Вопросом, какая будет ставка аренды в перспективе 1-3 лет, в сложившейся экономической ситуации задаются все участники рынка офисной недвижимости. Даже трудно сказать, кого этот вопрос волнует больше: арендаторов, у которых при валютной ставке рублевые расходы на аренду практически в "одночасье" выросли в полтора раза или собственников объектов, которые привлекали под залог зданий валютное, еще в недавнем прошлом недорого финансирование. Именно на эти две категории игроков пришелся удар рублевой девальвации.
Еще несколько месяцев назад мы предполагали, что на рынке офисной недвижимости возможен умеренно-негативный сценарий, который предполагал нулевой рост экономики и отсутствие дополнительных санкций со стороны США и стран ЕС. Как мы уже убедились, нулевой рост экономики в следующем году можно будет считать резко позитивным сценарием, т.к. сомнений в том, что экономика в 2015 год просядет, наверное, сейчас нет уже ни у кого. Вопрос только, насколько сильно просядет - на 2-3%, на 5% или более. В этой связи, допуская 3-5% падение ВВП в следующим году и сильную волатильность на валютном рынке, мы попробовали оценить их влияние на показатели офисного рынка и основных игроков.
Для начала рассмотрим, что предложат на рынке. Новые офисные объекты продолжат поступать, так как останавливать начатую стройку нецелесообразно. Логика здесь простая: лучше достроить начатый объект и сдать его в аренду дешевле, чем планировал инвестор, рефинансировав кредит на строительство, когда появится такая возможность (видимо не раньше 2016 года), чем замораживать собственные и заемные средства в "недострое". Мы ожидаем, что при отсутствии "заморозки" начатых проектов в 2015 на рынок выйдет еще около 1 млн.кв.м офисных площадей.
В отличие от прошлого кризиса, когда была масса пустующих неликвидных проектов (из-за ошибок при выборе местоположения объекта или ввиду низкого качества строительства и низкой эффективности самих объектов), рынок претерпел качественное изменение: появилось много действительно эффективных и качественных объектов с "правильным" местоположением и хорошей по московским меркам транспортной доступностью и окружением. При правильной ценовой политике (об этом чуть позже), такие объекты будут востребованы и перетянут к себе арендаторов от тех арендодателей, которые тешат себя иллюзиями, что если последние 5 лет их здания были заполнены на 100%, так будет всегда. К сожалению или к счастью, офисный мир никогда не будет прежним: новые объекты во многом лучше уже построенных, среди основных игроков развивается здоровая конкуренция, корпоративные арендаторы становятся более осмотрительными с учетом прошлого кризиса, а главное - более требовательными.
При существенных сокращениях персонала, которые уже начались в ряде компаний, новый спрос будет находиться под колоссальным давлением. А существующие компании-арендаторы в большем, чем сейчас количестве будут возвращать не используемые площади собственникам.
В связи с курсовыми колебаниями тренд на переход на рублевые ставки или ставки с фиксацией валютного коридора станет настолько сильным, что, возможно, 2015 год станет переломным для многих собственников, которые никогда не фиксировали ставки в рублях, но будут вынуждены это сделать, чтобы удержать существующих арендаторов или привлечь новых. Арендаторы будут усиленно стараться уходить от валютного риска, и такому депрессивному для собственников рынку придется под это требование подстраиваться.
Самым перспективным для рынка с точки зрения спроса будет сегмент недорогих объектов класса B/B+, и зданий класса "А" с фиксированной рублевой ставкой. Здесь мы не ожидаем рублевого падения ставок аренды, т.к. спрос на данные объекты будет стабилен. При этом индикативные валютные ставки по данным объектам будут меняться в соответствии с динамикой курса (т.е. условно снижаться при росте курса доллара).
Что касается зданий класса А и В+, ставки в которых номинированы в долларах, то они будут вынуждены хотя бы на время (год или два) смириться с фиксацией валютного коридора. При этом сами ставки аренды в ряде таких зданий уже упали ниже уровня 2009 года (более 25% в валюте по сравнению с началом года) и близки к стабилизации на данном уровне. Уходящий год уже показал, что даже в зоне Садового кольца есть примеры зданий класса А с базовой ставкой аренды ниже $450 за кв.м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы. Аналогичный и даже более низкий уровень ставок (для помещений в состоянии "под отделку") может быть достигнут и в ММДЦ Москва-Сити. При этом для обеих зон эти уровни близки к минимальным. Дальнейшее их снижение скорее всего будет осуществляться за счет управления курсом оплаты. Сдерживающим фактором перехода на рублевую ставку по-прежнему будут "западные" валютные займы, привлеченные в то время, когда международные рынки капитала были открыты для большинства заемщиков.
Таким образом, в первой половине 2015 года рынок ожидает "точечное" падение ставок аренды в зданиях с валютной ставкой с последующим плавным восстановлением спроса и началом роста ставок не ранее 1-2 квартала 2016 года. Одновременно с этим может реализоваться отложенный спрос со стороны компаний, которые будут откладывать планы по своему расширению до улучшения экономической ситуации в стране. При этом рублевые ставки (там где они сейчас уже есть) могут начать расти ввиду высокого спроса на такие объекты с учетом их стоимости и отсутствия валютных рисков.