Когда в РФ может появиться "зеленая" ипотека, как отразится рост ключевой ставки и повышение первоначального взноса на ипотеке и стройке и есть ли затоваривание рынка жилья в РФ, рассказал в интервью ТАСС генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
— Виталий Леонтьевич, президент РФ поставил перед ДОМ.РФ задачу создать 10 тыс. арендных квартир на Дальнем Востоке. Сколько будет сдано в этом году и какие выдающиеся проекты вы можете назвать?
— Мы проделали с субъектами РФ большую совместную работу. Региональные власти выбирали локации, подрядчиков, квартирографию. Дальше мы уже подписывали с этими застройщиками соглашения. На сегодня заключены договоры на строительство 3 167 квартир в четырех регионах Дальнего Востока на общую сумму 21 млрд рублей. Речь идет о пяти проектах в Забайкальском и Хабаровском краях, Сахалинской и Магаданской областях. Общая площадь квартир составит 130,8 тыс. кв. м. Первые арендаторы начнут заселяться в них до конца текущего года.
До конца 2023 года мы инвестируем более половины от бюджета программы на создание арендного жилья в ДФО: сейчас мы согласовываем ряд проектов в других субъектах РФ.
А до конца 2024 года планируется профинансировать строительство всего около 7 тыс. квартир. Всего ДОМ.РФ инвестирует в это направление 87 млрд рублей. Госкомпания в этой работе взаимодействует с властями всех регионов ДФО и с 38 застройщиками по 51 проекту.
— Какие есть перспективы у этой программы?
— Мы будем работать над вопросами корпоративной аренды. Я не стану все предприятия называть, но в этом секторе идет очень бурное развитие экономики, многие говорят о необходимости завоза рабочей силы. Как минимум четыре проекта корпоративной аренды уже профинансированы. Так что этот вопрос будет двигаться.
— ДОМ.РФ в дальневосточном направлении много работает над мастер-планами территорий. Для каких городов они готовы, а для каких — готовятся?
— Сейчас разрабатываются поручения президента РФ, которые позволят обеспечить финансированием ключевые проекты развития городов Дальнего Востока. Такие поручения уже есть по Петропавловску-Камчатскому, Улан-Удэ, Северобайкальску. Скоро такие поручения появятся и по остальным городам, в разработке мастер-планов которых участвует ДОМ.РФ. Так, сейчас компания готовит проект по Биробиджану.
В целом в Дальневосточном регионе ДОМ.РФ принял участие в разработке мастер-планов Улан-Удэ, Северобайкальска, Владивостока, Магадана, города Свободный, центральной части города Петропавловск-Камчатский, Нерюнгри и Якутска, а также занимался проектами развития острова Русский и первого проекта КРТ на Камчатке — микрорайона "Северный" Петропавловска-Камчатского.
— Сколько денег потребуется на реализацию проектов в мастер-планах территорий Дальнего Востока?
— Cложно сказать, сколько всего будет вложено средств: часть из них будет реализовываться за счет бюджетных средств, другая — из внешних источников. Только на государственные инвестиции рассчитывать нельзя — "сверху" никто денег не даст. Это только на чемпионат мира по футболу дали "сверху", и мы провели его.
— Во всем, что делает ДОМ.РФ, приоритетом остается развитие жилья. Как вы считаете, как на спросе на жилищные кредиты в РФ отразится возможное повышение первоначального взноса по льготным программам до 20%?
— Я могу сказать, что на этот год никак не повлияет. Мы с вами в сентябре сейчас находимся, и накопленный портфель очень большой. Выдача ипотеки существенно опережает прогнозы начала года — по итогам восьми месяцев банки выдали 1,2 млн кредитов на общую сумму 4,5 трлн рублей, это в полтора раза больше, чем годом ранее.
Август стал рекордным месяцем в истории по объемам выданных жилищных кредитов. По предварительным данным, банки предоставили около 215 тыс. кредитов на 855 млрд рублей. Спрос подогревается произошедшей девальвацией рубля и повышением ключевой ставки: люди выбирают ранее одобренные кредиты. Многие застройщики пользуются ситуацией и возникшим ажиотажным спросом на первичную недвижимость и повышают цены.
Очевидно, что до конца года мы будем наблюдать определенное сокращение выдачи ипотеки с господдержкой, но небольшое — примерно в 20% от максимальных объемов выдачи. Но это на отрезке оставшихся трех месяцев 2023 года. В целом в программах это не больше 7–8%.
В конечном счете льготные ипотечные программы заканчиваются в середине следующего года. И правительством будут предлагаться другие меры.
— Получается, что какого-то критического удара по ипотеке не будет?
— Банк России справедливо указывает, что в ипотечных портфелях банков существенно выросла доля высокорискованных кредитов. И повышение порога первоначального взноса по льготным ипотечным программам — один из инструментов регулятора купировать риск перегрева рынка. Банк России уделяет повышенное внимание ипотеке, потому что она имеет важнейшее значение в жизни людей. По нашим оценкам, покупка жилья остается для населения крупнейшим объектом вложения денежных средств. В 2021 и 2022 годах россияне инвестировали в жилье по 12 трлн рублей ежегодно, причем более трети из них — в новостройки. И этот год тоже не станет исключением по объемам инвестиций в квадратные метры.
Сейчас бесполезно о чем-то говорить и разгонять слухи о влиянии новой ставки ЦБ РФ и повышении первоначального взноса, когда у нас до середины следующего года действуют ипотечные программы, иначе мы эти "горбы" ажиотажного спроса и будем создавать.
— А как может отразиться изменение условий ипотеки на темпах строительства в РФ?
— На вводе новых жилых комплексов в эксплуатацию ситуация никак не отразится, потому что это запуски девелоперских проектов предыдущих лет. Динамика этого показателя совпадает с высоким уровнем прошлого года: по итогам восьми месяцев 2023 года введено около 70 млн кв. м жилья.
Запуски текущих проектов вовсе на рекордном уровне: за восемь месяцев 2023 года в строительство запущено больше 28 млн кв. м. До конца года в части темпов жилищного строительства мы едва ли увидим какие-либо статистически значимые изменения. Да и в целом влияние суммы первоначального взноса по ипотеке на параметры предложения жилья не так значительно. Однако темпы запусков могут замедлиться с учетом завершения некоторых льготных программ в середине следующего года, потому что застройщики будут стремиться минимизировать риски.
В этой ситуации необходимо сохранять адресные меры поддержки в первую очередь для семей с детьми. Есть смысл подумать и над новыми инструментами, например, ввести программу, которая бы субсидировала ипотечные кредиты в случае повышения ключевой ставки свыше 10%. Скорее всего, с учетом текущих прогнозов Банка России такие меры даже и не понадобятся. Однако это добавит уверенности застройщикам и позволит им создавать долгосрочные инвестиционные стратегии даже в случае каких-то новых внешних шоков. Государство в данном случае обязуется взять на себя риски бизнеса в форс-мажорные периоды финансового стресса.
— На одной из сессий на этом Восточном экономическом форуме вы обмолвились о новой инициативе адресной ипотечной программы — в отношении "зеленых" проектов. Расскажите о ней поподробнее.
— Мы работаем над этой инициативой. Я не исключаю, что при поддержке правительства мы со следующего года предложим субсидировать на 1–2% ставку проектного финансирования для застройщика, если он возводит энергоэффективный дом или по стандарту "зеленого" строительства, разработанному ДОМ.РФ. Причем инициатива должна работать зеркально: при снижении ставки проектного финансирования симметрично должна снизиться ставка ипотечного кредита для покупателя.
— И в финале могли бы вы оценить состояние рынка жилья в РФ сейчас? Есть ли затоваривание?
— О затоваривании рынка не идет речи. Нет и проблем с продажами текущих объемов строящегося жилья. Даже наоборот, реализация новых квартир находится на уровне рекордного 2021 года. Сейчас средний уровень распроданности составляет около 30%, что соответствует нормальной модели проектного финансирования. Рынок возвращается к балансу.