Аналитики прогнозируют рост офисного рынка в 2022 году в условиях сохранения удаленки

МОСКВА, 27 декабря. /ТАСС/. Рынок офисов Москвы, который восстанавливался после пандемийных ограничений в 2021 году, продолжит рост в 2022-м: он будет происходить в условиях сохранения гибридного формата работы. К такому мнению пришли аналитики, опрошенные ТАСС.

Так, в консалтинговой компании JLL ожидают увеличения числа сделок с качественными офисами. "По нашей оценке, объем сделок в Москве в этом году достигнет 1,4 млн кв. м и увеличится до 1,6 млн кв. м в 2022-м. И если в прошлом году было зафиксировано отрицательное чистое поглощение на уровне -504 тыс. кв. м (то есть на рынок "вернули" больше кв. метров, чем с него "взяли"), то в этом году показатель будет положительным - около 400 тыс. кв. м, а значит ситуация обратная: арендаторы заняли больше площадей, чем было введено либо освободилось за год", - рассказал член совета директоров, глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.

Он также указал на высокую активность арендаторов офисов, причем и в классическом, и в гибком форматах. Похожие оценки дают и в консалтинговой компании Knight Frank. Там говорят о рекордно высоком спросе на качественный офисный продукт в этом году и ожидают сохранения этой тенденции в 2022-м.

"Спрос на офисные помещения действительно оказался рекордным, особую роль в этом сыграл интерес к качественному офисному предложению со стороны IT-гигантов - "Яндекса", Ozon и аналогичных структур, а также различных IT-подразделений банков, которым потребовался переезд в связи со внутренними изменениями. При этом в 2022 году мы ожидаем сохранения подобной тенденции, однако снижающаяся доля вакантных площадей будет ограничивать выбор арендаторов, особенно в отношении объектов в ключевых деловых районах", - считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.

При этом она отмечает, что пандемия коронавируса, которая незначительно повлияла на поведение девелоперов и арендаторов, оказала более существенный эффект на планы инвесторов. "Пандемия серьезно повлияла на поведение инвесторов и их готовность подтверждать офисные проекты, и мы еще увидим последствия этого в будущем", - утверждает эксперт.

Удаленная работа - долгосрочный тренд

Еще один существенный эффект от пандемии - распространение удаленки и гибридного формата работы. По оценкам экспертов, острой необходимости возвращаться в офис в прежнем режиме у работников нет и не предвидится, поэтому сочетание офисной и удаленной работы стало долгосрочным трендом.

"Арендуемый в рамках традиционных договоров, так называемых conventional leases, офис - это в первую очередь место коллаборации и общения, гибкие пространства, в том числе коворкинги, выступают в качестве дополнительного хаба для сотрудников либо временного решения для компаний, а удаленная работа повысила общую эффективность труда, и обычно один-два дня в неделю сотрудники работают удаленно. Это ключевой тренд, который мы видим сегодня на офисном рынке: спрос стал гибридным, и это не временное веяние - гибридный подход с нами надолго, а, возможно, и навсегда", - говорит Ефимов.

И хотя по-прежнему наибольшим спросом по-прежнему пользуются офисы класса "А", потенциальные арендаторы все чаще стали обращать внимание на другие форматы. Прежде всего - гибкие пространства. Это связано и с низким уровнем вакансии в офисах класса "А", и с изменившимися предпочтениями. Флекс-офисы выбирают не только коммерческие компании, но и государственные структуры. По оценкам Knight Frank, крупнейшая сделка на офисном рынке за девять месяцев 2021 года произошла именно в гибком формате - это аренда онлайн-ретейлером Ozon 24,6 тыс. кв. м в бизнес-центре "Искра-парк".

"Все больше компаний будет ценить офисы под ключ и agile-пространства, все больше компаний будет относиться к офису как к хабу, где могут находиться не только постоянные сотрудники, но и привлекаемые время от времени. Это сильно влияет на технические задания к планировкам. Рынок будет эволюционировать в сторону гибких пространств, с большими коллаборационными зонами, бизнес-гостиными, лаунж-зонами, игровыми комнатами", - прогнозирует генеральный директор сети корпоративных коворкингов CODE Гурген Шекоян.

По оценкам JLL, за последние четыре года объем рынка гибких пространств в Москве увеличился в пять раз - с 0,3% до 1,5%.

Редевелопмент и офисы у дома

В Москве высоким спросом пользуются качественные офисы в центре и популярных деловых районах. Однако возможности нового строительства, особенно в Центральном округе, ограничены, новых свободных площадок там практически нет. Поэтому девелоперы офисов чаще рассматривают варианты редевелопмента уже существующих площадок.

"Все более заметным становится дефицит площадок под застройку в центре Москвы, поэтому многие компании рассматривают возможности уже застроенных площадей. Мы рассматриваем площадки в центре, которые устарели, на которых можно все снести и построить заново, оставив только, например, фасад. Такие проекты зачастую требуют гораздо больших инвестиций в квадратный метр, чем строительство новых зданий. Эта практика будет долгосрочным трендом", - считает Шекоян.

По словам коммерческого директора O1 Properties Павла Барбашева, в дополнение к запросу на гибкие условия аренды и сжатые сроки реализации проектов на рынке сформировался спрос на полный аутсорсинг функций по строительству, отделке и обслуживанию офисов. "В результате крупные компании массово обратили внимание на возможности flex-формата. Кроме того, на фоне дефицита свободных площадей сетевые операторы часто выбирают менее ликвидные проекты, которые за счет качественной отделки и сервиса становятся привлекательными для арендаторов, обеспечивая рост спроса и снижение вакансии в этом сегменте", - отмечает он.

В то же время с начала пандемии и перехода на удаленку россияне стали больше ценить свое жилое пространство. И возможность найти неподалеку пространство, где можно сосредоточиться на работе. Поэтому в составе жилых комплексов стали появляться коворкинги. И эта тенденция станет еще более заметной, считает вице-президент по маркетингу и продвижению группы "Эталон" Василий Фетисов.

"Тренд - коворкинги в составе жилых комплексов. Большое количество девелоперов, начиная с 2020 года, запустили эту концепцию. И сейчас мы уже видим вводы в эксплуатацию таких жилых комплексов и в следующем году увидим, как эксплуатируются, как заполняются подобные коворкинги в составе ЖК. Пока мы видим, что сегмент коворкингов вне ЖК растет темпами в три раза выше обычного офисного рынка, и уверены, что это будет востребовано клиентами как в рамках жилых комплексов, так и в рамках многофункциональных комплексов", - сказал Фетисов на пресс-конференции в ТАСС.

И еще один тренд, который будет характерен для офисов, - развитие цифровых решений: от бесконтактного входа в офис до управления кофе-машиной через мобильное приложение.