелить" рынок аренды, так как, по различным исследованиям и опросам, он составляет не менее 10% всего рынка жилья в России.
— В 2021 году ДОМ.РФ запустил арендный дом для студентов НИУ ВШЭ в Москве. Обсуждалось создание студенческого жилья и в других регионах. Когда могут быть реализованы первые проекты?
— На нашем урбанистическом форуме "Среда для жизни", который пройдет в конце лета в Тамбове, рассчитываем заключить соглашение с одним из девелоперов и Тамбовским государственным университетом им. Г.Р. Державина по строительству дома с перспективой дальнейшей аренды. Где-то к 2024 году дом может быть введен.
— Вместе с этим ДОМ.РФ развивает собственное девелоперское направление. Какой сейчас портфель объектов у компании и планируется ли его расширять?
— У нас в работе сегодня локации в трех городах — Владивосток, Новосибирск и Владимир. До конца лета планируем получить разрешения на строительство на все три проекта и выйти на площадки. Общая площадь жилья по всем проектам составит до 500 тыс. кв. м. Новые площадки в новых регионах будем рассматривать только после запуска имеющихся проектов.
Одна из причин создания "ДОМ.РФ Девелопмент" заключается в том, что мы хотим показать рынку новые технологии строительства, применение стандарта комплексного развития. Рассчитываем на переход рынка от ввода дома "в бетоне" до сдачи квартир хотя бы с минимальной предчистовой отделкой white box. При самостоятельном ремонте существуют различные риски.
Мы убеждены, что дом должен сдаваться с электрической разводкой, оштукатуренными стенами, готовыми стяжками, полами, потолками. Собственнику останется выбрать цвет стен, завезти мебель — и все
Рынок по-разному реагирует на нашу точку зрения. Некоторые считают, что это людям не нужно, что это будет хуже продаваться. Поэтому "ДОМ.РФ Девелопмент" должен показать, что наше видение стандарта КРТ правильное.
— Будете ли решать социальные задачи в ваших собственных девелоперских проектах?
— Конечно. ДОМ.РФ — в первую очередь институт развития. Поэтому, если у региона будет потребность в нашем жилье, мы будем решать задачи субъекта, а остальное отдавать на рынок. Возможная доля квартир, которую будем передавать отдельным категориям граждан, будет зависеть от активности и желания самих местных властей. По одному дому в каждом проекте будем выделять под арендное жилье.
— ДОМ.РФ реализует на торгах не только земельные участки, но и целые имущественные комплексы, находящиеся в федеральной собственности. Какие уникальные объекты готовите к торгам в ближайшее время?
— Среди имущественных комплексов, которые мы реализуем на торгах, есть много объектов культурного наследия. Например, в этом году только в Москве мы планируем реализовать флигель усадьбы Муравьева-Апостола на Старой Басманной, усадьбу Поливанова в Денежном переулке недалеко от здания МИД, здание комбината газеты "Правда" — это памятник эпохи конструктивизма. Среди наиболее ярких объектов в Московской области — готический замок конца XIX века на Рублево-Успенском шоссе и комплекс бывшего санатория ТАСС в городе Пушкино. Есть интересный объект в Краснодарском крае — бывшая база отдыха Тюменского госуниверситета "Солнышко" на курорте Шепси в Туапсинском районе.
К сожалению, многие из этих памятников находятся в заброшенном, а иногда и в предаварийном состоянии. Наша задача выявить такие объекты и отдать их инвестору со всеми охранными обязательствами, пока они не будут потеряны безвозвратно. Мы уже предоставили для восстановления десяток подобных объектов. Например, около двух лет назад продали деревянный дом доктора Снегирева на Плющихе, в центре Москвы. Сейчас идет его восстановление. Таким образом, мы имеем механизм, который позволят вовлекать эти объекты в оборот и давать им новую жизнь. Это же касается и работы, которую мы проводим с неиспользуемыми землями.