Региональные власти ищут рецепт борьбы с долгостроями

МОСКВА, 19 июля. /ТАСС/. Власти субъектов РФ берут под контроль завершение строительства объектов долевого строительства, но несмотря на это новые долгострои продолжают появляться. 

Как сообщала 13 июля пресс-служба главы Башкирии, глава республики Рустэм Хамитов выступил с предложением запретить в России долевое строительство. По его мнению, застройщики должны строить дома на заемные в банках средства, а затем продавать жилье покупателям. Такой способ, как считает глава республики, выведет граждан из зоны риска. Региональный парламент инициативу главы поддержал и планирует провести масштабное совещание по этой теме.

Мэр Красноярска Эдхам Акбулатов сообщил ТАСС, что поддерживает идею запрета, но при этом нужно понимать, как это скажется на ценах. Ведь процентные ставки по кредитам, которые привлекут застройщики, будут заложены в цену квадратного метра. Поэтому государство должно сократить сроки пользования заемными средствами (чтобы не затягивать сроки строительства - прим. ТАСС), а сами процентные ставки должны быть "откорректированы".

"Тогда покупателю будет понятно, что он покупает не бумагу о долевом участии непонятно в чем, а уже зарегистрированный объект, он его покупает, оформляет в ипотеку, выплачивает за него. Но здесь вопрос сроков строительства и цены кредитных ресурсов, - сказал Акбулатов. - Но в целом, я считаю, что мы должны уходить от долевого строительства. Потому что это использование бесплатных денег застройщиками, зачастую безответственное".

Как отметили в беседе с ТАСС эксперты, причины задержки строительства разнятся, чаще всего это связано с финансовыми проблемами компаний-застройщиков. Подход в решении каждого долгостроя индивидуальный, как и сроки завершения строительства. Между тем эксперты уверены, что проблему долгостроев не искоренить и задержек в строительстве не избежать из-за особенностей отрасли.

География долгостроя

Проблема задержки строительства актуальна для многих городов России. Долгострои есть в Санкт-Петербурге, Башкирии, Великом Новгороде, Нижнем Новгороде, Челябинске, Новосибирске, Сочи и других городах.

Как сообщал ранее ТАСС председатель комитета по финансовому рынку Госдумы, президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков, для решения жилищных вопросов обманутых дольщиков необходимо 370 млрд рублей. Он отметил, что "таких денег в бюджете страны нет". Поэтому, по его мнению, "ответственность за судьбу обманутых дольщиков должны наряду со строительными организациями нести и губернаторы регионов, которые позволили строителям так вести себя с гражданами".

Ситуация в регионах

Риск покупки долгостроя связан с особенностями отрасли, считает независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев.

"Строительная отрасль инерционная. Для того чтобы достроить все начатые дома в срок, не хватит платежеспособного спроса. В любом случае компании будут задерживать стройку. Кто-то еще не восстановился после предыдущего кризиса", - сказал он в беседе с ТАСС.

В частности, по его словам, особенно остро ситуация с дольщиками стоит в Новосибирске. "Ситуация острая и взрывоопасная, могут появиться еще обманутые дольщики. У нас до 40% ведущихся строек - в группе риска", - сказал он.

Эксперты в строительной отрасли предлагают потенциальным дольщикам перед тем, как вкладывать свои средства в строительство, изучить историю компании. Во многих регионах существуют реестры недобросовестных застройщиков, с которыми также необходимо сверяться. "Чтобы не оказаться обманутым, надо покупать у проверенных застройщиков и брать все документы, не покупать по "кривым" договорам, например по договорам займа, по переуступке прав и если нет подписи застройщика", - пояснил Николаев.

Новые долгострои появляются и в Башкирии. К 2010 году в регионе было около 4 тыс. обманутых дольщиков, но благодаря усилиям властей и инвесторов собственники смогли заселиться в новые квартиры. Однако задержки в строительстве объектов по-прежнему возникают.

"Несовершенство законов и действия мошенников привели к тому, что вновь появились обманутые - их около 3,5 тыс. человек. Точно знаем, что по 3 тысячам мы решим вопрос, но 300 человек - в сложной ситуации", - сказали ТАСС в правительстве республики.

Причины задержек

Как рассказали ТАСС в Министерстве строительства Рязани, причины задержек в строительстве жилых домов в регионе связаны с финансовыми проблемами строительных компаний. В частности, это последствия кризиса, неверная оценка рыночной ситуации застройщиком, недобросовестные действия строительных компаний.

При этом сроки задержки могут быть как незначительными - от пары месяцев, так и затягиваться на десятилетия. В Калининграде за последние годы количество проблемных объектов удалось сократить, в частности, в регионе первыми были сданы все четыре объекта компании СУ-155 ("дочки" "Росстроя", которая не смогла достроить тысячи квартир по всей стране). Однако срок сдачи некоторых объектов превышает 10 лет, отметили власти.

"На начало 2016 года в Калининградской области числился 21 проблемный дом с 920 участниками долевого строительства. Сейчас остается решить вопрос по шести объектам. Строительство большинства оставшихся проблемных домов остановлено десять и более лет назад", - сказал врио заместителя председателя правительства - министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области Максим Федосеев.

Механизмы разрешения ситуации

Власти регионов используют различные механизмы для решения проблем дольщиков. Например, в Якутии сумма компенсации из бюджета дольщикам, которые признаны таковыми в судебном порядке, в этом году составит 50 млн рублей. Как пояснила ранее ТАСС министр архитектуры и строительного комплекса республики Вера Кузакова, в реестре обманутых дольщиков Якутии на данный момент 243 человека, которые доверили свои средства шести недобросовестным застройщикам.

Правительство Адыгеи создало реестр недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков. Всего в республике выявили четыре недобросовестные организации, а в реестре обманутых дольщиков числятся 59 человек.

В Санкт-Петербурге городские власти для решения проблем пострадавших дольщиков группы компаний "Город" создали рабочую группу во главе с вице-губернатором Игорем Албиным. Кроме того, был привлечен банк-санатор "Санкт-Петербург", также ведется работа по продаже земель компании. Первые квартиры (всего договоров долевого участия в этих объектах - около 5 тыс.) без отделки начали сдавать дольщикам в середине июня, однако не все собственники оказались довольны полученным жильем. Дольщики жаловались на многочисленные недоделки, но власти пообещали оперативно их решить.

В Челябинской области власти также взяли под контроль завершение строительства ряда объектов. Так, для завершения строительства объектов компании "Гринфлайт", на которую приходится большая часть обманутых дольщиков региона (свыше 4 тыс. человек), был найден новый застройщик - трест "Магнитострой". Строительство 28 домов было остановлено весной 2016 года. Новая компания смогла до конца года завершить три дома, еще десять будут достроены в текущем году, а оставшиеся 15 - в 2018 году.

Как отметил заместитель министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Виталий Передерий, иногда замедлению процесса достройки домов способствую действия самих дольщиков. Такая ситуация сложилась у дольщиков Уральской строительной компании.

По словам Передерия, остановленную в 2010 году стройку двух домов на улице Братьев Кашириных в Челябинске при активном участии властей можно было бы завершить за 1,5 года. Однако в отношении застройщика было введено конкурсное производство, а 124 дольщика компании наложили запрет на торги по имуществу и отказались создавать жилищно- строительный кооператив. "Переубедить их пока не получилось. Ищем инвестора, но желающих нет", - сказал он.

В Красноярске готовы привлечь строительные организации из других регионов, чтобы завершить 15-летнюю "эпопею" со строительством объекта компании "Сибстоун". Сейчас там идет конкурсное производство, предстоят торги. Для распространения информации о заинтересованности в застройщиках были направлены письма главам 15 городов, прошли переговоры с вице-мэром Москвы, мэрами Перми, Новосибирска, Уфы.

Поправки в законодательство

Региональные правительства предпринимают попытки регулирования законодательной базы для улучшения ситуации с долгостроями. Так, депутаты парламента Адыгеи в апреле этого года предложили внести поправки в КоАП РФ, которые ужесточат штрафы за отсутствие разрешения на эксплуатацию объекта капитального строительства. Соответствующий законопроект они направили в Госдуму.

Максимальную сумму штрафа для юридических лиц они предложили увеличить в 50 раз. Как сообщили 26 апреля в пресс-службе парламента региона, в случае одобрения инициативы граждане за незаконное ведение строительства могут быть оштрафованы на сумму от 2 до 5 тысяч рублей, должностные лица - на сумму от 20 до 50 тысяч рублей. Для юридических лиц максимальный штраф может вырасти с 500 тысяч до 1 миллиона рублей.

В Ярославской области разработали законопроект, который позволит ускорить сроки возобновления строительства проблемных объектов. Документ предлагает исключить условие о том, чтобы проблемный объект находился в собственности строительного кооператива, созданного дольщиками. Таким образом, дольщикам не придется тратить время на оформление права на незавершенный объект. Законопроект был внесен в областную думу в конце июня.

Министерство строительства Новосибирской области подготовило изменения в региональный закон об использовании земель для восстановления прав дольщиков, вложивших средства в долгострой на улице Тульской, но не получивших документы. Законопроект о внесении изменений в закон "Об использовании земель на территории Новосибирской области" может быть принят на следующей неделе.

Компенсационный фонд

В качестве одной из мер повышения надежности строительства предлагается создание компенсационного фонда долевого строительства. Госдума на пленарном заседании 19 июля рассмотрела во втором, основном чтении законопроект о компенсационном фонде дольщиков. В первом чтении документ был одобрен 14 июня.

Законопроект накладывает на застройщика ограничения на совершение иных видов операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья. Размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд будет установлен на уровне 1,2%, такую величину ранее предлагал Минстрой. Вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Ужесточаются требования к органам управления застройщика и его участникам. Предлагается, в частности, запретить вхождение в состав органов управления застройщика лиц, имеющих неснятую и непогашенную судимость за экономические преступления, а также лиц, деятельность которых стала прямой или косвенной причиной банкротства юридического лица.

Законопроект также прописывает ведение реестра недобросовестных застройщиков. Детально прописывается процедура банкротства застройщика. Будет создана единая информационная система, в которой будут участвовать все дома, к которым застройщики начинают привлекать средства. Она должна заработать не позднее 1 января 2018 года.

По мнению эксперта, гендиректора строительной компании "Пересвет-Юг" Алексея Цуканова, такой механизм будет эффективен.

"Раньше были страховые компании, куда застройщики перечисляли деньги, но это была сплошная фикция. Компания "Пересвет-Юг", например, в 2015-2016 годах заплатила 20 млн рублей такой "страховки", но у страховых компаний были отозваны лицензии, и в итоге ни рубля не ушло из этих денег на решение проблемных застройщиков. Теперь же планируется создать компенсационный фонд. Думаю, что этот вариант будет эффективнее, чем фиктивные страховки", - рассказал он в беседе с ТАСС.

При этом некоторые эксперты считают, что процент, отчисляемый девелоперами в фонд, должен быть выше. "Фонд будет эффективен, если мы увеличим сумму, выделяемую на дольщиков в этот фонд, хотя бы до 2%. Пускай на сегодня будет хотя бы такой эксперимент в 1%, но в целом сумма в 30 млрд рублей незначительная", - поделился своим мнением с ТАСС председатель комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ Игорь Шпектор.