МОСКВА, 28 июля. /ТАСС/. Банк России повышает с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам для ограничения рисков заемщиков и банков, сообщил регулятор. Больше всего надбавки вырастут по займам с низким первоначальным взносом и для закредитованных заемщиков при покупке недвижимости по ДДУ.
Что изменится
Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ (договора долевого участия в строительстве), чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья. Так, для таких ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 0 до 10% устанавливаются максимальные или так называемые запретительные надбавки. Вне зависимости от уровня закредитованности заемщика, с октября они составят 9, это означает, что банку нужно будет дополнительно иметь капитал, равный 900% объема выданной ипотеки с такими параметрами.
При первоначальном взносе от 10% до 15%, надбавки составят от 2,5 до 6 зависимости от предельной долговой нагрузки заемщика. Если первоначальный взнос превышает 50%, то надбавки вводятся для заемщиков с предельной долговой нагрузкой (ПДН) от 70% и выше и составят 0,5-1.
ЦБ отмечает, что на вторичном рынке жилья не наблюдается значимого завышения стоимости залога, поэтому надбавки, которые обязывают банки иметь больше собственного капитала при выдаче таких кредитов, в этом сегменте с октября повышаются в меньшей степени.
Ухудшение стандартов кредитования в ипотеке
ЦБ отмечает, что наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования.
"У Банка России нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты (предельная доля ссуд с определенными характеристиками в общем объеме кредитов, которую кредиторы смогут выдать за определенный период времени - ТАСС) и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов. В этих условиях Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья", - сообщил регулятор.
ЦБ подчеркнул, что в случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования, будет готов смягчить требования по надбавкам в ипотеке.
По данным регулятора, в случае сохранения структуры кредитования на текущем уровне банки через год накопят соответствующий буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд рублей, что соответствует 4% портфеля ипотеки. "В то же время, учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования", - указывает ЦБ.
Ситуация на рынке ипотеки
С 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%, однако их влияние на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным.
ЦБ отмечает, что наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. "Начиная с марта 2023 года месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%. В результате на 1 июля 2023 года прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования", - отмечает Банк России.
По подсчетам регулятора, за два года доля выдач ипотеки с ПДН более 80% в кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 п.п., до 39% во II квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье - на 20 п.п., до 43%.
ЦБ также указывает, что практики завышения цен при продаже жилья на первичном рынке в основном свернуты, что в том числе проявляется в снижении средней суммы выдаваемого кредита в этом сегменте - с 6 млн рублей в середине 2022 года до 4,9 млн рублей во II квартале 2023 года. Тем не менее, разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется: в I квартале он составил 40%, во II квартале - 39%.