К концу ноября рабочая группа Министерства строительства и ЖКХ РФ, занимающаяся разработками поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве, планирует подготовить новые поправки и вынести их на рассмотрение в парламент в рамках осенней сессии. Столичные власти предложили министерству восемь поправок, рассказал в интервью ТАСС председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
- 1 октября вступили в силу поправки в 214-ФЗ (федеральный закон о долевом строительстве). Однако рабочая группа в министерстве строительства и ЖКХ продолжает обсуждать дальнейшие изменения закона. Какие поправки сейчас обсуждаются? Что предлагает Москомстройинвест исходя из своего опыта?
- Мы предложили восемь поправок. Первая заключается в установлении уголовной ответственности застройщика в случае несоблюдения обязательств перед дольщиками.
Вторая - во введении минимального размера уставного капитала застройщика, сумма которого определяется каждым субъектом самостоятельно. В Москве минимум установлен в размере 50 млн руб.
Третья - в определении дополнительных коэффициентов финансовой устойчивости застройщика: наличии собственных средств, коэффициентов ликвидности, надежности и т. д.
Четвертая - в предоставлении возможности проведения проверок - как плановых, так и внеплановых - вместе с инспекторами Федеральной налоговой службы, поскольку у них есть доступ к бухгалтерии девелопера и его расчетным счетам.
Пятая - в использовании одного расчетного счета для финансовых операций по объекту, строительство которого ведется с привлечением средств граждан.
Шестая - в создании федерального санатора, чтобы он смог в случае банкротства застройщика восстановить финансовую деятельность компании и достроить объект. Статус санатора могли бы получить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС).
Седьмая - в усилении контроля за компаниями, страхующими гражданскую ответственность застройщика, а также за действенностью выданных страховых полисов. Все вновь регистрируемые договоры долевого участия должны быть застрахованы.
Восьмая - в добавлении к полномочиям контролирующих муниципальных органов (в Москве - Москомстройинвеста. - ТАСС) права вводить ограничения на привлечение средств населения.
Например, если застройщик использует средства граждан по нецелевому назначению, то мы сначала выдаем ему предписание по устранению нарушений. В случае повторения нарушений мы направляем в Федеральную регистрационную службу уведомление с целью приостановить операции по регистрации договоров долевого участия (ДДУ) по данному объекту и тем самым ограничить привлечение средств граждан.
Пока речь идет только о создании единого реестра застройщиков, в котором будет представлена полная информация о компаниях и их проектах, об ужесточении требований к размеру уставного капитала застройщика и введении одного расчетного счета для строящегося объекта. Что касается реестра, то в Москве мы его ведем.
- С 1 октября Центробанк ужесточил требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков. Сколько всего компаний им соответствует? И сколько - в Москве?
- В целом по стране новым требованиям Центробанка РФ соответствует около 20 компаний. В Москве - всего три из 20 организаций, которые предоставляли страховку застройщикам, а также ОВС. Таким образом получается, что около 1,5 млрд руб., которые выплатили московские застройщики страховым компаниям начиная с первого января 2014 года (с этого момента вступило в силу обязательство по страхованию гражданской ответственности застройщика. - ТАСС), "ушли в никуда". Тем самым, можно сказать, что механизм страхования сегодня не работает.
- Перечень не очень большой - почему? Требования ЦБ обязательны к исполнению, или они носят рекомендательный характер?
- Данные требования обязательны к исполнению. Однако, на мой взгляд, они не позволяют оценить состояние страховой компании и ее политику по снижению рисков. Так, Центробанк требует, чтобы размер уставного капитала компании составлял не менее 150 млн руб., а также чтобы компания имела не менее 1 млрд руб. собственных средств. Практика показывает, что в балансе страховщиков эта сумма рисуется: для этого существуют определенные финансовые методики.
Кроме того, средние тарифы по страховке - 1,5-2%, а есть, вы не поверите, и равные 0,1%. Очевидно, что риск они не обеспечивают. Страхование гражданской ответственности застройщика - очень рискованный вид страховки для компании. А если он рискованный, то должен стоить дорого. В качестве аналогии можно привести КАСКО, размер которого составляет примерно 3-8% от стоимости автомобиля. И риски в данном случае намного ниже, чем при строительстве.
Более того, когда риски высокие, их нужно перестраховывать, например, в крупных международных компаниях. В нашей практике такого в принципе нет. Звучали предложения о том, чтобы АИЖК взяло на себя полномочия по перестраховке рисков, но агентство понимает, что это серьезнейшие обязательства, которые могут быть не выполнены.
Существует и еще один важный момент: в настоящее время нет структуры, которая следила бы за тем, являются ли страховые сертификаты застройщиков действительными. Страховой сертификат, или полис, должен обеспечивать покрытие рисков на весь срок строительства, схема платежей может определяться индивидуально. Чаще всего оплата вносится ежеквартально. И если застройщик не внес ее в срок, полис становится недействительным. Мы выборочно запросили у застройщиков данные сертификаты, и оказалось, что ряд из них оплату просрочили. То есть номинально документ есть, в регистрационной палате запись о нем есть, но он недействителен.
Сейчас страховые компании пытается контролировать Центробанк. Вероятно, сегодня этот вопрос требует большего внимания и больших усилий. Раз мы определили механизм страхования ответственности застройщиков, то мы должны быть уверены, что он действует. А мы начинаем искать альтернативные механизмы, потому что нам кажется, что страховка не работает.
Так, если нам кажется, что страховка не работает, может, отказаться от нее в принципе? Ведь эти 1,5 млрд руб., которые застройщики выплатили за страховку, а при этом ее все равно нет, лучше было бы перевести АИЖК или ОВС: эти деньги удалось бы сохранить и впоследствии использовать на нужды застройщиков.
- То есть идея страхования ответственности застройщика с помощью страховой компании неудачная?
- Она удачная. Но механизм реализации не доработан. На мой взгляд, во-первых, сегодня нужно усилить контроль за страховыми компаниями. Во-вторых, следить за действительностью страховых полисов, оплачены ли они.
- В таком случае какая схема страхования ответственности застройщика, на ваш взгляд, наиболее эффективная?
- Банковская гарантия. Однако она непопулярна у застройщиков, поскольку банки правильно и детально оценивают строительные риски, что выливается потом в конечную стоимость этой самой гарантии. ОВС же приходится искать баланс между застройщиками и обществом, оно пытается рассчитывать коэффициенты, и сейчас ОВС более полезно, чем любая страховая компания. Иными словами, если составлять рейтинг, то на первое место я бы поставил банковскую гарантию, на второе - сертификат ОВС, на третье - полис страховой компании.
- Что делать дольщику и застройщику, если компания, с которой заключен договор страхования, в список Центробанка не попала?
- Застройщик, к сожалению, не обязан перестраховываться в другой компании. Что касается дольщиков, в идеале они встречаются с застройщиком дважды: первый раз, когда заключают ДДУ, второй - когда их вызывают подписать акт приема-передачи квартиры. И больше им ничего не надо делать, потому что все остальное должен за них делать закон и контролирующие органы. Я только хочу дать один совет: если вы решили приобрести жилье на этапе строительства, то сегодня лучше делать это, когда дом находится в высокой степени готовности. И не забудьте, что вносить деньги за квартиру можно только строго после регистрации ДДУ.
- Другой не менее обсуждаемой проблемой являются кредитные задолженности застройщиков перед банками. По данным Центробанка, просрочка по кредитам достигла 19%. О чем говорит эта цифра?
- Когда мы говорим о просрочке по кредиту, то имеем в виду, что девелопер не выплатил проценты за несколько месяцев. Сегодня все банки идут на пролонгацию кредитов и не настаивают на немедленном возврате. Соответственно, если застройщик платит проценты, то все хорошо. Но когда просрочка идет по процентам, банку не нужно ждать выплат: ему стоит запустить судебную процедуру и взять бизнес под контроль. Так было в 2008 году и в 2010 году - банки превратились в крупных девелоперов.
На мой взгляд, если застройщик вошел в волну просрочки, то он из нее самостоятельно не выберется. Поэтому банкам нужно оперативно принимать решение, и либо это будут дополнительные финансовые вливания в компанию, либо смена менеджмента.
- Вероятно, что в будущем часть застройщиков не выдержат ужесточения требований. Не приведет ли это к постепенной монополизации рынка недвижимости?
- Мы хотим предложить элементарные правила, по которым должны работать застройщики. Ведь нам нужны компании, которые умеют строить, и строить качественно. Иными словами, если девелопер хочет привлекать средства граждан, он должен доказать, что способен построить дом, хотя бы вложить собственные средства на начальном этапе или когда нет продаж на объекте.
Сейчас от застройщика требуется три года безубыточной работы на рынке. А если компания три года продавала стройматериалы? У многих застройщиков нет опыта, финансовых возможностей. И если они уйдут с рынка, всем будет лучше, в том числе и надежным девелоперам.
- Большинство проектов, реализуемых сегодня, готовились и разрабатывались год-полтора назад. Поэтому мы пока не наблюдаем серьезного сокращения объемов строительства. Что можно сказать о количестве проектов, которые только готовятся к запуску (идет разработка проектной документации, вынесение на ГЗК, получение разрешения на строительство и т. д.): их число, по вашим оценкам, за последние полгода-год сократилось или выросло? И как это может сказаться на объемах строительства в ближайшие год-два-три?
- В этом году мы сохраним объемы ввода недвижимости на уровне примерно 9 млн кв. м. В 2016 году объемы ввода, скорее всего, сократятся, но за счет коммерческой части. Объемы жилого строительства только увеличатся: во-первых, в связи с переориентацией части девелоперов со строительства офисов или торговых помещений на возведение жилья, во-вторых, за счет высвобождаемой рабочей силы, которая дает возможность строить больше. При этом не будем забывать, что спрос на жилье в Москве по-прежнему колоссальный.
- Проясните, пожалуйста, ситуацию с объектами СУ-155 в Москве. Каковы действия Москомстройинвеста относительно данных объектов?
- Группа компаний СУ-155 через аффилированные жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) реализует квартиры по шести объектам (район Новые Черемушки, кв. 10С, корп. 8, район Северное Чертаново, корп. 2АБВ, район Фили-Давыдково, мкрн 69, корп. 2, района Нагатино-Садовники, мкрн 1, корп. 29, 29Б, 30, городской округ Щербинка, ул. Железнодорожная, д. 39, корп.1, 2 и ул. Бочкова, вл. 11а, корп. 15, 23. - ТАСС). Сроки строительства сорваны, разрешительная документация не действует. Пострадавшими по объектам СУ-155 числятся более 2 тыс. пайщиков. Несмотря на то что все объекты находятся на контроле в Комплексе градостроительной политики и строительства Москвы, что Москомстройинвест ежемесячно проводит совещания по данным объектам, ситуация остается напряженной и будет такой как минимум еще несколько лет.
Сложность заключается в том, что объекты СУ-155 до какого-то момента подобны невидимкам: кажется, земельный участок свободен, а потом вдруг обнаруживается, что компания ведет на нем строительство. Приведу в пример промзону № 14 "Калибр". В настоящий момент идет утверждение проекта планировки данной территории. На градостроительно-земельной комиссии мы этот проект рассмотрели и одобрили, думаю, в ближайшие месяц-два он будет утвержден. Но пока шли градостроительные процедуры, наши инспекторы обнаружили, что на указанной территории уже строятся дома. И кто, как вы думаете, их строит? СУ-155. А ведь данных адресов за компанией не числилось. Стройку мы остановили, но, к сожалению, по объектам уже были открыты продажи - в рамках ЖСК.
Мы понимаем, что объекты СУ-155 будут достроены, это только дело времени. Однако это не значит, что нужно скорее покупать у СУ-155 жилье, даже если цены на него ниже рынка. Мы стараемся объяснять гражданам, что в рамках ЖСК жилье приобретать не стоит, со своей стороны стараемся сделать так, чтобы новых самостроев не было.
Кроме того, чтобы помочь пострадавшим гражданам, мы открыли СУ-155 "зеленую улицу" по получению всей разрешительной документации. Чем скорее застройщик ее получит, тем раньше банки смогут начать его кредитование.
- Число дольщиков, чьи права были нарушены, сократилось в столице за последние годы в 10 раз. Например, дело дольщиков ЗАО "Энергостройкомплект-М" сдвинулось с мертвой точки. По 81 комплекту документов Комиссия по жилищным вопросам правительства Москвы недавно приняла положительное решение. Москомстройинвест готовит еще одну партию документов на рассмотрение. Сколько там комплектов? И в целом расскажите о том, какова на сегодня ситуация по этому делу?
- На прошлой неделе Комиссия рассмотрела еще 73 комплекта документов, по которым принято положительное решение. На сегодня наша задача заключается в том, чтобы получить проверенные следствием документы, и те из них, где сомнений нет, будут как можно быстрее переданы на рассмотрение Комиссии.
Всего получено подтверждение следствия по 380 комплектам, на проверке находится еще 321 комплект. При этом несколько десятков человек не пришли на допрос к следователям.
Конечно, есть документы, которые вызывают сомнения: там и нестыковки и явно фальшивые дополнительные соглашения, где-то отсутствуют кассовые ордеры и т. д. И я могу сказать, что граждане, чьи документы будут признаны поддельными, жилье не получат. Более того, встанет вопрос о возбуждении уголовных дел.
- По другим проблемным объектам есть хорошие новости?
- У нас хорошие новости по объекту в Щербинке. Две недели назад застройщик ООО "Брод-Эстейт" (ГК "Мортон") начал выдачу ключей в корпусах № 7 и № 10 на Овражной улице. Корпуса № 5 и № 6 застройщик обещает ввести до конца 2015 года, а корпус № 4 - во втором квартале 2016 года.
Возобновилось строительство объекта на ул. Новогиреевской, вл. 5. Оно было остановлено в 2007 году из-за отсутствия у застройщика полного комплекта разрешительных документов. Их оформлению предшествовала большая совместная работа Росимущества, Министерства обороны РФ, Москомстройинвеста и инвестора-застройщика ЗАО "Глобинвестстрой".
- Где еще остаются "болевые точки"?
- Есть у нас еще три долгостроя, дольщики которых находятся в зоне риска. Это объекты на проспекте Вернадского (застройщик - ЗАО "Объединенная строительная компания"), 78, на 6-й Радиальной ул. (застройщик - ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов") и на ул. Мытной, 40-44 (ООО "Олтэр").
Сейчас нас особенно беспокоит проект на 6-й Радиальной ул.: идет активная рекламная кампания, на которую выделяется огромное финансирование - речь о миллионах рублей. Кроме того, застройщик предлагает покупателям существенные скидки. Для нас это не очень приятные звоночки. О ситуации было доложено мэру Москвы, прокуратура начала проверку объекта.
Беседовала Евгения Климова