Энергия для локомотива: как Сбербанк помогает жилищному строительству в кризис

Вице-президент, директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка Сергей Бессонов рассказал о ситуации в отрасли и мерах господдержки.

— Сергей Вячеславович, как чувствует себя девелопмент жилья в текущей ситуации?

— Чувствует себя неплохо, хотя, конечно, пандемия сказывается. Хорошо уже то, что стройки в стране административно не остановлены, по крайней мере пока, больше нигде, кроме Москвы и Подмосковья, однако есть сложности с привлечением персонала, поставками стройматериалов и техники в связи с закрытием границ и некоторыми ограничениями работы поставщиков. Эксперты полагают, что это может привести к задержкам в сдаче объектов на один-два месяца. В итоге себестоимость жилья может вырасти на 1-3% из-за частичной консервации строек, расходов на содержание рабочих и повторной мобилизации персонала, но это в большей степени коснется Москвы и Московской области.   

Сложившаяся ситуация частично компенсируется тем, что по многим проектам можно быстро возобновить строительство, так как большинство рабочих находится в строительных городках, сроки остановки позволяют не "консервировать" объекты, техника остается на площадках.

Больше всего тревожит вероятное долгосрочное снижение спроса на новые объекты, обусловленное снижением покупательской способности населения и курса рубля к доллару. Но прогнозировать объемы этого снижения и то, сколько продлится этот тренд, в текущих обстоятельствах крайне сложно - все будет зависеть от эпидемиологической ситуации.

В моменте острого кризиса нет: стройки, в основной своей массе, продолжаются, квартиры продаются, и даже ипотечные кредиты оформляются. Мы посмотрели ситуацию по ряду наших проектов. Спрос, конечно, сильно упал по ним: чуть более, чем на 50%, в первую неделю апреля по сравнению с предыдущей. Но отмечу, что по этим же проектам темп прироста объема продаж за последнюю неделю марта составил 45% к предыдущей неделе. Сейчас видим начало восстановления после резкого падения в начале апреля, пророст где-то на 7-8% в неделю. Эта тенденция также подтверждается и начавшейся положительной динамикой ипотечных сделок.

Такая ситуация во многом обусловлена психологическими причинами. Сложно думать о будущей квартире во время эпидемии и всеобщей самоизоляции - даже если личная финансовая ситуация заемщика не изменилась и деньги отложены, многие склонны выждать, еще раз обдумать свое решение, убедиться, что их доходу и образу жизни на долгосрочном горизонте ничего не угрожают. Все-таки приобретение жилья, особенно в ипотеку, это решение, чувствительное к внешним шокам. Но застройщики тоже постепенно адаптируются к меняющимся условиям. Наша дочерняя компания СБЕР Решения, которая занимается аутсорсингом бизнес-процессов, фиксирует повышенный интерес региональных девелоперов к услуге юридической поддержки физлиц. Таким образом застройщик стимулирует спрос, предлагая покупателям жилья дополнительный сервис юридической помощи.  

— По вашим оценкам, требуются ли меры господдержки отрасли? Если да, то какие? Участвует ли Сбербанк в их обсуждении на уровне правительства?

— Сбербанк активно привлекается к разработке решений на государственном уровне. Ожидаем, что благодаря нашим инициативам в ближайшее время будет принято решение о субсидировании процентной ставки по действующим девелоперским проектам. Считаем, что размер льготной ставки должен быть не выше ключевой ставки Банка России. Сумма, которую правительство планирует выделить по этой программе, – 12 млрд рублей. По новым низкомаржинальным проектам также рассчитываем на субсидирование ставок (вплоть до 100% ключевой ставки) и капитальных затрат на инфраструктуру. Наша оценка - в 2020 году необходимо выделять на это 43 млрд рублей.

И, безусловно, стимулирование спроса в текущей ситуации - это критически важно. Льготная ипотека за 6,5% годовых уже стартовала. Сбербанк был одним из инициаторов этой программы, при этом мы с 6 мая предлагаем клиентам ставку 6,2% годовых. Да, она распространяется только на квартиры в новостройках, в стадии строительства или уже введенные в эксплуатацию, и есть ограничения по сумме кредита и сроку подачи заявок, но так сделано для того, чтобы программа помогала тем, кому она адресована, а не всем подряд.

В такое решение удачно вписывается наше комплексное предложение для застройщиков и покупателей, по которому на стадии строительства можно получить дополнительную скидку по ипотеке в размере 4% годовых. То есть ставка по ипотеке для покупателя квартир, участвующих в акции, может снизиться до 2,2% годовых.

Еще один важный фактор для обеспечения спроса в условиях потенциального падения - это выкуп квартир на государственные нужды. По этому вопросу также уже есть решение правительства. 

Помимо этого, мы совместно с бизнесом видим ряд общих мер, которые помогли бы застройщикам минимизировать потери от задержки сроков ввода в эксплуатацию строящихся сейчас объектов. Но пока они не утверждены, идет дискуссия. Это субсидирование или отсрочка по арендной плате за землю, налогам и социальным взносам, а также увеличение сроков депонирования средств на эскроу-счетах на шесть месяцев. 

— В прошлом году на законодательном уровне был внедрен механизм продажи первичного жилья с применением счетов эскроу. Сбербанк - один из лидеров по проектному финансированию застройщиков. Расскажите о результатах по этому продукту.

— Действительно, с 1 июля 2019 года все новое жилищное строительство в стране в законодательном порядке перешло на эскроу. Сейчас в России строится порядка 100 млн кв. м жилья, из них треть - по эскроу. Введение этой схемы придало огромный импульс проектному финансированию застройщиков, которые ранее, как правило, такой возможностью не пользовались, привлекая деньги напрямую от дольщиков. 

Кредитный портфель Сбербанка по девелоперам жилья за 2019 год вырос на 90%, в первом квартале 2020-го - еще на 12%. Сегодня он составляет 492 млрд рублей, и половина этой суммы - проекты с эскроу. Мы проектное финансирование начали развивать, разумеется, не с 1 июля 2019 года, а еще несколько лет назад, поэтому у банка были соответствующие компетенции, которые, в сочетании с финансовыми ресурсами, и вывели нас в лидеры рынка эскроу после вступления закона в силу. 

Наша доля по заключенным сделкам проектного финансирования с эскроу - 69%, то есть, условно говоря, две квартиры из трех сегодня строятся с помощью наших кредитов. Проектное финансирование по новому механизму в банке массово применяется с 1 июля 2018 года, то есть мы начали эту схему тиражировать еще за год до начала действия закона. За это время принято около 850 решений на общую сумму более 900 млрд рублей, причем только в первом квартале этого года - более 130 сделок на сумму более 160 млрд рублей. За все время работы в новой модели банк открыл 46,6 тыс. счетов эскроу для физлиц, покупателей жилья, на сумму более 130 млрд рублей. Из них 3,8 тыс. счетов уже раскрыто, то есть дома сданы в эксплуатацию.

При этом мы отдаем себе отчет, насколько непросто застройщикам было перейти на новую модель работы. Поэтому мы начиная с 2018 года регулярно проводили конференции в различных регионах страны с участием девелоперов, Сбербанка, профильных государственных ведомств, на которых разъясняли ситуацию, отвечали на вопросы, делились инсайтами. И параллельно разрабатывали новые продукты для финансирования собственного капитала застройщиков - проектный бридж и кредит под будущую прибыль. Эти продукты, которые мы запустили во втором полугодии 2019 года, идут в связке с проектным финансированием и позволяют застройщику сформировать, условно, собственный капитал в проекте, так как затраты в рамках данных продуктов идут на приобретение площадок и начальные этапы проектов. Уже одобрено 43 сделки на 46 млрд рублей.

— В условиях всеобщей самоизоляции особенно актуальны удаленные продукты и сервисы. Что предлагает Сбербанк своим клиентам, чтобы они в текущей ситуации имели доступ к продуктам банка?

— Курс на цифровизацию во всех аспектах банком взят давно, но известные события, конечно, нас подтолкнули ускориться. Очень уж не хотелось, чтобы какие-то моменты простаивали из-за банальных технических ограничений. Мы запустили новый сервис "Личный кабинет застройщика" в Сбербанк Бизнес Онлайн. Это сервис полного цикла: можно подать кредитную заявку на проектное финансирование жилья, направить необходимые для получения кредита документы и потом отслеживать этапы рассмотрения заявки в реальном времени. "Личный кабинет застройщика" мы продолжаем развивать: в июне планируем внедрить на его базе MVP-маркетплейс для привлечения fee-девелоперов по проектам, для которых запрашивается проектное финансирование. Fee-девелопмент - это востребованный инструмент на рынке недвижимости, когда собственник и инвестор проекта нанимает профессионалов в сфере девелопмента для его реализации. 

А что касается покупателей, то мы, например, внедрили возможность удаленного открытия счета эскроу с выездом специалиста банка к клиенту. Подать заявку на ипотеку можно не выходя из дома на сайте ДомКлик, при этом у клиента есть возможность оформления "ипотеки на дому" целиком, когда в банк для подписания ипотечного договора идти не нужно, специалист банка приедет к клиенту самостоятельно.

Так что, в целом, никаких непреодолимых преград к реализации новых девелоперских проектов и продолжению работы по существующим, а также приобретению жилья, в том числе по ипотеке, в текущей ситуации я не вижу. Отрасль жива и будет жить, потребность в качественном доступном жилье у людей сохранится, и я думаю, что меры господдержки - и те, что уже приняты, и те, что будут приняты в ближайшие недели, - помогут отрасли выйти из кризиса с наименьшими потерями. Во всяком случае мы как банк в этом заинтересованы и приложим все усилия.