Глава департамента горимущества Москвы: кризис существенно не сказался на инвестактивности

Власти Москвы, несмотря на непростую экономическую ситуацию последних двух лет, продолжают реализацию всех городских программ, связанных с недвижимостью, в том числе масштабного проекта "Индустриальные кварталы". О том, как ведутся работы по реорганизации территорий бывших промышленных зон, а также о борьбе с самостроями и новых градостроительных проектах в интервью ТАСС на Петербургском международном экономическом форуме рассказал руководитель департамента городского имущества города Москвы Максим Гаман.

— Сколько всего в Москве сейчас зарегистрированных объектов недвижимости? Как поменялось их число за последние пять лет? Как сказался на них возникший в последние два года экономический кризис?

— Сейчас в собственности города находится 88 тыс. объектов нежилой недвижимости общей площадью 46 млн кв. м. С 2017 года суммарный метраж столичных объектов нежилого фонда сократился на 2 млн кв. м.  Это произошло за счет реализации объектов на торгах, а также благодаря передаче объектов гражданам и организациям в долевую собственность и вовлечению под городские задачи.

При этом площадь свободной нежилой недвижимости в имущественной казне столицы составляет 2,9 млн кв. м. За пять лет эти значения сократились в 1,5 раза — за счет передачи помещений для решения городских задач и коммерческого вовлечения в оборот.

Столичные объекты нежилого фонда востребованы у граждан и бизнеса, и кризис существенно не сказался на инвестактивности.

— Какое количество объектов нежилой недвижимости с 2020 года было реализовано на торгах в Москве?

— По итогам городских торгов с 2020 года заключено 3,2 тыс. договоров купли-продажи нежилой недвижимости общей площадью 253,8 тыс. кв. м. Фактическая цена составила 18,3 млрд рублей. Наибольшее количество договоров купли-продажи объектов нежилого фонда за этот период заключено в прошлом году. За весь 2021 год граждане и бизнес выкупили 1,7 тыс. объектов площадью 116,3 тыс. кв. м на 8,5 млрд рублей. При этом с 2020 года у города на торгах арендовано 1 215 объектов нежилого фонда, больше всего — 1 019 объектов недвижимости — арендовано на специализированных торгах для малого и среднего предпринимательства (МСП), а также самозанятых граждан.

— Какие районы оказались за этот период самыми популярными по аренде или покупке объектов недвижимости в рамках торгов?

— С 2020 года по настоящее время максимальное количество объектов нежилого фонда граждане и бизнес приобрели на юго-западе и востоке столицы — 1 053 и 443 единицы соответственно. По аренде в лидерах административные округа Южный — 180 объектов, Северный — 162 и Восточный — 143.

Кроме того, высоким спросом у бизнеса пользуются нежилые объекты, включенные в перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам малого бизнеса, реализующиеся на специализированных аукционах для МСП по начальной, минимальной, цене 5 тыс. рублей за 1 кв. м в год в надземной части зданий и 1 тыс. рублей за 1 кв. м в год на подвальные помещения при средней начальной рыночной цене — 11,6 тыс. рублей за 1 кв. м.

С начала реализации программы в 2017 году на специализированных аукционах реализовано 2 052 объекта, процент реализации составил 81%. Для сравнения: в 2015–2017 годах процент реализации объектов нежилого фонда составлял лишь 45%. За последние два года нам удалось выйти на 100% реализации городской недвижимости для малого бизнеса. 

— Как много земельных участков было выделено в Москве под реализацию градостроительных проектов?

— Москва стремительно развивается: модернизируется метрополитен, железные дороги, реализуется одна из крупнейших в мире программ реновации жилого фонда, появляются новые детские сады, школы, поликлиники и другие объекты. И для всех этих проектов департамент городского имущества предоставляет земельные участки.

С 2018 по 2021 год с застройщиками, которые возводят объекты социальной, транспортной инфраструктуры, а также занимаются программой реновации, было заключено около 4 тыс. различных договоров на предоставление свыше 6 тыс. га земли. Для сравнения: это территория пяти районов Марьино, восьми районов Тверской, а с учетом участков, выделенных в 2022 году, — это площадь, превышающая размер Центрального административного округа.

С начала 2022 года город предоставил для строительства дорог и инженерных сетей 178 га земли, 181 га — для жилья и социальных объектов, 107 га — на развитие метрополитена и транспортно-пересадочных узлов, порядка 80 га — для программы реновации и 3,5 га — на развитие железнодорожной инфраструктуры.

— Расскажите подробнее о статусе масштабного инвестиционного проекта. Сколько его обладателей уже получили земельные участки от города?

— Инвесторы, которые возводят важные для города объекты, могут получить земельные участки без проведения торгов. Такая возможность предоставляется для предприятий, а также объектов городской инфраструктуры, которые имеют статус масштабных инвестиционных проектов. Чтобы получить такой статус, инвестор или застройщик должен представить интересный для города проект. Предпочтение отдается инновационным центрам, современному производству, высоким технологиям, объектам социальной инфраструктуры. Такая возможность появилась в 2016 году, с того момента около 350 масштабных инвестпроектов получили землю Москвы. В том числе для размещения транспортно-пересадочных узлов, объектов спортивного, медицинского и промышленного назначения, школ, детских садов и гостиниц.

В 2021 году были достигнуты рекордные показатели за все время: приняты решения о выделении свыше 180 га земли для более чем 100 масштабных инвестиционных проектов. Среди них 20 спортивных объектов, 16 новых производств, а также объекты социальной и транспортной инфраструктуры, административные, торговые здания.

— Какие новые крупные объекты строительства могут появиться в Москве в ближайшее время, например, в рамках программы "Индустриальные кварталы"?

— Если говорить о ключевом для департамента проекте "Индустриальные кварталы", в качестве примера крупного объекта можно назвать развитие территории промзоны "Автомоторная" в Головинском районе Москвы. Ее площадь превышает 77 га — это почти одна десятая часть района, а сам участок имеет приятное окружение и хорошую транспортную доступность.

Во-первых, в десяти минутах пешком от участка промзоны находится одно из любимых мест отдыха жителей района — парк-усадьба "Михалково". Пять лет назад была проведена его полная реконструкция: появились зоны отдыха и детские площадки, специалисты очистили пруды, укрепили берег, для безопасности повесили видеокамеры и сделали дополнительное освещение.

Во-вторых, в пешей доступности от промзоны находятся станции "Коптево" и "Лихоборы" Московского центрального кольца, с восточной стороны проходит Северо-Восточная хорда — скоростная магистраль, которая связывает северную часть города с другими московскими районами.

Ожидается, что вложения в редевелопмент участка превысят 300 млрд рублей, а ежегодный бюджетный эффект составит более 4,4 млрд рублей. Современные производства и общественно-деловые объекты, которые будут там построены, дадут москвичам 10 тыс. новых рабочих мест.

— Каковы результаты такой меры, как бесплатное снятие запрета на строительство?

— До 1 июля 2012 года владельцы зданий и сооружений на арендованных у города земельных участках могли оформить их в собственность за 20% от кадастровой стоимости. Однако строить здания и реконструировать существующие объекты там было нельзя. Чтобы снять этот запрет, инвесторы должны были заплатить оставшиеся 80% от кадастровой стоимости земли.

Бесплатно снять запреты на строительство с конца 2017 года могут инвесторы, которые планируют возводить научные и производственные объекты, а с лета 2021 года от такой платы были освобождены еще и образовательные учреждения. Это позволяет частным инвесторам вложить больший объем инвестиций и уменьшить расходы при строительстве. При этом город получает новые рабочие места и социальные объекты.

За это время по обращениям инвесторов город снял запреты на строительство с 63 участков. На 11 из них — без оплаты, там инвесторы возведут более 385 тыс. кв. м производственных объектов и свыше 27 тыс. кв. м образовательных учреждений. На остальных появятся жилые и коммерческие площади — 1,3 млн кв. м и 146,2 тыс. кв. м соответственно, а также инженерная инфраструктура.

— В Москве ведется активная борьба с самостроями. Сколько таких объектов ликвидировали в Москве в последние годы? Какие из них были самыми крупными?

— Самострои не только портят архитектурный облик города, но и представляют опасность для горожан, так как зачастую возведены без разрешительной документации или с нарушением строительных норм. Частым нарушением в Москве является незаконное расширение площади объектов за счет пристроек и дополнительных сооружений, а также возведение дополнительных этажей или мансард.

Самострои выявляет Госинспекция по недвижимости, после чего выполняет обследование сомнительных объектов и проверяет наличие нарушений. Если правообладатели их не устраняют, департамент городского имущества обращается в суд с иском. За последние пять лет судами различных инстанций принято свыше 750 решений о демонтаже самостроев площадью более 600 тыс. кв. м.

Из крупных объектов можно выделить торговый центр "Гранд Сити" площадью 6,5 тыс. кв. м на Золоторожском Валу. Город выделил землю для создания некапитального торгового павильона, но на этом месте без оформления необходимых градостроительных документов вырос большой торговый комплекс. Впоследствии освобожденная после сноса территория была благоустроена. Другой пример — незаконная пристройка площадью около 2,4 тыс. кв. м, использовавшаяся как гостиница на улице Плеханова, дом 17, строение 6. Решением суда она была также демонтирована.

— Сколько сейчас подобных исков в судах? В какие сроки решаются вопросы по ним?

— Сейчас в судах рассматривается свыше 2 тыс. исков, связанных с самостроями, в том числе незаконными офисами, гостиницами и складскими помещениями. Срок рассмотрения в судах подобных дел составляет более года. Это продиктовано необходимостью проведения экспертиз, что может занять более шести месяцев в зависимости от площади и сложности объекта, а также возможностью обжалования судебных актов. После вступления решения суда в законную силу ответчикам дается срок для добровольного сноса. Если они своевременно не исполняют судебное решение, право на снос получает правительство Москвы. В этом случае все расходы города будут взысканы с владельцев недвижимости.

— Расскажите о пилотном проекте оснащения помещений электронными ключами. Что это такое?

— Эксперимент был запущен в марте этого года. Его цель — апробировать технологию, которая позволит перевести в электронный вид весь процесс реализации столичной недвижимости — от подачи заявки на участие в торгах до получения цифрового ключа. Напомню, что в цифровом формате на торгах городская нежилая недвижимость реализуется с 2020 года. Сегодня и сами торги, и подписание договора, а потом его регистрация проходят на цифровых ресурсах. Только передача ключей проходила из рук в руки. Теперь и она возможна в "цифре".

Цифровыми замками оснащаются в первую очередь помещения, выставленные на торги по продаже и аренде. После подписания акта приема-передачи помещения с помощью электронной подписи, на электронную почту победителя торгов приходит код от замка. Таким образом, у него нет необходимости тратить свое время на фактический прием ключей от помещения.

С начала пилотного проекта на торги по аренде и продаже передано почти 300 объектов нежилого фонда, оснащенных цифровыми замками. Всего же за 2022 год мы планируем оборудовать кодовыми запирающими устройствами свыше 850 объектов недвижимости.

Беседовала Анна Орел