Владимир Жидкин: Новая Москва нуждается в проектах предприятий, а не жилья
Глава департамента развития новых территорий Москвы рассказал ТАСС о том, будут ли расти цены на жилье в Новой Москве, в том числе под влиянием изменения законодательства о долевом строительстве, как будет выравниваться уровень округа по сравнению с другими в рамках программы мэра "Мой район", зачем создавать конкуренцию "Мособлгазу", будет ли приток "прописок" дачников с 2019 года, какие нужны предприятия и рабочие места и почему присоединенные территории можно считать экогородом внутри столичного мегаполиса.
— С какими результатами заканчивается 2018 год в части развития новых территорий столицы?
— Для нас самый главный результат — это положительная динамика комплексного развития Троицкого и Новомосковского округов. Возьмем, к примеру, дороги — в этом году мы ввели почти 70 км магистральных автодорог, что является очень большим объемом. Речь идет о завершении реконструкции Калужского шоссе до "бетонки", также введен в эксплуатацию первый участок трассы, соединяющей Солнцево, Бутово и Варшавское шоссе. И планы у нас не менее амбициозные в этой части — до 2023 года нам предстоит построить еще 300 км.
В этом году на новые территории пришел метрополитен — открылись станции Калининско-Солнцевской ветки, которая значительно упростила сообщение ТиНАО со "старым" городом. Продолжаем работу по реконструкции дорог, ведущих к садовым и огородным товариществам, а также дачным массивам.
В целом Новая Москва развивается по принятому генеральному плану. Соответственно, растет спрос на объекты недвижимости — как жилые, так и нежилые.
Открытие станций метро, Калининско-Солнцевская ветка, и планируемая до Коммунарки — это все способствует развитию Новой Москвы, росту спроса на недвижимость и создание новых рабочих мест. Это все рост транспортной доступности и рост уровня освоенности территорий.
— Каким образом этот рост строительства инфраструктуры может повлиять на активность девелоперов и, как следствие, на спрос на недвижимость?
— На спрос эти факторы уже влияют. За 11 месяцев текущего года мы видим увеличение спроса на жилье на 47% к уровню прошлого года. Это очень высокий показатель за такой короткий период, на спрос это влияет и будет влиять дальше. Причем мы наблюдаем увеличение именно там, где появляются новые дороги, новые станции метро, новые инфраструктурные объекты. Речь идет и о рабочих местах, и о крупных многофункциональных комплексах, и о социальных объектах.
Между тем не могу не отметить тот факт, что новых жилых проектов на территории Новой Москвы мы открывать не хотим. У нас есть ресурс в виде согласованных ППЗ (правил землепользования и застройки, то есть фактически согласованные будущие проекты строительства — прим. ТАСС) на несколько лет, и мы можем без снижения объемов строительства еще несколько лет спокойно строить.
Поэтому сейчас не рассматриваются варианты новых жилых комплексов. Есть действующие проекты, а концентрируемся мы в основном на объектах с рабочими местами. И собственников участков будем максимально мотивировать на создание коммерческой недвижимости.
— Как скажутся на рынке строительства в Новой Москве законодательные изменения, которые уже начались и будут еще вступать в силу в отношении эскроу-счетов и проектного финансирования? Не видит ли департамент рисков сворачивания проектов из-за снижения маржинальности и, соответственно, снижения темпов жилищного строительства?
— Звучат различные экспертный оценки. Ряд участников рынка ожидают снижение маржинальности, увеличение себестоимости, затрат на строительство объекта жилого назначения, которые колеблются от 6% до 10% в год, по их оценкам. Говорят, что в течение трех лет себестоимость может увеличиться до 25%. Есть разные мнения по этому поводу, причем аргументированно точных пока нет, то есть никто до конца не понимает и не знает, как это скажется на риелторах по допзатратам. Мы понимаем, что эти расходы так или иначе появятся и себестоимость увеличится. Однако мы считаем, что маржинальность объектов на новых территориях позволяет в ближайшие годы сохранить действующие проекты и спрос на них. Впрочем, вряд ли будет заметно увеличиваться цена. Не исключено, что цена розничная в итоге возрастет на 3–5%. Однако учитывая качество транспортной инфраструктуры, учитывая качество среды, которая там сегодня появляется, я думаю, что небольшое увеличение стоимости сильно не повлияет на спрос.
— Каков сейчас уровень цен на недвижимость в ТиНАО, если возможный рост на 3–5% не является критическим?
— Средняя цена за квадратный метр в Москве составляет сейчас 200 тыс. рублей. Где-то в районе МКАД эта цифра может опускаться до 180–170 тыс. рублей. У нас же по-прежнему цены ниже "общемосковских" и колеблются у границы примерно 100 тыс. рублей — это ближе к Кольцевой дороге. А в районах за Троицком цена ближе к 80–75 тыс. рублей. Так что да, рост на 3–5% не пугает при столь привлекательной стоимости квартир в Новой Москве. Здесь предостаточно резерва для ситуации возможного изменения ценовой конъюнктуры. Мы остаемся в благоприятном конкурентном поле и строим по 1,5 млн кв. м в год. Этот темп сохранится.
— Учитывая столь благоприятный климат для девелопмента и перспективы развития инфраструктуры, на сколько выросла за годы существования Новой Москвы численность населения и каков прогноз?
— Колоссального прироста не произошло и в ближайшее время мы не ожидаем. Так, сейчас около 340 тыс. человек. На момент присоединения территорий здесь проживали 234 тыс. человек. Сейчас динамика не растет к уровню предыдущего года, потому предыдущие два года многие из тех, кто проживал уже на этих территориях, прописались. Важно заметить, что на те же 100 тыс. человек прироста населения приросло и число рабочих мест. То есть это качественный скачок, не количественный — именно такую логику развития мы ставим в приоритет.
— Прогнозируете ли вы наплыв постоянно зарегистрированных граждан с начала действия с 1 января 2019 года закона (217-ФЗ), позволяющего прописываться в СНТ?
— Подобный порядок в ТиНАО действует уже несколько лет, и связано это с тем, что, по сути, все наши садовые товарищества расположены в черте города. Они все стали "землями поселений". И многие этим правом воспользовались сразу, как только территории были присоединены к столице. В этом отличие СНТ в ТиНАО от СНТ в Подмосковье.
— Упомянутый рост числа рабочих мест вы назвали приоритетом. В каких сферах они создаются преимущественно?
— Практически в любой. В нашей модели спектра занятости есть все: и инновации, и условные технологии, и IT-технологии, и перерабатывающая промышленность (прежде всего пищевая), и производственные направления, и логистика. Не представлено разве что тяжелое машиностроение и нефтегазовая промышленность, что, кстати, заведомо позволяет нам быть экологически чистой территорией, с базированием современных безвредных производств. Мы хотим, чтобы все это развивалось и обеспечивало максимальное количество проживающих здесь граждан, которые смогут не ездить на работу в другие округа.
Впрочем, все вышеуказанное постепенно появляется. Где-то существует некий дисбаланс в сторону торговли. Но его нужно выравнивать и опять-таки мотивировать инвесторов к тому, чтобы создавалось больше объектов производственного назначения.
Расчеты специалистов показывают, что активность инвесторов будет только увеличиваться. Это объясняется прежде всего тем, что за полтора года мы, к примеру, не раскрыли ни одной площадки по жилищному строительству. А вот на объекты с рабочими местами выдали 1,5 млн решений по их включению в ПЗЗ.
Исключение составляют малоэтажные дома. Но они не противоречат нашей концепции — люди хотят строить на свои деньги. Пожалуйста, пусть строят.
— Насколько высок интерес к Новой Москве со стороны иностранных инвесторов?
— У нас на данный момент работают только чешские и французские инвесторы. Проблема у иностранцев только в том, что у себя на Западе они очень зарегламентированы и зачастую не могут приходить сюда в свете мировой экономической ситуации. Мы же всегда готовы рассматривать любые предложения с их стороны.
Впрочем, у нас имеется достаточно предложений от отечественных компаний, заинтересованных в работе в ТиНАО. Сейчас рассматривается восемь проектов по организации здесь пищевой промышленности, включая мясокомбинат, молокозавод. Мы сейчас прорабатываем и думаем, где их размещать, на каких площадках. В основном это компании из регионов России. Например, обсуждается локализация в Новой Москве предприятия саранской мясоперерабатывающей группы "Талина".
— С каким показателем притока инвестиций завершается 2018 год?
— Объем частных инвестиций в развитие новых территорий уже в первой половине будущего года должен превысить 1 трлн рублей. Такой прогноз основывается на показателях притока вложений за минувшие шесть с половиной лет. Если до 2013 года данный показатель составлял только 120 млрд рублей, то к 2015 году объем вырос до 430 млрд, а к концу нынешнего года это уже 900 млрд рублей.
Вполне реально, что к 2020 году мы будем иметь 2,5 трлн рублей инвестиций, к 2030 году — 5,9 трлн, а к 2035 году — 7 трлн рублей.
— Как власти Новой Москвы видят для себя задачу "выравнивания" между различными территориями столицы по уровню инфраструктуры, экологии, культурно-социального развития в рамках новой программы мэра "Мой район"?
— По нашей части здесь существует два направления. Первое: создавать качественную среду при реализации новых проектов. Такая работа выполняется сразу, потому что все территории сразу отвечают требованиям программы.
Второе направление: действующие жилые комплексы и населенные пункты. Для них делается действительно очень многое силами префектуры в части благоустройства, создания мини-парков, детских площадок. Где-то уже почти все сделано, где-то будет сделано чуть позднее. И зависит это от типа того или иного населенного пункта и его истории.
— Есть ли какой-то приблизительный перечень того, чего конкретно не хватает в этой части Новой Москвы?
— Стоит понимать, что Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО) создавались из разных районов Московской области. Треть — это Ленинский район, треть — Наро-Фоминский район, еще треть — Подольский. И каждый населенный пункт подходил к процессу присоединения с совершенно разной средой. Нельзя сравнивать те же поселения Московский и Мосрентген с Кокошкино или Марошкино. Равно как нельзя сравнивать Троицкий и Новомосковский округа с ЦАО или Черемушками.
Представьте, что то же самое Кокошкино — это 20 домов пятиэтажных и 300 домов малоэтажных, частных домов. Это же никак не похоже на Черемушки, например, совершенно разная среда. Но и не стоит делать из Кокошкино Черемушки. Новая Москва — это особая возможность, живя в городе, почувствовать себя свободнее, дышать почти деревенским воздухом.
Но все равно мы будем стараться максимально выравнивать обустройство наших территорий. Если говорить в общем, то нам нужно развивать транспортную доступность и "поднажать" на спорт и культуру.
— Москва в 2018 году включилась в проект развития территорий СНТ (садовых некоммерческих товариществ) в Мособласти, это было осознанное решение властей двух регионов помочь "дачникам" с дорогами и инфраструктурой, ведь среди них значительная часть — москвичи. Войдут ли в эту трехлетнюю программу СНТ Новой Москвы?
— Действительно, весной Москва и Подмосковье подписали соглашение о предоставлении межбюджетного трансферта из бюджета столицы в бюджет области на ремонт автодорог, примыкающих к садовым, дачным и огородным товариществам, где большинство собственников москвичи. Первый этап соглашения выполнен: мы за этот год отремонтировали 96 таких дорог протяженностью почти 110 км. Они располагаются в 19 муниципальных образованиях Подмосковья.
К настоящему времени специалисты ГКУ "Развитие Московского региона" тщательно обработали 1915 заявок от садовых некоммерческих объединений, еще 1850 находятся в обработке. Благодаря этому мы выявили потребность в строительстве 4604 объектов инфраструктуры. Помимо дорог это детские площадки, пожарные пруды и прочее.
Новая Москва не вошла в данную программу, так как в бюджете города и так заложены деньги на развитие этих территорий, включая, разумеется, СНТ. В 2017 году был принят ряд решений правительством Москвы, которое заявило о готовности построить за счет бюджета города автодороги, водопроводы, газопроводы и другие объекты инфраструктуры в деревнях и садовых некоммерческих товариществах (СНТ) на территории Новой Москвы. У нас 800 млн рублей в год заложено: строим плотины, газопроводы, системы водоснабжения, водоканализацию. Все эти работы типовые, у нас свой бюджет, своя территория, свои населенные пункты и свои СНТ.
— Ранее было обозначено, что к 2030 году структуры Москвы создадут в Новой Москве 290 км новых газопроводов. Это позволит решить в долгосрочной перспективе и проблемы газификации индивидуальных домов, дач на этих территориях. Известно, что люди добиваются для обогрева домов присоединения к газу годами и при этом проходят через множество бюрократических препятствий, несут колоссальные финансовые затраты. Какие возможности появятся у жителей частных домов в ТиНАО по газификации?
— Потребность новых территорий в газификации растет. Доля Новой Москвы в общем потреблении газа столицей вырастет с 4% до 7,5%. Это требует коренного переустройства системы газораспределения. До 2030 года будет построено и реконструировано 97 км газопроводов — вводов к объектам энергетики для полноценного резервирования подачи газа. Также будет возведено 226 км газопроводов высокого давления и три новые газораспределительные подстанции (ГРП) общегородского назначения. Кроме того, планируется реконструировать дюкерные переходы водных преград, 2346 км газопроводов и 408 ГРП и построить еще 310 км газопроводов низкого давления для газификации населенных пунктов. Финансироваться проект будет за счет Адресной инвестиционной программы Москвы, средств таких предприятий газовой отрасли, как ПАО "Газпром" и АО "Мосгаз", а также застройщиков.
При газификации СНТ и поселков ИЖС есть одна проблема. Так, есть члены СНТ, у которых приличные дома и они хотели бы там жить и зимой и летом. А 90% жителей СНТ не хотят там жить зимой и приезжают только в летний период. Учитывая, что затраты на врезку газа для поселка очень высокие, нужна потребность к подключению у большинства жителей. Но мы понимаем, что те СНТ, которые ближе к Москве, они же, по сути, превращаются в коттеджные поселки. Часть из них уже газифицировалась через присоединение к сетям "Мособлгаза", который действует на территории Новой Москвы исторически, когда эти земли были частью Московской области. Однако есть другая часть товариществ, для которых пока реализовать эти проекты непосильно.
Город фактически возьмет на себя задачу создания газоснабжающей инфраструктуры, чтобы жители частных домов напрямую могли к ней спокойно присоединяться без больших затрат и сложного согласования.
— Значит, фактически столицей на присоединенных территориях будет создана конкурирующая с "Мособлгазом" структура?
— В какой-то мере да, это конкуренция, но здоровая, позволяющая охватить системой газоснабжения всех желающих. Будет сеть "Мособлагаза" и "Мосгаза". Так же, как сейчас в столице сосуществуют электросети МОЭСК федеральных "Россетей" и ОЭК департамента ЖКХ Москвы. Не исключаю, что эта конкуренция заставит "Мособлгаз" стать более мобильным и упростить процедуру, удешевить подключение к своим сетям. Конкуренция есть конкуренция.
— Как на сегодняшний день продвигается строительство административно-делового центра в Коммунарке?
— В настоящее время там уже построено здание префектуры ТиНАО, где помимо собственно аппарата самой префектуры размещаются еще десять окружных учреждений. Продолжается строительство здания для полиции, возводится один из самых больших в городе больничных комплексов. В ближайшее время мы также ожидаем окончательного решения по предоставлению земельных участков под административные и жилые здания.
Но самое главное, что в это время мы активно занимались сетями и дорогами. По сути, первую очередь именно по транспорту мы закончим уже весной будущего года, полностью подготовив площадку.
— Будет ли создаваться в ТиНАО комплекс по переработке отходов, о чем так много говорят сейчас в социальных сетях?
— По этому поводу уже все решено. Никакого комплекса по переработке отходов не будет. "Малинки" законсервированы навсегда. Новая Москва — экологически чистая территория, и это чувствуется сразу, как только въезжаешь в нее.
Беседовали Надежда Геращенко и Роман Ромишевский