МОСКВА, 22 декабря. /ТАСС/. Объем размещенных облигаций из отрасли строительства и девелопмента в России за год вырос почти в два раза, с 63,5 млрд рублей в 2020 году до 123 млрд рублей в 2021 году. Об этом сообщили ТАСС в пресс-службе Московской биржи.
"В этом году было размещено 27 выпусков 18 эмитентов на 123 млрд рублей", - отметили на Мосбирже. При этом, по данным биржи, в 2020 году было размещено 16 выпусков 14 эмитентов на 63,5 млрд рублей.
Всего на Мосбирже обращается 98 выпусков облигаций 34 эмитентов из отрасли строительства и девелопмента общим объемом 441 млрд рублей. Крупнейшими девелоперскими компаниями-эмитентами по объему торгующихся бумаг является ГК ПИК (восемь выпусков облигаций на 79 млрд рублей), группа ЛСР (шесть выпусков на 38 млрд рублей) и ГК "Самолет" (шесть выпусков на 35 млрд рублей), отметил начальник отдела анализа долгового рынка "Открытие Инвестиции" Владимир Малиновский. В то же время по объему первичного размещения в 2021 году лидерами можно назвать девелопера "Самолет", который привлек через выпуск облигаций около 25,4 млрд рублей, Группу ЛСР (15 млрд рублей) и Selt Group (15 млрд рублей), отметил эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Игорь Галактионов.
Эксперты напомнили, что самое крупное размещение облигаций в 2021 году среди девелоперских компаний провел "Самолет" - объемом 15 млрд рублей. Кроме того, выпуски по 10 млрд разместили ЛСР, "Лидер-Инвест", "ПИК-Корпорация". Для сравнения в 2020 году, по оценке Малиновского, самый крупный заем разместил "ПИК-Корпорация" - на 7 млрд рублей. В целом, по данным "Открытие Инвестиции", в этом году по два размещения облигаций провели такие девелоперские компании, как "Брусника", ЛСР, "Самолет", Selt Group, "Талан", и "Коммерческая недвижимость ФПК "Гарант-Инвест".
Доходность облигаций девелоперских компаний на данный момент в среднем составляет 11-13%, в зависимости от качества эмитента и срока выпуска, рассказали на Мосбирже. По словам Малиновского, уровень доходности по облигациям девелоперов зависит от масштабов компаний, рейтингов и срочности выпусков. Получается, что облигации застройщиков с наиболее высокими рейтингами и большими масштабами деятельности обеспечивают доходность в среднем 10-11% годовых, а наименьшими - 12,5-15%.
"Высокая оценка отраслевого риска рейтинговыми агентствами и инвесторами привела к тому, что даже качественные облигации представителей сектора жилищного строительства торгуются с более высокими доходностями, чем сопоставимые по рейтингу эмитенты из других отраслей. Инвестор может найти облигации эмитентов с очень низкой долговой нагрузкой (с учетом денег на эскроу), но двузначной доходностью", - добавляет Галактионов из "БКС Мир инвестиций".
Интерес инвесторов
По данным Мосбиржи, основными покупателями облигаций девелоперов являются банки и инвестиционные фонды. При этом доля физических лиц в размещениях облигаций девелоперов за 2021 год достигает 13%. "Распределение инвесторов во многом зависит от рейтинга, и, соответственно, кредитного качества застройщика. Чем рейтинг и масштабы компании ниже, а доходность соответственно возрастает, тем больше увеличивается доля частных инвесторов", - сказал Малиновский из "Открытие Инвестиции".
В целом эксперты долгового рынка говорят об усилении спроса со стороны инвесторов, особенно крупных, на облигации застройщиков. Этот факт позволил компаниям увеличить объемы предлагаемых займов. По словам старшего аналитика АТОН Михаила Ганелина, высокая активность девелоперов на фондовом рынке связана с повышенным спросом на жилье, особенно в первой половине года, на фоне низких ставок по ипотеке. Стройку нужно финансировать, поэтому девелоперы привлекали средства, в том числе через выпуск облигаций, отметил эксперт.
В то же время повышение активности девелоперов на долговом рынке связано с введением проектного финансирования и счетов эскроу. "Застройщики постоянно испытывают необходимость для расширения земельного банка, что финансируется в том числе за счет привлечения кредитов. Облигации являются одним из таких источников заемных средств, который, в отличие от банковских кредитов, не требует предоставления залога. Кроме того, эмитенты могут таким образом знакомить инвесторов с компанией с прицелом на дальнейшее размещение акций на бирже", - отметил Малиновский.
Эту точку зрения разделяет Галактионов, который добавил, что, в отличие от проектного финансирования, облигации позволяют более гибко распоряжаться привлеченными средствами и дают возможность диверсифицировать перечень кредиторов.
По мнению Малиновского, желание привлекать средства на облигационном рынке сохранится у девелоперов и в 2022 году. При этом спрос на бумаги с стороны инвесторов будет зависеть от состояния рынка недвижимости и конъюнктуры облигационного рынка. Галактионов ожидает замедление тренда на размещение облигаций девелоперами в 2022 году. "Доля эскроу уже превысила 75% от объема текущего строительства, а процентные ставки на рынке выросли. Мы можем увидеть рост количества эмитентов-застройщиков, но объем первичных размещений может оказаться ниже объемов 2021 года", - считает эксперт.
Лидеры на рынке акций
По данным Мосбиржи, лидером по текущей рыночной капитализации среди девелоперских компаний, торгующих акциями на фондовом рынке, является ГК ПИК (637,9 млрд рублей на 22 декабря 2021 года), на втором месте - ГК "Самолет" (300,4 млрд рублей), затем идет ГК "Инград" - 67,1 млрд рублей и ЛСР - 59,5 млрд рублей. Рыночная капитализация ГК "Эталон" на Лондонской фондовой бирже оценивается в £344,25 млн, или примерно 33,8 млрд рублей, на 21 декабря 2021 года. В свою очередь, индекс акций строительных компаний, запущенный Мосбиржей, с начала года вырос на 39,02% (по данным на момент написания материала).
Несмотря на благоприятный фон на рынке девелопмента в 2021 году, застройщики показали разную динамику на рынке акций, сообщил Ганелин из АТОН. Например, наиболее высокий рост продемонстрировали акции девелоперов "Самолет" и ПИК, тогда как ценные бумаги ЛСР и "Эталон" не показали высокой динамики роста, в том числе на фоне снижения продаж в квадратных метрах в обеих компаниях по операционным результатам за 9 месяцев 2021 года, добавил эксперт. Галактионов из "БКС Мир инвестиций" отмечает, что акции группы ПИК в 2021 году обновили исторические максимумы и даже получили шанс на вхождение в индекс MSCI Russia в 2022 году. В свою очередь, акции девелопера "Самолет" выросли в пять раз, тем самым принесли своим владельцам высокую доходность.
По словам аналитика ФГ "Финам" Наталии Пырьевой, котировки группы ПИК демонстрировали сильный рост с начала года до сентября, увеличившись в цене более чем в 2,5 раза, на фоне стабильно высоких операционных и финансовых показателей. При этом после объявления о проведении SPO в октябре началась коррекция, так как существенная часть инвесторов захотела зафиксировать прибыль и уйти от рисков. "В то же время мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе коррекция в акциях ПИК закончится, а драйверами роста выступят намерения компании выйти на рынок загородной недвижимости и индустриальных парков, а также шансы на включение в индекс MSCI Russia", - считает эксперт.
Рост стоимости котировок девелопера "Самолет" поддержал, в том числе, новостной фон, например, "Киевская площадь" купила 10% его акций, компания приняла решение увеличить свою долю в "СПб Реновация" с 4,99% до 100%, отметили в ФГ "Финам". Компания также намерена провести вторичное размещение своих акций и допускает возможность проведения SPO в 2023 году на американской бирже Nasdaq в случае интереса к девелоперу со стороны технологических компаний, отмечал в ноябре генеральный директор группы "Самолет" Антон Елистратов. "Стабильное финансовое положение компании вкупе с амбициозными планами по расширению бизнеса позволяют нам положительно оценивать будущие перспективы акций "Самолета", - сказала Пырьева.
В течение 2021 года акции "Эталона" демонстрировали преимущественно отрицательную динамику, говорят аналитики. В частности, за девять месяцев 2021 года новые продажи компании в квадратных метрах сократились на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, при этом в рублевом выражении выросли на 11%. Общее количество заключенных контрактов уменьшилось на 7%, а ввод в эксплуатацию - на 5%. Однако, несмотря на это, позитивным фактором стала новая дивидендная политика компании, добавила аналитик ФГ "Финам". "Эталон" повысил целевой уровень дивидендных выплат до 40-70% от чистой прибыли по МСФО до распределения стоимости приобретения активов. За 2020 год совет директоров компании рекомендовал направить на дивидендные выплаты 3,6 млрд рублей, что соответствует 9,39 рублей на акцию/ГДР с доходностью 7,5%.
Акции ЛСР практически с начала года начали снижаться после бурного роста с апреля 2020 года на ожиданиях замедления потребительского спроса, сказала Пырьева. За девять месяцев 2021 года новые продажи компании сократились на 26% - до 437 тыс. кв. м. "У компании небольшой земельный банк в сравнении с конкурентами, поэтому ЛСР не удалось в полной мере реализовать всю выгоду от благоприятной обстановки на рынке в 2020-2021 годах. Однако драйвером роста в среднесрочной перспективе будет именно планируемое пополнение земельного банка, расширение присутствия в Московском регионе и стабильно высокие дивиденды", - добавила эксперт.
Риски и возможности акций девелоперов
Среди основных рисков в акциях девелоперов Пырьева из ФГ "Финам" отмечает повышение ипотечных ставок, сокращение доходов населения и снижение потребительского спроса, что может сказаться на объемах продаж и стагнации цен. Однако частично эти риски заложены в котировки девелоперов, а также нет оснований полагать, что ключевые игроки рынка недвижимости окажутся в проигрышной позиции в 2022 году. По словам аналитика, рынок недвижимости России сохраняем надежность, и нет предпосылок для возникновения ипотечного пузыря или значительного падения цен.
В то же время одним из основных преимуществ акций девелоперов Пырьева назвала консолидацию строительной отрасли вокруг ключевых крупных игроков. Девелоперские компании активно развиваются в IT-сфере, запускают в рынок собственные разработки и предлагают высокие дивиденды. По мнению аналитика ФГ "Финам", одним из драйверов роста в среднесрочной перспективе станет и расширение присутствия крупных застройщиков на рынке загородной недвижимости, который вновь начал пользоваться популярностью у населения во время пандемии.