Купить или отложить: будут ли расти цены на недвижимость и ставки по ипотеке

Росреестр опубликовал статистику по количеству зарегистрированных сделок на рынке жилой недвижимости Москвы. Ведомство утверждает, что количество квартир, реализованных по договору купли-продажи, в первом квартале 2017 года меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В то же время количество жилья, приобретаемого по договору долевого участия (ДДУ) и с привлечением ипотечного кредитования, увеличилось.

О том, стоит ли говорить об оживлении рынка жилой недвижимости и как будут вести себя цены на квартиры, ТАСС пообщался с экспертами: банкирами, риелторами и строительными компаниями.

Ипотека: вверх или вниз

Почти все опрошенные эксперты заявляют: рост количества ипотечных покупок связан со снижением процентных ставок по жилищным кредитам. Это оказывает влияние на рынок, но не на цены на недвижимость. "В январе и феврале, наоборот, был существенный спад рынка недвижимости, в марте началось восстановление, но опять же из-за снижения ставок по ипотеке", — рассказал вице-президент гильдии риелторов России Константин Апрелев.

В то же время аналитики по-разному оценивают причины удешевления кредитов. Например, начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий утверждает, что снижение ставок как по вкладам, так и по кредитным продуктам объясняется не только снижением ключевой ставки ЦБ РФ, но и низким спросом на займы. "Банки испытывают затруднения с размещением привлекаемых ресурсов, например снижение корпоративного кредитного портфеля", — говорит Осадчий.

В то же время вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко утверждает, что за год ставка по такому виду кредитования не снизилась, а, напротив, выросла: "На прошлой неделе генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Плутник приводил статистику, по которой в прошлом году средняя ставка по ипотеке составляла 12,5%, сейчас где-то 13,5%. Так что произошел небольшой рост, всего лишь на 1 процентный пункт". Радченко считает, что удорожание заемных средств произошло из-за прекращения программы государственного субсидирования ипотечной ставки.

Деньги подешевеют

Эксперты расходятся во мнении относительно того, станет ли ипотека доступнее в полугодовой перспективе. Максим Осадчий считает, что можно ждать снижения ставок примерно на 1 процентный пункт от нынешнего уровня. Схожей позиции придерживается и руководитель направления аналитики банка "ДельтаКредит" Назар Аржанников: "Мы прогнозируем рост ипотечного рынка на 7% в базовом сценарии и на 13–14% в оптимистичном. Средневзвешенная ставка по ипотеке с большой долей вероятности опустится к концу года ниже 10%".

В то же время в строительной компании Urban Group предполагают, что дальнейшего снижения ипотечных ставок ждать не стоит. Тем не менее, по их прогнозам, в перспективе ставки по ипотеке зафиксируются на уровне 9–11% годовых. Стоит отметить, что ряд строительных компаний совместно со Сбербанком уже предлагают клиентам кредит под 8,4% годовых на некоторые объекты.

Ирина Радченко считает, что ставка будет корректироваться, но повлияет на нее в том числе и активность заемщиков: "Банкиры ищут ставку, при которой и им будет выгодно выдавать кредиты, и клиенты смогут их брать".

Цены: ждать ли роста?

Все эксперты единодушны: цены на недвижимость сейчас сравнительно низки. Но в оценке дальнейшей динамики мнения опять разошлись. Вице-президент гильдии риелторов России не прогнозирует подорожания цен ни на новостройки, ни на вторичном рынке. Апрелев считает, что, даже с учетом того, что цены упали, старые квартиры по-прежнему переоценены — их продают на 5–10% дороже, чем они стоят. В случае с загородной недвижимостью разброс может доходить до 30%.

Застройщики в свою очередь считают, что квадратный метр будет стоить все больше с каждым годом, компенсируя как инфляцию, так и подорожание строительных материалов.

Радченко также думает, что бесконечно падать цены на недвижимость не могут: "За последние 2–3 года произошла существенная корректировка цен в сторону понижения. Во многих регионах России цены упали на 20–30%, и это падение продолжает фиксироваться. Но оно не будет бесконечным, и сейчас, как уверяют застройщики, цены приближаются к той планке, после которой строить уже неинтересно". По ее мнению, если рынок так и не "проснется", то застройщики начнут замораживать объекты до лучших времен. "Определенные пределы для снижения цены квадратного метра существуют", — считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. В то же время она отмечает, что чем ниже будут падать цены, тем больше будет оживляться рынок.

Назар Аржанников приводит следующую статистику: за последний год цены на недвижимость снизились в Москве (на 10%) и в большинстве регионов России (на 3%). При этом в Санкт-Петербурге недвижимость даже подорожала — на 5%.

Аржанников считает, что в этом году не стоит ждать глобального роста цен, по крайней мере в столичном регионе. "Рост цен на квадратный метр будет сдерживаться превышением предложения над спросом. Необходимость завершить проекты, начатые 2–3 года назад и находящиеся на финальной стадии строительства, будет увеличивать предложение в первом полугодии. Проекты на ранней стадии готовности с большой вероятностью будут заморожены, что выгодно для застройщиков, поскольку позволит частично сбалансировать спрос и предложение", — утверждает аналитик банка "ДельтаКредит". 

В то же время он считает, что в случае продолжения снижения ипотечных ставок и увеличения спроса возможен небольшой рост цен в пределах 3–5%.

"Рынок покупателя"

В Urban Group констатируют, что после зимнего спада спрос на квартиры восстановился и продажи вернулись на высокий уровень конца прошлого года, когда ажиотаж был спровоцирован скорой отменой господдержки ипотеки. В компании сообщают, что рост спроса составил 20–25%, и ожидают продолжения этого тренда. Оптимизм застройщиков не разделяет Ирина Радченко: "Рост рынка возможен при условии существенного роста доходов населения. По тем данным, которые есть у меня, его пока нет".

Спикер считает, что это играет на руку покупателям квартир, особенно на вторичном рынке. Ассортимент продаваемого жилья позволяет выбирать самый лучший вариант, а рыночная ситуация дает возможности для торга. "Продавцы сейчас лояльны к покупателям, в условиях вялого рынка они готовы идти на уступки, можно получить скидку на 10 и даже 20%", — считает Радченко.

Бежать за квартирами

Несмотря на разнообразие мнений в оценке ситуации и прогнозах, все опрошенные ТАСС эксперты сходятся: ждать более выгодного момента для покупки квартиры нет смысла не только из-за лояльности рынка к покупателю.

"Если человек планирует покупать квартиру на первичном рынке, то есть смысл дождаться более высокой степени готовности интересующего объекта. Что касается "вторички", то если человек нашел квартиру, которая ему нравится, то брать надо сейчас, потому что через некоторое время этого объекта может уже не быть на рынке", — считает Апрелев.

Максим Осадчий говорит, что давать какие-то советы неправильно: как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости, спрогнозировать сложно. Но отмечает, что есть вероятность того, что, пока человек ждет снижения процентных ставок, цены на недвижимость вырастут. Застройщики также считают, что лучший момент для покупки — это "прямо сейчас", причем неважно, покупаете вы квартиру, чтобы в ней жить или для инвестиций.

Сергей Круглов