Ограничения на строительство квартир малой площади — первая ласточка?

Москва ввела ограничения на проектирование и строительство однокомнатных и двухкомнатных квартир и студий площадью менее 28 кв. м и 44 кв. м соответственно. Власти других регионов страны также уже начали готовить подобные ограничения. 

В указе президента от 7 мая 2024 года четко обозначены целевые показатели по обеспечению граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м — к 2036 году. Это означает необходимость поднятия требований к минимальной площади жилья.  

Текущее положение дел

Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на текущий момент в среднем по стране в строящихся многоквартирных домах (МКД) доля квартир площадью менее 25 кв. м составляет уже 7%, в Москве — 10%, в Санкт-Петербурге — 18%.  Доля квартир площадью менее 35 кв. м. — 17%, 15% и 24% соответственно. В отдельных строящихся жилых комплексах (ЖК) этот показатель касательно квартир менее 35 кв. м уже достиг 80%.

Речь идет не об отдельных домах, а о крупных ЖК общей площадью в сотни тысяч кв. м. При этом важно понимать, что квартиры площадью 25,1 кв. м тоже попадают в категорию "менее 35".

Отсутствие ограничений по минимальной площади квартир в сочетании с масштабной поддержкой спроса в виде льготной ипотеки простимулировали всю производственную цепочку создания МКД — от банков и застройщиков до представителей всех смежных отраслей. В краткосрочной перспективе это положительным образом отразилось на ВВП страны.

Вместе с тем масштабная поддержка спроса на фоне низкого уровня конкуренции среди ключевых игроков рынка всегда приводит к увеличению цены продукции. Именно такой эффект был достигнут на рынке многоквартирных домов. Темпы роста цен на жилую недвижимость сильно обогнали инфляцию, сделав жилье почти недоступным. Сокращение площади квартир — инструмент поддержания маржинальности застройщиков (чем меньше площадь, тем выше цена за квадратный метр). Морально устаревшие обязательные стандарты по качеству среды для жизни, включая минимальную площадь жилых лотов, не позволяют сектору жилой недвижимости развиваться гармонично.   

Устойчивое развитие любого рынка неразрывно связано с повышением качества продукции, когда новый товар по ряду потребительских свойств превосходит то, что было создано ранее. Если производитель нарушает это правило, то на конкурентном рынке это приводит к банкротству компании. На низкоконкурентном рынке — может привести к снижению качества продукции и росту цен. В случае с рынком недвижимости, на котором осуществляется финансовая поддержка спроса на продукцию со снижающимися потребительскими характеристиками, — привело к снижению уровня доступности жилья для населения (для всех лотов) и качества жизни в новых ЖК (с большими лотами малогабаритных квартир) одновременно. Об этом свидетельствует, например, то, что в апреле 2020 года средний срок ипотечного кредита составлял 18 лет, в апреле 2024 года — 24,9 лет (данные ЕИСЖС).

Рост цен на недвижимость, опережающий рост доходов населения, означает снижение доли средств, которые домохозяйства могут тратить на другие товары и услуги (минус доходы для остальных производителей). Квартира площадью менее 25 кв. м. — это фактически гостиничный номер, который изначально не предназначен для долговременного проживания, что является снижением качества среды для жизни. А с последним напрямую связаны показатели здоровья, экологии, демографии, работоспособности населения и так далее. 

Другими словами, снижение этого — это ограничение для развития большинства отраслей экономики, в итоге нанесение вреда и самой индустрии строительства жилья. Все взаимосвязано.   

Спрос на квартиры малой площади

Представители застройщиков периодически используют аргумент в защиту тренда увеличения доли квартир небольшой площади: "Небольшие форматы очень популярны, и ограничение на их строительство понизит доступность жилья".

Однако множество опросов, включая исследования, проводимые ВЦИОМ совместно с ДОМ.РФ, показывают, что большинство граждан страны (66%) хотели бы и вовсе новый частный дом, а не квартиру. Среди тех, кто думает приобрести квартиру, очень мало людей, мечтающих о малогабаритных лотах, основная причина, по которой формируется спрос на подобное жилье, — самый низкий платеж за лот в абсолютном выражении.  

Но тут важно понимать следующее. Именно самые дешевые в абсолютном выражении квартиры формируют нижнюю ценовую планку, от которой отталкиваются цены на лоты большей площади, — хочешь квартиру побольше и получше, будь готов раскошелиться. Регулирование "нижней планки" — то, чем стоит заниматься в первую очередь.  

Как повлияют ограничения  

Пока что потенциал влияния новых требований к площади жилых лотов я оцениваю как минимальный. Для качественных изменений системы требуются комплексные изменения, которые были бы понятны всем участникам рынка. К тому же не стоит забывать, что повышение качества среды для жизни в новых ЖК напрямую зависит от уровня развития конкуренции. На локальных рынках, где свыше 50% объемов строительства контролируется несколькими игроками, добиться прогресса будет очень сложно или даже невозможно.

С точки зрения выхода на траекторию стабилизации рынка МКД и достижения обозначенных в майском указе показателей ограничения по минимальной площади жилья будет явно недостаточно. Требование по увеличению площади самых малых лотов застройщики ради сохранения маржинальности могут легко компенсировать увеличением доли этих квартир и студий в своих ЖК за счет сокращения доли и площади больших лотов.  

В российской практике уже есть яркие примеры. В Ленинградской области в строящихся жилых комплексах доля квартир площадью менее 25 кв. м. составляет 14% (меньше, чем в Санкт-Петербурге). Однако доля квартир площадью менее 35 кв. м. и 45 кв. м. составляет 31% и 29% соответственно.  

Для качественного и устойчивого развития рынка потребуется переосмысление стандартов качества. Недостаточно ввести ограничения по минимальной площади лотов и их доле в общей площади ЖК. Необходимо стимулировать внедрение современных стандартов и технологий, обеспечивающих более высокие потребительские характеристики новостроек. Это касается качества строительства, качества всей инфраструктуры, качества планирования проектов развития территорий и др.

Введение ограничений по минимальной площади квартир, вероятно, всего лишь первая ласточка в комплексе мероприятий по достижению целевых показателей, обозначенных в майском указе.