Что будет с рынком недвижимости в 2015 году

В условиях нестабильности рубля, спасение сбережений является важнейшим вопросом  для населения.  Люди, не успевшие вовремя конвертировать сбережения в валюту, поспешно закрывают депозиты в банках (разумеется, с потерей процентов) и вкладывают стремительно обесценивающиеся рубли в товары по старым ценам - то есть такие, цены на которые пока не индексированы розничными продавцами в соответствии с новым курсом валюты. Обычно предпочитают машины, мебель, шубы, прочие дорогостоящие низколиквидные товары. И, конечно, недвижимость.

Девальвация рубля, сопровождающаяся оттоком капитала из страны, уже привела к двум волнам активизации рынка недвижимости: в конце весны и ноябре-декабре 2014 года. Обеспеченные граждане, напуганные скоростью обесценения рублевых накоплений, бросились конвертировать капиталы в квадратные метры, традиционно считающиеся защитным активом.

Менее состоятельные, планировавшие приобрести жилье для собственного проживания, тоже постарались побыстрее выйти на сделки, опасаясь роста цен из-за ослабления рубля. В результате за 2014 год рост спроса на жилье в зависимости от сегмента составил от 30 до 100%. При этом весь год был активен также и загородный рынок, где платежеспособный спрос был сосредоточен в основном на направлениях Рублевского и Новорижского шоссе. Насколько оправданными были эти покупки?

В первой половине 2015 года нас ожидает существенное снижение числа сделок, потому что любая резкая активизация рынка, вызванная политическими и экономическими причинами, является временной и приводит к снижению активности последующих периодов. Реализовался отложенный спрос - то есть покупатели, планировавшие приобретение в течение следующих одного-двух лет, сделали это гораздо ранее намеченного срока. Соответственно, в будущих периодах образуется дефицит спроса.

Запросы, с которыми сейчас обращаются покупатели, можно условно разделить на две группы: "помогите спасти сбережения в рублях" и "готов вложиться во что-то супервыгодное с дисконтом не менее 50% к рыночной цене".

Если первым клиентам помочь сравнительно просто - немало девелоперов и продавцов на вторичном рынке приняли решение "зафиксироваться" в рублях, с учетом сегодняшних реалий, - то с квартирами и домами "по сниженным ценам" ситуация неоднозначная. Предложения, которые сами продавцы пытаются позиционировать как суперскидку, нередко являются скидкой 50% от двух- или даже трехкратно завышенной цены.

Особенно актуально это для рынка загородной недвижимости, где предложение в сегменте готовых домов на 90% представлено морально устаревшими строениями, возведенными до 2008 года. Покупатели рассматривают их как объекты под снос или полную реконструкцию и, соответственно, делают предложение по стоимости сотки земли в данном месте. Однако большинство продавцов не готовы расставаться с объектом по стоимости земли, так как считают, что должны окупить также средства, вложенные в строительство, отделку и меблировку.

Поскольку средний срок экспозиции объекта загородной недвижимости в премиальном сегменте даже в лучшие годы был не менее двух лет, рынок обладает высокой инерционностью. Влияние событий сентября-ноября 2014 года на стоимость недвижимости мы увидим не ранее весны 2015 года. Пока многие продавцы продолжают держать старые цены в долларах. Предполагаю, что первую волну снижения цен на премиальных подмосковных направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское шоссе) мы увидим в марте-апреле.

Более динамична ситуация на рынке городской недвижимости премиум-класса. Здесь также часть продавцов, упорно игнорируя происходящие на рынке изменения, продолжают удерживать цены в долларах. Однако действует следующее правило: чем больше квартир в доме, тем быстрее происходит общее снижение цены в нем. Кому-то одному срочно понадобились деньги, он выставил квартиру по цене на 30% ниже рыночной, чтобы закрыть сделку за две недели, что в итоге приводит к изменению статистики в целом по дому и общему снижению средней цены.

Можно провести параллели с 2008-2009 годами: тогда менее всего пострадал сегмент квартир в малоквартирных клубных домах в престижных районах (таких как Остоженка и Патриаршие) и в отдельных известных элитных домах в других районах ("Агаларов Хаус" на Большой Грузинской, клубный дом "Монолит" на улице Косыгина), где коррекция составила менее 25%. Сильнее же всего просел сегмент апартаментов. Так, в ММДЦ "Москва-Сити" цены упали с $25 тыс. за 1 кв. м до $8 тыс. за 1 кв. м. До сих пор полного восстановления цен там не произошло (сейчас апартаменты в "Сити" предлагаются к продаже в среднем в диапазоне $12-14 тыс. за 1 кв. м). Уже появились первые ласточки в виде объектов, предлагаемых к срочной продаже по $6 тыс. за 1 кв. м, однако говорить о массовом снижении пока преждевременно. 

Примечательно, что ажиотажный спрос на жилье в 2014 году не привел к существенному подорожанию недвижимости. Согласно исследованию Knight Frank Prime Global Cities Index (отслеживает динамику цен на рынках премиального жилья 33 городов мира), опубликованному в ноябре, за год (с третьего квартала 2013 года по третий квартал 2014 года) Санкт-Петербург вырос на 8,7%, а московские цены на элитное жилье, напротив, снизились на 3,7%.

Для сравнения: до начала рецессии 2008-2009 годов, за первые четыре месяца 2006 и 2008 годов, когда также отмечался резкий рост спроса, квартиры в Москве подорожали на 20-25%. За первое полугодие 2010 года, в период стабилизации рынка, долларовые цены прибавили 10-15%, причем не за счет ослабления рубля - к тому времени курсы валют стабилизировались.

Тот факт, что в 2014 году активизация рынка не сопровождалась ценовым приростом, говорит о серьезных проблемах с платежеспособностью покупателей. Продавцы, как уже было отмечено ранее, предпочитают индексировать цены на недвижимость по доллару, однако доходы покупателей - в большинстве случаев рублевые - не в состоянии угнаться за ростом курса американской валюты. И согласно прогнозам экономистов, в 2015 году доходы и дальше будут сокращаться. В этом плане ситуация в корне отличается от докризисных времен, когда благосостояние населения росло не по дням, а по часам, а банки предлагали ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом.

Соответственно, в связи с ограниченностью платежеспособного спроса потенциал для сколько-нибудь значимого подорожания недвижимости в обозримом будущем отсутствует: если уж цены не выросли в период активизации рынка, надеяться на их рост в период спада спроса тоже не стоит.

Что в этой связи можно порекомендовать в 2015 году покупателям и потенциальным покупателям недвижимости?

Каковы бы ни были ваши цели - покупка жилья для себя, для сдачи в аренду или для перепродажи, - тем, у кого деньги в рублях, надо воздержаться от паники, суеты и закрытия депозитов. Весной 2015 года мы увидим массу предложений во всех сегментах рынка по демпинговым ценам. Тогда и наступит время вкладываться в недвижимость. Поскольку дно на рынке недвижимости, как и на фондовом рынке, поймать крайне сложно, если вы не являетесь профессиональным игроком в данной сфере, доверьтесь хорошему риелтору и следуйте его рекомендациям.

Что же касается продавцов, то чем скорее они приведут цену на свой объект в соответствие с реалиями рынка, тем будет лучше. Платежеспособный спрос сейчас сосредоточен в сегменте готовых объектов под ключ, цены на которые зафиксированы в рублях. Делайте выводы. Если вы сомневаетесь в справедливой рыночной стоимости своего объекта, попросите риелтора предоставить данные по продажам квартир/домов с аналогичными характеристиками, имевшим место за последние один-два квартала. Не стоит ориентироваться на интернет-источники, они содержат информацию о запрашиваемых ценах, которые в текущей ситуации могут в разы отличаться от реальных.