Власти Москвы уделяют особое внимание реализации инфраструктурных и производственных программ в городе. С 2012 года застройщики получили 12,5 тыс. га земли под городские проекты, а инвесторы в рамках комплексного развития территорий в бывших промзонах создают москвичам новые зоны для прогулок, рабочие места и комфортные дома. О программах развития столичной инфраструктуры и льготах для бизнеса в интервью ТАСС на Петербургском международном экономическом форуме рассказал руководитель Департамента городского имущества Москвы Максим Гаман.
— В Москве запущен ряд крупных градостроительных проектов по развитию инфраструктуры. Как сейчас продвигается работа с так называемыми масштабными инвестиционными проектами в этом направлении?
— Наш департамент занимается, в частности, предоставлением земельных участков для различных градостроительных проектов. С 2016 года город выделяет землю застройщикам в аренду сроком на пять лет без проведения торгов именно под объекты, которые имеют статус масштабных инвестиционных проектов (МаИП), — будь то предприятия или городская инфраструктура. Чтобы получить такой статус, нужно представить интересный для города проект. Мы отдаем предпочтение инновационным центрам, современным производствам, высоким технологиям и объектам социальной инфраструктуры.
С 2022 года по май 2023 года город заключил с застройщиками 111 договоров аренды участков под МаИП и выделил им более 220 га земли. Сейчас по этим проектам в столице возводят детские сады, школы, спорткомплексы, общественно-деловые центры и новые производства. С марта прошлого года арендная плата за участок для расширения и создания новых предприятий составляет всего лишь 1 рубль в год и распространяется на весь срок действия договора аренды, что значительно облегчает нагрузку на бизнес.
— Какие новые производства строятся сейчас в столице в рамках "рублевых" МаИП?
— В Москве сейчас реализуется 14 проектов производственного назначения в рамках МаИП, для которых участки предоставлены за рубль в год. Всего инвесторы получили почти 31 га земли.
Там строят предприятия по выпуску строительных и отделочных материалов, мебели, упаковки, продуктов питания, а также высокотехнологичные производства. Например, в Зеленограде появится новый производственный комплекс по выпуску инвентаря для автомобильного туризма. На севере города возведут фабрику по изготовлению макаронных изделий, на западе — мясоперерабатывающее производство и производство хлебобулочных и кондитерских изделий, на северо-востоке — комплекс по выпуску электронной продукции.
— С конца 2022 года инвесторы могут принять участие в специальных аукционах на право аренды городской недвижимости для размещения гостиниц по программе "1 рубль за квадратный метр в год". Сколько таких объектов есть в Москве и какой в этом плане потенциал у города?
— Эта городская программа дает бизнесу возможность арендовать у столицы объекты нежилого фонда, где нужен капитальный ремонт, и объекты культурного наследия, кроме находящихся в неудовлетворительном состоянии. Победители аукционов заключают с городом договор аренды сроком на 20 лет.
С начала 2023 года на торгах были реализованы два таких объекта под размещение гостиниц. Первое здание площадью 288 кв. м на улице Зацепа, д. 27 — договор с инвестором уже подписан, второй объект площадью 474,5 кв. м на улице Мироновской, д. 38 — там подпишем документы в ближайшее время. Еще один объект культурного наследия площадью 255,7 кв. м в Товарищеском переулке, д. 24, стр. 4, выставлен на аукцион, который пройдет 30 июня. В третьем квартале этого года планируем выставить на торги объект культурного наследия в 422,8 кв. м на улице Электрозаводской, д. 37, стр. 3.
Считаю, что потенциал программы высокий, учитывая динамично развивающуюся гостинично-туристическую отрасль и высокий спрос у москвичей и гостей столицы на частные отели среднего ценового сегмента.
— Как много объектов образования появилось в Москве за счет программы аренды помещений "1 рубль за квадратный метр в год"?
— Если говорить об образовательных объектах, которые открылись в арендованных помещениях по этой программе, а льготная аренда по этому направлению действует с 2013 года, то всего у нас заключено 30 договоров с частными образовательными организациями.
Стоит отметить, что для того, чтобы принять участие в программе, арендатор должен оснастить помещение необходимым оборудованием и приступить к образовательной работе не позднее шести месяцев со дня заключения договора аренды, если нужен капитальный ремонт — не позднее 18 месяцев, а если нужна реконструкция — не позднее трех лет.
Для перехода на льготную ставку аренды нужно также выполнить требования Департамента образования и науки Москвы к ведению образовательной деятельности. Сейчас 24 таких учреждения уже пользуются льготной ставкой.
— Департамент также занимается выделением земель для городских проектов. Каковы сейчас показатели в этом направлении?
— Действительно, предоставление участков для реализации городских проектов — еще одно важное направление нашей работы. С 2012 года с застройщиками, которые возводят объекты социальной, транспортной инфраструктуры, а также жилье по программе реновации, были заключены договоры на 12,5 тыс. га земли под застройку.
Только с января по май 2023 года выделено 176 га, из которых 45 га — под реновацию, 103 га — для транспортных и инженерных объектов и 28,5 га — для жилья, административных зданий и социальных объектов.
— Еще одна крупная градостроительная программа — комплексное развитие территорий (КРТ). Какие участки промзон задействованы в реализации проектов КРТ и сколько уже вовлечено неэффективно используемых территорий?
— Всего в столице сейчас активно реализуется 31 проект КРТ, из них 22 — на участках бывших промзон. Реализацией 11 проектов — "Октябрьское поле", двух участков "Коровино", "Кунцево", "Алтуфьевское шоссе", "Братцево", "Теплый Стан", "Автомоторная", "Дегунино-Лихоборы", "Вагоноремонт", "Южное Очаково" — занимаются инвесторы. Для реорганизации 11 участков бывших промзон "Южный порт", "Грайвороново", "Варшавское шоссе", "Северянин", "Кирпичные улицы", "Западная водопроводная станция", "Свиблово", "Кунцево" — там два участка, "Черемушки", производственной зоны "Алабушево" столица назначила операторов. Еще в программу вовлечено девять неэффективно используемых территорий.
На первом из проектов КРТ — участке бывшей промзоны "Октябрьское поле" — уже можно увидеть результаты: там построены школа на 800 учеников и жилой дом с пристроенным медицинским центром, завершен монтаж железобетонных конструкций еще четырех жилых корпусов и детского сада. В работе — еще один детский сад, три жилых корпуса и технопарк. Общая площадь возводимых объектов составляет почти 185 тыс. кв. м.
В аукционах по этим проектам участвуют как столичные, так и региональные девелоперы. Один из примеров — проект КРТ "Теплый стан" в Ясеневе, реорганизацию которой проводит девелопер из Архангельска — ООО "Специализированный застройщик "Севтехнадзор", входящий в группу компаний "Аквилон". За 10 лет на участке площадью около 17 га он сможет возвести более 204 тыс. кв. м промышленных и общественно-деловых объектов.
— Какие из проектов КРТ самые значимые и крупные на данный момент?
— "Октябрьское поле" в районе Щукино, безусловно, особенный для Москвы проект комплексного развития территорий. Договор о редевелопменте площадки, заключенный в 2020 году, стал первым для города.
Самым крупным действующим проектом комплексного развития территорий в столице сегодня является редевелопмент бывшей промзоны "Автомоторная" на севере Москвы. На большой территории площадью 77 га инвестор сможет построить более 1,9 млн кв. м недвижимости — жилые дома, современные производства, парковки, а также социальную инфраструктуру, включая школы, детские сады и спорткомплексы.
— В Москве все сделки по аренде и продаже земли перевели в онлайн. Расскажите, какие услуги чаще всего оказывались в электронном формате и сколько зарегистрировано сделок по аренде и продаже?
— Торги в электронном виде проводятся в Москве с 2014 года, но до 2020-го договоры по их итогам заключали на бумаге. Затем город начал заключать онлайн-договоры по продаже объектов нежилого фонда, а в 2021 году — по аренде помещений, а далее и земельных участков. С момента перехода на заключение договоров исключительно в электронном виде город реализовал уже более 5,5 тыс. объектов: 4 836 были проданы, 715 переданы в аренду, 35 из них касались земельных участков.
Заключение договоров аренды земельных участков для капитального строительства переведено в электронную форму в октябре 2021 года, а для строительства индивидуальных жилых домов — с марта 2023 года. С момента перевода заключено 35 таких договоров, 30 из них — по аренде земельных участков для капитального строительства общей площадью 18,14 га со строительным объемом 330,9 тыс. кв. м. Их суммарная годовая аренда составляет 365,9 млн рублей. Еще пять договоров были заключены по купле-продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Участки общей площадью 0,52 га расположены в Троицком административном округе, суммарная стоимость продажи составила 19,13 млн рублей.
— В чем удобство электронного формата заключения договоров?
— Ранее процедура подготовки и подписания документов с дальнейшей регистрацией права собственности состояла из 11 шагов и велась исключительно на бумаге. Покупателям лично приходилось посещать различные инстанции, подавать, подписывать и получать все необходимые документы. Теперь достаточно сделать несколько кликов в личном кабинете на investmoscow.ru для подписания договора и акта приема-передачи, а регистрацией прав в Росреестре занимается наш департамент.
Вся информация о выставленной на продажу столичной собственности публикуется в разделе "Имущество от города" Инвестиционного портала Москвы. Там доступны подробные описания объектов, есть возможность виртуально осмотреть помещение или здание, оценить его локацию. При этом сервисы и возможности ресурса постоянно дорабатываются.
Удобство, прозрачность и комфорт заключения договоров аренды и купли-продажи в электронном виде существенно повлияли на результаты реализации городских объектов на торгах. И если за 2018 и 2019 годы было продано или передано в аренду 2,3 тыс. объектов, то за 2020 и 2021 годы — свыше 3,8 тыс. В 2022 году реализовано почти 1,8 тыс. объектов городской недвижимости.
— Как обстоят дела в городе с самостроями? Много ли дел сейчас рассматривается в судах?
— Мы ведем системную работу по выявлению самостроев. Госинспекция по недвижимости обследует объекты и проверяет наличие нарушений, а департамент городского имущества ведет судебную работу для сноса самовольных построек и признания права собственности города на них.
С января по май 2023 года было подано 413 исковых заявлений по выявленным в конце 2022 — начале 2023 года объектам самовольного строительства. Судебная работа займет более года с учетом проведения строительно-технических экспертиз по каждому объекту.
С начала 2023 года суды различных инстанций признали 194 объекта самовольными. Всего в производстве судов сейчас около 2,2 тыс. таких дел.
— Какой самый крупный объект был выявлен и демонтирован в Москве?
— Самыми крупными объектами, которые уже снесены на основании решения суда, являются здание торгового центра "Гранд сити" площадью свыше 6,5 тыс. кв. м на улице Золоторожский Вал, д. 42 — территорию там благоустроили, а также торговые павильоны на Матвеевской улице и в Сумском проезде площадью почти 2,2 тыс. и более 1,5 тыс. кв. м соответственно.
На 5-й Мякининской улице снесено несанкционированно использовавшееся под гостиницу здание общей площадью 2,5 тыс. кв. м. По этому объекту поступало множество обращений от жителей районов Кунцево и Строгино, которым его эксплуатация доставляла большие неудобства. Кроме того, сейчас на стадии сноса находится административное здание площадью более 8 тыс. кв. м на Угрешской улице.