Пришел, оспорил, победил: кто может "развалить" вашу сделку?

Представьте: вы покупаете недвижимость или заключаете иную дорогостоящую сделку. Согласовали условия, составили договор, перевели деньги, получили имущество. Вы довольны, второй участник доволен, но спустя некоторое время приходит кто-то третий. Он условиями сделки недоволен, и все прошлые договоренности теряют силу.

Управляющий и кредиторы

Одна из возможных опасностей - банкротство или предбанкротное состояние продавца. Такую сделку могут оспорить арбитражный управляющий или кредиторы, заинтересованные в том, чтобы из конкурсной массы не выбыло ликвидное имущество, которым можно покрывать долги продавца. 

Если договор удостоверяет нотариус, он обязательно проверяет, не находятся ли участники в статусе банкрота. Вникает в суть дела и обращает внимание на детали. Например, на признаки мнимой сделки. Если человек дарит имущество или продает по цене ниже рыночной, это может быть вариантом сокрытия его от кредиторов.

При этом один только факт заниженной цены не обязательно становится стоп-фактором. В практике был случай, когда нотариус удостоверял сделку купли-продажи квартиры, и ее цена оказалась значительно ниже реальной. В процессе общения выяснилось, что такое колоссальное снижение стоимости обосновано. Недвижимость сильно пострадала во время пожара, даже входных дверей не осталось. Нотариус отразил это в протоколе фиксирования информации и приложил его к договору. Эксперты советуют отмечать в документах все характеристики объекта и непонятные ситуации, чтобы при необходимости четко объяснить те или иные отклонения.   

Государственные органы

Негативный сценарий может развернуться, если не учесть требования закона. Один из кейсов: семья использовала маткапитал для покупки квартиры, а потом ее продала, не выделив доли на всех членов семьи, как это положено. Или же доли были выделены, но неправильно, например, их размеры рассчитаны некорректно. В итоге под ударом оказывается покупатель: нарушение прав несовершеннолетних при сделке с большой долей вероятности приведет к ее оспариванию. Причем это может произойти спустя много лет, когда недвижимость сменит уже несколько владельцев.

Также органы опеки и попечительства могут оспорить сделки, которые ущемляют права недееспособных. Например, если они приводят к ухудшению жилищных условий этой категории граждан. 

Оспорена может быть сделка, в которой "наследили" мошенники, или сделка, которую заключили без предварительного согласия компетентных госорганов. Например, при слиянии коммерческих организаций, если их активы в сумме превышают 7 миллиардов рублей, необходимо разрешение антимонопольной службы. Также могут требоваться согласия Центрального банка России, специальных правительственных комиссий и других ведомств. 

Если обратиться к нотариусу, в каждом конкретном случае он подскажет, какие нюансы стоит учесть и чье согласие необходимо получить. 

Обиженные родственники

Часто сделки пытаются оспорить обиженные родственники, особенно родственники людей старшего поколения, недовольные тем, как они распорядились имуществом. Аргументы обычно такие: бабушка или дедушка совсем из ума выжили, не понимали, что делают, и не могли принимать адекватные решения.

В таких ситуациях помогает процедура видеофиксации, к которой нередко прибегают нотариусы. Если дело доходит до суда, можно наглядно продемонстрировать, что человек мыслил здраво, выражался ясно, и его воля не была искажена. А если была, нотариус сделку не удостоверит. 

Также права на проданную квартиру, землю или иное имущество могут заявить наследники, которые пропустили срок вступления в наследство по уважительным причинам и по суду смогли его восстановить. Нередко сделки купли-продажи оспаривают наследники скрытого сособственника. Например, дети умершего супруга от первого брака, нынешняя жена которого продала общую с ним жилплощадь, не выделив долю мужа. 

Когда сделка проходит с участием нотариуса, он проверяет данные о недвижимости. Если она получена по наследству, может сделать запрос коллеге, у которого находится наследственное дело. Уточнение информации по кругу наследников и других важных деталей поможет избежать неприятных неожиданностей. 

Обделенные супруги 

По общим правилам, имущество, нажитое в браке, считается общим. При этом неважно, кто за него платил и на чье имя все записано. Это может быть не только квартира, машина, техника, накопления на счетах и тому подобное. Речь может идти и о бизнес-активах, например, о доли в компании или акциях. 

В целом предполагается, что пара распоряжается общим добром по обоюдному согласию. Для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, например, когда дело касается недвижимости. При этом, если сама сделка проходит в простой письменной форме без участия нотариуса, отсутствие согласия не станет непреодолимым препятствием для ее заключения. Договор даже зарегистрируют в Росреестре, поставив отметку о том, что необходимое в силу закона согласие супруга не было представлено.

С 1 сентября вступили в силу поправки, в соответствии с которыми сделка с недвижимостью, совершенная без согласия супруга продавца, может быть признана недействительной, если покупатель знал о том, что у владельца есть муж или жена, который не одобрил происходящее. Например, это был родственник или близкий друг продавца. Или у обделенного супруга есть доказательства, что он или она доносили свою позицию до покупателя. Когда не требуется нотариальное согласие супруга (например, при продаже машины), добавляется еще одно условие - сделка должна быть невыгодной. 

Если мы говорим о добросовестном покупателе, который про второго супруга не знал и знать не мог, суд уже не признает сделку недействительной. Просто при разделе оставшегося общего имущества он сможет уменьшить долю супруга, продавшего что-то ценное тайком. Соответственно, второй супруг, чьи права были нарушены, получит больше. Чтобы быть уверенным в таком исходе, желательно максимально закрепить свой статус "добросовестного". Например, если продавец уверяет, что не состоит в браке, прописать в договоре купли-продажи его заверения об этом. А лучше всего обратиться к нотариусу. Он и по формулировкам подскажет, и, главное, сам все проверит.

Нотариус без труда узнает о семейном положении продавца через ЗАГС, запросит все необходимые согласия. А еще проверит паспорта участников сделки по базам МВД и получит данные из Росреестра по их дееспособности. Подтвердит право собственности продавца на отчуждаемую недвижимость. Узнает, нет ли на ней обременений или ограничений на продажу, уточнит прочие значимые факты. Другими словами, обеспечит чистоту сделки и минимизирует риски ее оспаривания в будущем.

А супругам, чтобы обезопасить себя от злоупотреблений партнера, эксперты советуют все имущественные дела решать заблаговременно - через брачный договор. Всегда надежнее не пускать серьезные вопросы на самотек, а обговорить все нюансы на берегу.