Эксперты призвали определить единые критерии к регионам при продлении льготной ипотеки

МОСКВА, 11 марта. /Корр. ТАСС Анастасия Солдатова/. Критерии отбора регионов России для продления программы льготной ипотеки на новостройки по ставке не более 6,5% должны быть четкими и прозрачными. Такое мнение высказали ТАСС эксперты, комментируя предложение главы Банка России Эльвиры Набиуллиной о том, чтобы оставить госпрограмму в 24 регионах после 1 июля 2021 года, когда она прекратит свое действие на территории всей России.

"Для понимания дальнейших перспектив реализации программы необходимо установить четкие критерии отнесения региона к субсидируемому или несубсидируемому", - сказал председатель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор ГК "Доверие" Дмитрий Панов.

Так, 21 регион из названных главой Банка России относится к субъектам с низким уровнем доходов населения, отметил вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз. "Возможно, это был один из критериев отбора. Но всего в России таких субъектов 49. Поэтому вопрос расширения перечня субъектов для программы субсидирования ипотеки остается актуальным", - считает он.

Показатель среднедушевых доходов населения использовался при определении регионов для программы поддержки проектов жилищного строительства на низкомаржинальных рынках, где цена продажи жилья не сильно отличается от его себестоимости, напомнил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Николай Алексеенко. Был получен список из 49 субъектов, в которых среднедушевые доходы за первый квартал 2020 года на 15 или более процентов ниже среднероссийского уровня.

"На наш взгляд, необходима синергия двух программ поддержки - по льготной ипотеке и низкомаржинальным проектам. Первая позволяет сформировать спрос, а вторая - предложение со стороны застройщиков", - сказал Алексеенко.

Дополнительные критерии

Отбирая регионы, где останется льготная ипотека после 1 июля, следует учитывать уровень спроса на квартиры первичного рынка, тем более что почти 40% объема текущего строительства в России возводится по старым правилам, без использования счетов эскроу, добавил Мороз. "Спрос на эти объекты позволит завершить их быстрее", - пояснил он.

Еще одним из критериев может стать показатель избыточности и дефицита предложения, предложил Панов. Показатель рассчитывается как разница между объемом выведенного на рынок нового предложения и объемом спроса на новостройки. "Если эта разница отрицательная, застройщики по ряду организационных или финансово-экономических причин не в состоянии обеспечить потребность населения в строящемся жилье", - пояснил эксперт.

Дополнительным фактором оценки может быть уровень жилищной обеспеченности населения, сравниваемый со средними медианными значениями по стране, считает Панов. "С учетом этих факторов перечень субсидируемых регионов может быть увеличен до 50-60 субъектов, требующих дополнительного стимулирования градостроительной деятельности", - сказал он.

В качестве еще одного из критериев целесообразности продления льготной программы можно применить величину коэффициента поглощения, который активно используется консультантами на рынке недвижимости, предложил коммерческий директор компании "РКС девелопмент" Александр Коваленко. "Этот коэффициент позволяет рассчитывать скорость, с которой продается недвижимость на рынке. Это метод расчета количества времени, которое может потребоваться для продажи тех жилых комплексов, которые в настоящее время находятся на рассматриваемом региональном рынке. Будет понятна объективная ситуация на рынке - закончилось предложение у застройщиков или же население не готово покупать недвижимость по предлагаемым ценам", - сказал он.

Другим вариантом продления программы может стать предоставление льгот молодым и многодетным семьям, указывает коммерческий директор ГК "Страна девелопмент" Александр Гуторов. "Это может быть история, когда ставка субсидируется на покупку семьей первого жилья. Либо же на покупку жилья только в проектах комплексного развития территорий", - сказал он.

Фактор роста цен

В целом заявление председателя Центробанка необходимо рассматривать в контексте формирования негативных тенденций, связанных с реализацией программы льготного ипотечного кредитования, считает Панов. По его словам, прежде всего речь идет о росте цен на первичную жилую недвижимость, в ряде регионов достигавшем 30-40% по итогам 2020 года, а также о росте просроченной задолженности населения по ипотечным кредитам.

Так, по данным Алексеенко, в большинстве предложенных Центробанком регионов рост цены на новостройки составил порядка 5-8%. Однако есть примеры Астраханской и Ульяновской области, где даже, по данным Росстата, зафиксирован рост на 21% и 16% соответственно, добавил эксперт.

Согласно статистике "Авито недвижимость", только в одном из предложенных 24 регионов (Дагестане) цены сократились (на 3% с апреля 2020 года к февралю 2021 года). "При этом самая высокая положительная динамика отмечена в Республике Алтай - средняя стоимость первичного жилья здесь повысилась на 69% и достигла 78 тыс. руб. за кв. м. А также в Курганской (54 тыс. руб.) и Омской областях (59 тыс. руб.), где повышение составило 45%", - отметил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в "Авито недвижимости" Дмитрий Алексеев.

При этом в некоторых регионах с низкими среднедушевыми доходами населения (к примеру, Брянская и Новгородская области, Республика Крым) рост цены на новостройки за год не превысил 12%, но они не попали в список ЦБ, добавил гендиректор РАСК Алексеенко. Тем не менее сам факт того, что Центральный банк уже сейчас начинает дискуссию касательно возможных форматов продления льготной ипотеки, можно расценивать только позитивно, подчеркнул он.

Прогноз игроков рынка

Говоря о будущем льготной ипотеки, представитель "Авито недвижимость" Алексеев отметил, что прежде всего необходимо оценивать ее влияние на доступность жилья и объемы строительства. Таким образом, если цены продолжат расти аналогичными темпами, а количество новых проектов, выведенных на рынок, не увеличится, целесообразность продолжения программы представляется сомнительной, считает он.

"Снижение стоимости квартир в новостройках в целом по стране пока видится маловероятным в связи с введением эскроу-счетов и банковского регулирования, хотя темпы роста цен все же замедлятся и будут держатся на уровне примерно 7%. При этом в случае завершения программы льготной ипотеки наиболее вероятно перераспределение спроса в сторону вторичной недвижимости, ставки на которую на фоне новостроек станут более привлекательными", - сказал Алексеев.

По мнению главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, 2020 год показал, что продление ипотечного кредитования не становится единственным выходом для роста доступности жилья. "Рынку нужны новые проекты за счет стимулирования девелоперской деятельности, особенно на фоне продолжения перехода на эскроу-счета. Без этого продление программы субсидирования не приведет к существенному росту продаж в новостройках, тем более за счет произошедшего по итогам 2020 года рост цен", - отметила эксперт.

Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина в интервью газете "Известия" назвала 24 региона России, в которых продление программы льготной ипотеки под 6,5% прошло бы без возникновения негативных эффектов. Это Башкортостан, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Омская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области.

При этом вице-премьер РФ Марат Хуснуллин отмечал, что правительство РФ работает в тесном сотрудничестве с Центробанком и готово совместно рассматривать все предложения по дальнейшему продлению льготных ипотечных программ. Однако регионы, предложенные главой Банка России, на площадке правительства не рассматривались, заявил Хуснуллин.

Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством РФ в конце апреля 2020 года. Она призвана поддержать россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике в связи с распространением коронавируса. Ипотечный кредит на льготных условиях можно взять на сумму до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей в остальных регионах. Изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020 года, но в дальнейшем правительство РФ продлило ее до 1 июля 2021 года.