МОСКВА, 26 мая. /ТАСС/. Покупка дисконта по ипотечной ставке от крупных ипотечных банков чревата рядом рисков и принесет "выгоду" заемщику только на горизонте 7-8 лет, следует из обзора ЦБ РФ о финансовой стабильности, который размещен на сайте регулятора. В Банке России добавили, что регулятор намерен рассмотреть целесообразность применения мер к ипотеке с единовременным взносом.
"Крупнейшие ипотечные банки на фоне сворачивания программ "льготной ипотеки от застройщика" начали активно предлагать потенциальным заемщикам возможность купить дисконт по ипотечной ставке - заплатить единовременный взнос при оформлении кредита, тем самым снизив процентную ставку", - говорится в документе регулятора.
При этом анализ условий данных программ показал, что для заемщика "выгода" от такого снижения ставки достигается только на горизонте 7-8 лет и при условии, что за это время не будет происходить снижения ипотечных ставок, по которым заемщик мог бы рефинансировать кредит. При досрочном погашении или рефинансировании кредита в течение первых 7 лет заемщик суммарно заплатит больше по сравнению с рыночными условиями кредитования.
Кроме того, данная опция побуждает брать большую сумму в кредит, так как часть из накопленных заемщиком средств пойдет на оплату единоразового платежа, а не на первоначальный взнос, поясняют в ЦБ. "Банк в свою очередь снижает вероятность рефинансирования заемщиком кредита в другом банке в случае снижения рыночного уровня ставок. Но банк может столкнуться с процентным риском, если ипотека не будет погашена в течение 7-8 лет. Поскольку единовременный платеж включается в расчет полной стоимости кредита (ПСК), то значение ПСК по такой ипотеке будет рыночным. В связи с этим повышенное резервирование, применяемое к "льготной ипотеке от застройщика" по нерыночным ставкам, на такие кредиты не будет действовать", - сообщили в ЦБ, добавив, что регулятор намерен рассмотреть целесообразность применения мер к ипотеке с единовременным взносом.
Стандарты кредитования ухудшаются
Помимо рискованных практик кредитования, наблюдается ухудшение стандартов кредитования, прежде всего в сегменте ДДУ (договор долевого участия). В конце 2022 - начале 2023 годов последовательно росла доля кредитов ДДУ, предоставляемых заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%), - в I квартале 2023 года она достигла 37% (+ 7 п. п. по сравнению с II-III кварталами 2022 года). В сегменте готового жилья начиная с II квартала 2022 года также росла доля кредитов с высокой долговой нагрузкой, и в I квартале 2023 года она составила уже 42%.
Для уменьшения размера платежа по ипотеке в условиях роста цен на недвижимость банки увеличивают срок кредитования - во второй половине 2022 года доля выданных кредитов на срок 30 лет и более достигла 40%, при том, что годом ранее доля таких кредитов составляла менее 20%. Также из-за роста стоимости недвижимости, опережающего номинальный рост доходов населения, в IV квартале 2022 - I квартале 2023 года сохранялся высокий спрос на кредиты для приобретения жилья с небольшим первоначальным взносом (до 20%). Доля таких кредитов впервые превысила половину от всех ипотечных выдач (53% и 51% в IV квартале 2022 года и I квартале 2023 года соответственно против 38% в начале 2022 года). В сегменте строящегося жилья доля кредитов с небольшим первоначальным взносом в I квартале 2023 года была еще выше - 66%.
При этом качество ипотечного портфеля в целом пока остается на удовлетворительном уровне - объем кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней в ипотечном портфеле составляет 0,6% на 1 апреля 2023 года. Доля реструктурированных кредитов незначительно увеличилась (на 0,3 п. п.) относительно данных за ноябрь 2022 года, что по большей части объясняется реструктуризациями кредитов мобилизованных лиц, пояснили в ЦБ. По состоянию на 1 апреля 2023 года совокупная доля всех реструктурированных кредитов и необслуживаемых кредитов не превышает 2%, что существенно меньше, чем во время пандемии.
Среди тех ипотечных кредитов, которые вышли из кредитных каникул, в среднем не более 1% имеют просрочку более 90 дней на третий месяц после выхода из программы. Это указывает на то, что реструктуризации позволили большей части заемщиков восстановить финансовое положение и вернуться в график обслуживания долга, также отметил регулятор.