Рефинансирование ипотеки, или Как снизить процентную ставку

Рефинансирование — это когда уже существующий кредит погашается средствами из другого. То есть если хотите рефинансировать ипотеку, по сути, нужна новая. Рефинансирование происходит по инициативе заемщика, который нашел более выгодные условия. Еще эту услугу называют перекредитованием. Перекредитоваться можно в том же банке, который выдал первоначальный кредит, или в другом.   

Можно рефинансировать сразу несколько кредитов, даже если брали их в разных банках. Например, Совкомбанк предлагает рефинансирование ипотеки с возможностью погашения других кредитов — потребительского, автокредита, лимита по кредитной карте, плюс организация готова выдать еще и дополнительную сумму сверх этого. Но надо заранее уточнить в банке, который предлагает рефинансирование, сколько долгов тот согласен перекредитовать.

Рефинансирование — хороший способ снизить ставку по кредиту, изменить срок выплаты или сократить размер ежемесячного платежа, подчеркнул заместитель председателя правления банка ДОМ.РФ Алексей Косяков.

Важно не путать с реструктуризацией — изменением условий существующего кредита. То есть кредитный договор при этом продолжает действовать, объяснил Алексей Косяков, а решение принимается в организации, которая его выдала. Реструктуризация используется чаще всего при ухудшении финансового положения заемщика.

В ДОМ.РФ исходят из того, что рефинансировать ипотеку выгодно, когда: 

• процентная ставка нового кредита меньше старого не менее чем на 1–2 процентных пункта. Этот же диапазон назвали и в других опрошенных ТАСС банках; 
• по текущему кредиту платить остается не менее 1,5–2 млн рублей; 
• платить остается не менее четырех лет.

"Если рассматривать очень большую сумму ипотечного кредита, то от снижения ставки даже на 0,5 процентного пункта заемщик получит ощутимую выгоду", — отметила главный аналитик "Росбанк Дом" Ирина Бабина.

Невыгодным рефинансирование становится, если прошло уже больше половины срока кредита. Банки в основном оформляют ипотеку с аннуитетными платежами — одинаковыми весь период выплат. При этом в начале погашения кредита большая часть оплачиваемой суммы — это проценты, а основное тело долга погашается незначительно. И только после того, как проценты банку почти погашены, доля основного долга в платеже увеличивается. То есть чем дольше заемщик платит кредит, тем меньше при рефинансировании будет экономия на переплате по процентам.

Заемщик должен предоставить информацию:

• об уровне дохода;
• о кредите, который он хочет рефинансировать; 
• о недвижимости — предмете залога.

Но от банка к банку конкретный набор документов разнится.

Алексей Косяков рассказал, что в ДОМ.РФ, чтобы оформить заявку, потребуется только паспорт и второй документ на выбор: кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита или справка об остатке задолженности по кредиту. 

В ВТБ клиенту необходимо предоставить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, отчет о его оценке и справку от первоначального кредитора. Также может потребоваться копия кредитного договора. 

В Росбанке заемщику понадобятся паспорт, заявление-анкета, подтверждение трудоустройства, документы по действующему кредиту: сам договор, а также справки от кредитора — об отсутствии просроченной задолженности и об остатке задолженности по действующему ипотечному кредиту.

Управляющий директор Совкомбанка Артем Языков отметил, что подтверждение факта занятости и получения постоянного дохода станет преимуществом. Но при этом банк готов рассмотреть заявку по двум документам — без предоставления документов о трудоустройстве и доходах, — если сумма кредита не превышает 65% от стоимости недвижимости.

В Сбере для подачи заявки на рефинансирование необходимы:

• паспорт заемщика и созаемщика (при наличии) с отметкой о регистрации; 
• документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания, — при наличии временной регистрации;
• документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика и созаемщика.

При этом по каждому рефинансируемому кредиту клиент должен сообщить:

• номер кредитного договора; 
• дату заключения; 
• срок действия; 
• сумму и валюту кредита; 
• процентную ставку;
• ежемесячный платеж; 
• платежные реквизиты первичного кредитора. 

Для этого клиент может предоставить: либо кредитный договор, либо график платежей, либо уведомление о полной стоимости кредита, либо документ, подтверждающий изменение реквизитов первичного кредитора.

Впрочем, после рассмотрения заявки могут понадобиться дополнительные документы и возникнуть дополнительные траты.

При рефинансировании следует обращать внимание на возможные дополнительные расходы на проведение сделки. Так как, по сути, это новый кредит, клиенту понадобится повторно провести оценку недвижимости или оформить страхование — жизни и здоровья, а также жилья.

При этом личное страхование — при оформлении кредита — не обязательно, а вот недвижимость застраховать придется. Подробнее о страховках при кредитовании писали здесь.

Также, возможно, понадобится оплатить аккредитив в банке и комиссию за перевод средств из одного банка в другой. Вероятно, придется обратиться к нотариусу — за подтверждением, что заемщик не состоит в браке или супруг не против ипотеки. 

Полный список дополнительных расходов зависит от требований конкретного банка.

Как объяснили в опрошенных ТАСС банках, рефинансировать ранее оформленный жилищный кредит можно в рамках "Семейной ипотеки".

Она снижает ставку до 5–6% годовых — в зависимости от региона. Программа доступна для семей, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился хотя бы один ребенок. Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей, 6 млн рублей — для других регионов. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Срок кредита — до 30 лет.

В других программах с госсубсидированием такой возможности нет. Хотя она обсуждается с правительством, рассказала Ирина Бабина.

Кроме того, оформившие льготную ипотеку по более высокой ставке россияне не смогут ее рефинансировать. Правительство не поддержало эту идею. Программа направлена в первую очередь на стимулирование спроса на новые квартиры, а также на поддержку застройщиков, объяснил замминистра финансов Алексей Моисеев.

Законодательство не запрещает рефинансировать ипотеку и любой другой кредит больше одного раза. В опрошенных ТАСС банках также подтвердили, что официально ограничений на количество предыдущих рефинансирований нет.

Как правило, чтобы банки рефинансировали ипотеку, после выдачи должно пройти некоторое время. Например, на сайте Сбера указано, что срок действия рефинансируемого кредита на момент обращения должен быть не менее 180 календарных дней с даты заключения кредитного договора.

Но для кредитов, выданных в период высоких ставок в 2022 году, некоторые банки начали делать послабление. Так, ВТБ для кредитов, оформленных с 1 марта по 25 июня 2022 года, готов снизить ставку уже сейчас. А вот если ипотека получена в другое время, до рефинансирования клиент должен внести минимум шесть платежей.

В Совкомбанке же ответили, что ипотеку можно рефинансировать без ограничений по количеству предыдущих рефинансирований и сроку давности получения кредитов в сторонних банках.

Банк может отказать в рефинансировании по тем же причинам, что и при выдаче обычной ипотеки. В первую очередь кредитные организации оценивают платежеспособность и ответственность заемщика: не было ли просрочек по кредитам и сколько из семейного бюджета уходит на оплату долгов, если есть и другие займы, кроме жилищного.

Например, чтобы Сбер рефинансировал ипотеку, нужно: 

• чтобы не было текущих долгов по кредиту; 
• своевременно вносить платежи; 
• чтобы кредит не был реструктуризирован ранее. 

Подробнее о том, как банки решают, кому одалживать деньги, мы писали здесь. 

Кроме того, в квартире не должно быть незаконных перепланировок. При ипотеке жилье переходит в залог к банку и становится гарантией, что заемщик выплатит кредит. А значит, для банка важно минимизировать факторы, которые снижают стоимость жилья.