Эксперты рассказали, что рынок жилья в 2021 году вернется к равновесию цен и спроса

МОСКВА, 29 декабря. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. Рекордный рост ипотечного кредитования в России обеспечили в 2020 году программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, а также снижение рыночных ставок благодаря мягкой денежно-кредитной политике Банка России. Однако выгоду от льготного кредитования застройщики "заложили" в стоимость квадратного метра, в результате эффект для граждан уменьшился. В 2021 году российский рынок жилья придет в равновесие - скачков цен не будет, ипотечные ставки не вырастут, прогнозируют опрошенные ТАСС эксперты.

Уже сейчас на российском рынке жилья наблюдается постепенное восстановление баланса между спросом и предложением, рассказал ТАСС директор федеральной компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. По его словам, восстановлению рынка в том числе способствует решение по продлению льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, поскольку часть потенциальных покупателей смогла отложить покупку на более поздний срок, а девелоперы получили повод вывести на рынок новые проекты весной, пока действует льготная ипотека. "Для стабильной ситуации на рынке недвижимости сейчас необходимо обеспечить максимальный прирост объема предложения и сформировать понятную для всех участников рынка долгосрочную стратегию стимулирующих мер, как в части спроса и предложения, так и доступности ипотечных продуктов", - считает Хусаинов.

Российский рынок жилья в 2021 году придет в равновесие, ситуация сбалансируется, высказал мнение директор по маркетингу и продажам девелоперской группы компаний "Страна Девелопмент" Александр Гуторов. "Цены в следующем году, я думаю, продолжат расти, но уже медленнее. Покупательская способность из-за уменьшающихся доходов населения ограничена, однако причины для роста есть", - сказал собеседник агентства.

Ипотека 

В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году - тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.

Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Николай Алексеенко. "Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку", - прогнозирует он.

Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. "В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года", - добавил собеседник агентства.

Ставки будут стагнировать

Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.

Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. "При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых", - сказала она.

Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три - четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. "За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% - прим. ТАСС) вполне реально", - прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

Рост цен

В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% - с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость "квадрата" за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.

К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке - 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки - первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. "Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен", - пояснила эксперт.

Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании "Метриум" Мария Литинецкая. "Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику", - считает она.

Дачи

Во время пандемии сформировалась тенденция переезда россиян из больших городов. Так, согласно совместному опросу ДОМ.РФ и ВЦИОМ, частные дома в период коронакризиса стали привлекательными для 39% россиян. Ответом на этот запрос стала разработанная Минсельхозом программа сельской ипотеки с рекордно низкими ставками до 3% годовых, которая была запущена в начале 2020 года. У этой программы широкая аудитория - в отличие от других видов господдержки (как, например, льготная ипотека под 6,5%) она распространяется не только на первичный рынок, но и на вторичный. Кроме того, кредит можно взять под строительство собственного дома.

Сельская ипотека - один из самых востребованных механизмов госпрограммы "Комплексное развитие сельских территорий", бюджет программы сельской ипотеки на 2021 год составляет 4,1 млрд рублей, рассказали ТАСС в пресс-службе Минсельхоза. "Минсельхоз отмечает активную работу банков и планирует расширение перечня уполномоченных кредитных организаций, что будет способствовать расширению доступности сельской ипотеки", - отметили там. Сейчас в программе участвуют девять кредитных организаций, среди них Россельхозбанк, Сбербанк, ПАО "Дальневосточный банк", Банк ДОМ.РФ, РНКБ и другие.

По поручению президента разработана дорожная карта развития индивидуального жилищного строительства в России, которая сейчас находится на рассмотрении правительства, напоминает Гольдберг. "Реализация этого плана позволит расшить узкие места и высвободить огромный потенциал рынка - в первую очередь благодаря развитию ипотеки на такое жилье", - считает он.

В начале 2021 года ажиотаж на рынке жилья в России спадет, очередная волна спроса вероятна в мае перед окончанием программы льготной ипотеки под 6,5%, прогнозируют эксперты. Поэтому если граждане намерены купить квартиру, откладывать сделку не стоит, льготная ипотека станет хорошим подспорьем, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков.

Впрочем, действительно ли завершится программа льготной ипотеки под 6,5% - главная интрига 2021 года. Так, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в конце ноября заявляла, что своевременное завершение этой программы позволит избежать формирования "пузырей" на финансовом рынке. В то же время Хуснуллин подчеркивал, что мера доказала свою эффективность, поэтому он намерен добиваться ее очередного продления, хотя бы на уровне отдельных регионов России. Окончательное решение, по его словам, будет приниматься в июле 2021 года.