Москва постепенно преображается — появляются новые районы, производства и обновляются исторические здания. Власти столицы поддерживают бизнес и некоммерческие организации, предоставляя различные льготы и упрощая получение государственных услуг благодаря цифровизации. О том, как реализуются в Москве большие программы реновации и комплексного развития территорий, и об упрощении процедур для бизнеса в интервью ТАСС в рамках Петербургского международного экономического форума рассказал министр правительства Москвы, руководитель департамента городского имущества Максим Гаман.
— Город поддерживает бизнес и некоммерческие организации льготными ставками на аренду недвижимости. Максим Федорович, сколько объектов занимают арендаторы на этих условиях в городе? И сколько они сэкономили за последние годы?
— Город оказывает бизнесу и некоммерческим организациям всевозможную поддержку. Одна из этих мер — это сниженные ставки на аренду нежилых помещений. Ежегодно ими пользуются организации, индивидуальные предприниматели и самозанятые москвичи. Сегодня они арендуют 1,3 тыс. нежилых объектов, площадь которых превышает 577 тыс. кв. м. Благодаря поддержке города за последние три года они сэкономили около 19 млрд рублей.
Правительство Москвы рассматривает поддержку бизнеса и некоммерческих организаций как инвестиции в устойчивый рост экономики столицы, укрепление ее конкурентоспособности и сбалансированности.
— В каких сферах работают эти организации? Какая доля этих организаций приходится на субъекты малого и среднего предпринимательства?
— В основном это социально ориентированные организации, которые занимаются благотворительностью, работают в сферах образования, медицины, науки, культуры и др. Также ее могут получить и те, кто принимает на работу инвалидов.
Среди организаций, арендующих у города 1,3 тыс. нежилых объектов, более 250 приходится на малый бизнес.
— Среди льготных программ есть "1 рубль за квадратный метр в год". Сколько объектов было реализовано за последние годы в рамках данной программы?
— Программа "1 рубль за квадратный метр в год" действует в столице с 2012 года для аренды объектов культурного наследия, с 2013-го — для открытия в городских зданиях объектов образования, а с конца 2021 года — для размещения гостиниц. Чтобы арендовать объект недвижимости по программе "1 рубль за квадратный метр в год", необходимо принять участие в аукционе. После заключения договора аренды для перехода на льготную ставку необходимо выполнить все требования программы.
Интерес инвесторов к участию в программе высокий. За последние три года по результатам торгов заключены договоры аренды 18 объектов недвижимости. За тот же период на льготную ставку переведены 12 инвесторов. Всего на данный момент в городе действует 63 договора аренды объектов недвижимости площадью 61,3 тыс. кв. м, заключенные по результатам торгов. Льготной ставкой пользуются арендаторы 45 объектов площадью 47,8 тыс. кв. м.
Приведу пример. В конце 2021 года появилась возможность арендовать здания для размещения гостиниц. Мы считаем, что потенциал данной программы высокий с учетом динамично развивающейся гостинично-туристической отрасли и высокого спроса у москвичей и гостей столицы на частные отели среднего ценового сегмента. Всего за два с половиной года по итогам торгов заключено пять договоров, арендаторы двух зданий в короткие сроки выполнили ремонт, открыли отели, прошли классификацию и уже пользуются льготной ставкой.
Уникальность программы в том, что она выгодна для города, бизнеса и москвичей, так как позволяет решать сразу несколько задач. Инвесторы восстанавливают столичные объекты недвижимости, среди которых немало исторических зданий, при этом город не тратит на это бюджетные средства. Программа способствует развитию бизнеса, предприниматели открывают в зданиях офисы, магазины, гостиницы, частные школы и детские сады.
— Сколько объектов городского имущества было продано в Москве за последние три года? Был ли спад или, наоборот, рост интереса среди инвесторов?
— Недвижимость от города пользуется высоким спросом. За последние три с половиной года на городских торгах было продано около 7,2 тыс. объектов общей площадью почти 654 тыс. кв. м. При этом если в 2021-м и 2022-м у города купили 1,8 тыс. и 1,5 тыс. зданий и помещений, то в прошлом году — уже более 3 тыс.
Вовлечение в экономический оборот городской недвижимости решает сразу несколько задач. Купленные помещения предприниматели используют для открытия или расширения бизнеса, благодаря чему развивается городская инфраструктура и появляются новые рабочие места. В небольших помещениях чаще всего открываются магазины, кафе, парикмахерские, салоны красоты, танцевальные и художественные студии. Крупные объекты используются для ресторанов, супермаркетов, офисов, выставочных пространств и других видов бизнеса.
— С чем связан рост количества проданных объектов?
— Мы связываем рост объемов продажи столичной недвижимости с несколькими факторами. В их числе цифровизация всего процесса реализации городского имущества. Сегодня все этапы от подачи заявки на участие в торгах до заключения договора и получения доступа в купленное помещение проходят онлайн.
Второй фактор — это увеличение объема предложений. Город предоставляет большой выбор помещений под открытие или развитие бизнеса. Объекты находятся в разных локациях, можно выбрать подходящие по площади, этажу и наличию отдельного входа. Практически все лоты имеют свободное назначение и могут быть использованы по усмотрению собственников.
Третий фактор, который повлиял на объем реализации городского имущества, — корректировка условий проведения конкурентных процедур. Так, в 2017 году город начал использовать вторичные способы продажи недвижимости: посредством публичного предложения и без объявления цены. В 2018 году мы начали проводить повторные торги по аренде объектов недвижимости жилого фонда со снижением начальной годовой арендной платы на 30% от первоначальной цены. В 2021 году появилась возможность заключать договоры купли-продажи с единственным участником торгов и с претендентом, который сделал предпоследнее ценовое предложение в ходе продажи без объявления цены, если победитель отказался оформлять сделку.
— Какие самые крупные и значимые исторические объекты были реализованы на торгах? Например, усадьбы, здания XVIII–XIX веков и др.
— Объекты культурного наследия — единичный товар на городских торгах, который пользуется особым спросом. Для многих предпринимателей важно, чтобы их офис, представительство или отель располагались в здании с историей. При этом к будущим собственникам предъявляются особые требования, связанные с реставрацией, приспособлением под современное использование и эксплуатацией недвижимости.
Исторические здания можно приобрести на городских торгах либо арендовать по программе "1 рубль за квадратный метр в год". Например, в прошлом году инвестор купил дом неклассного художника Адриана Сильверсвана в Хамовниках площадью 689 кв. м, в котором также жил и работал художник Сергей Иванов.
По "рублевой" программе в прошлом году инвесторы арендовали, например, здание площадью более 800 кв. м в Большом Афанасьевском переулке. Это дом, в котором больше 30 лет жил и работал художник и скульптор Николай Андреев. Еще один пример — часть городской усадьбы Шубиных на улице Малая Дмитровка площадью более 420 кв. м. Сейчас победители торгов восстанавливают эти памятники.
Объекты, которые я назвал, — это недвижимость со свободным назначением, то есть предприниматели могут использовать ее по своему усмотрению. Также в прошлом и этом году инвесторы арендовали у города три исторических здания для размещения гостиниц общей площадью свыше 1,5 тыс. кв. м. Это дом, в котором родились и жили художники братья Коровины в Таганском районе, дом купца Бавыкина площадью 423 кв. м в Преображенском районе, а также Больничный корпус Мясницкого отделения Чернорабочей больницы в Басманном районе площадью почти 870 кв. м.
— В Москве также реализуется много градостроительных проектов. Как продвигается деятельность в этой сфере, сколько участков земли уже было предоставлено под это?
— С 2021 года город выделил около 2 тыс. га земли для возведения за счет бюджета школ, детских садов, учреждений здравоохранения и административных зданий, реконструкции и строительства дорог, транспортных развязок, эстакад и мостов.
За тот же период для реализации масштабных инвестпроектов (МаИП) выделены участки площадью порядка 550 га. На них построят новые производства, детские сады, спорткомплексы и другие объекты, которые позволят развивать столичную инфраструктуру и создавать новые рабочие места.
Особенность МаИП в том, что с 2016 года предприниматели, которые возводят важные для города объекты, могут получить земельные участки без проведения торгов. Для этого инвестор или застройщик должен представить интересный для города проект. Предпочтение отдается инновационным центрам, современному производству, высоким технологиям, социальной инфраструктуре.
С марта 2022 года для создания и расширения производства в рамках МаИП инвесторы арендуют землю по ставке 1 рубль в год.
— Можете привести примеры масштабных инвестпроектов, которые уже реализуются?
— Хороший пример — пищевой кластер, который вскоре появится в поселении Щаповском ТиНАО. Он объединит сразу несколько производств, которые возведут разные инвесторы. Первым из них город уже предоставил земельные участки в аренду по ставке 1 рубль в год.
В Тверском районе столицы будет построено здание, в котором разместится театр мюзикла. Новое учреждение культуры построят на месте бывшего здания Щукинской сцены для поддержки и развития творческой, просветительской и досуговой деятельности горожан.
Еще один пример — реализация масштабного инвестиционного проекта на севере столицы, где инвестор возведет комплекс, который станет частью спортивного кластера ЦСКА. Там появится ледовая арена мирового уровня, тренировочная база, музей и другие сооружения.
— Одна из самых крупных городских программ — это реновация. Как проходит ее реализация в Москве? Можно ли составить топ районов города по числу получивших новое жилье человек?
— Программа реновации началась в столице почти семь лет назад, в августе 2017-го. За этот период жилье в новостройках получили более 150 тыс. москвичей. При этом темпы реализации программы ежегодно растут. Так, в прошлом году договоры на новое жилье оформили более 39 тыс. человек. С начала 2024 года правообладателями жилья в новостройках стали более 16,6 тыс. горожан. Всего в этом году в планах начать переселение около 50 тыс. жителей столицы.
Больше всего новоселов за все время появилось в районах Люблино (ЮВАО) — более 7,1 тыс. человек, Бескудниковском (САО) — 6,6 тыс., и в Кузьминках (ЮВАО) — более 5,8 тыс. москвичей. В Северном Измайлове (ВАО) и в Измайлове (ВАО) правообладателями квартир стали более чем 4,6 тыс. горожан.
Реновация помогает улучшить условия проживания москвичей. Новые квартиры и сами кварталы делают максимально удобными для горожан. Улучшить жилищные условия также могут семьи, которые состоят на жилищном учете и проживали в домах, попавших в программу. Они получают квартиры независимо от года постановки на учет.
— В последние годы в Москве активно развивается искусственный интеллект и цифровизация в целом. Как обстоят дела с этим в департаменте городского имущества и какие планы на будущее?
— Москва — один из лидеров в области цифровизации государственного управления среди крупнейших городов мира. Для успешного развития инфраструктуры мегаполиса большое внимание уделяется внедрению современных технологий.
Курс на цифровизацию мы взяли еще в 2010 году, с тех пор ведется системная работа по совершенствованию возможностей. За это время удалось добиться существенных результатов и перевести многие процессы в электронный формат.
Как я уже сказал, в полностью цифровой вид переведен весь процесс реализации городского имущества. Сейчас победителю торгов в электронной форме нужно сделать всего несколько кликов в личном кабинете инвестора на Инвестиционном портале Москвы и на сайте Росреестра: для подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи.
Но в цифру переведены не только внешние, ориентированные на потребителей, контрагентов, элементы реализации городского имущества. Сейчас автоматизированы и внутренние процессы: подготовка приватизационных дел, лотовой документации. Во многом благодаря двум этим факторам мы вышли на рекордные показатели по приватизации различных объектов.
Кроме того, мы завершили проект по цифровизации госуслуг для граждан и бизнеса, оптимизировали соответствующую инфраструктуру — и теперь решение многочисленных вопросов в имущественно-земельной и жилищной сферах происходит в режиме онлайн на портале mos.ru. Это значительно упрощает коммуникацию москвичей с правительством Москвы.
Для удобства горожан госуслуги в жилищной сфере были не только оцифрованы, но и укрупнены. Ранее департамент предоставлял 14 услуг, с 2021 года получить справки о правах на жилье, зарегистрированных до 1998 года, а также перевести жилое помещение в нежилое стало возможным в исключительно электронном виде. Затем были объединены и переведены в электронный вид две социально значимые госуслуги для очередников. В 2022-м оставшиеся 10 госуслуг в жилищной сфере были объединены в четыре, все они также теперь доступны онлайн. При этом для удобства сохранена традиционная бумажная альтернатива: заявители также могут обратиться в центры госуслуг "Мои документы".
— Хотелось бы затронуть тему самостроев в Москве. Сколько за последние годы было выявлено таких объектов в городе?
— Выявлением объектов самовольного строительства занимается Госинспекция по недвижимости, а департамент городского имущества обращается в суд с иском о сносе.
В данный момент в судах находится более 2 тыс. исков департамента, связанных с самовольным строительством. Такие объекты не только портят архитектурный облик города, но и представляют опасность для горожан, так как зачастую возведены без разрешительной документации или с нарушением строительных правил и норм. Частым нарушением в Москве является незаконное расширение площади объектов за счет пристроек и дополнительных сооружений, а также возведение дополнительных этажей или мансард.
С 2021-го приняты решения о сносе более 1,1 тыс. самовольных построек общей площадью свыше 1,1 млн кв. м. Наши специалисты отстаивают в судах интересы города и москвичей, когда дело касается и других объектов, представляющих опасность для горожан.
В Москве остаются здания, которые долгое время не эксплуатируются и находятся в аварийном состоянии, а также заброшенные недострои. Такие объекты зачастую не огорожены, не охраняются и являются местом притяжения несовершеннолетних, которые могут получить различные травмы.
За три года суды вынесли решения о сносе или восстановлении 172 объектов общей площадью свыше 500 тыс. кв. м. Кроме того, обращение в суд заметно активизирует собственников аварийной недвижимости. Благодаря нашим искам некоторые инвесторы вспоминают о своих объектах и начинают приводить их в надлежащее состояние.
— Приведите примеры наиболее крупных объектов?
— Один из свежих примеров, решение по которому было вынесено в этом году, — самовольные постройки на Угрешской улице общей площадью почти 8,2 тыс. кв. м. Это отдельные здания, а также помещения, которые появились в результате незаконной реконструкции. Как установил суд, объекты возведены без оформления земельно-правовых отношений, собственник не получал разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Кроме того, они не соответствовали градостроительным и строительным нормам и создавали угрозу жизни и здоровью горожан.
В прошлом году было вынесено решение о сносе самовольной постройки на 3-й Мякининской улице, которое использовалось под гостиницу. Здание площадью 2,4 тыс. кв. м также было возведено без оформления разрешительной документации и выполнено с нарушением градостроительных правил и норм, а эксплуатация угрожала жизни и здоровью граждан.
Приведу еще пример аварийного сооружения, которое уже демонтировали. Оно находилось на Дубининской улице. Его площадь составляла почти 16 тыс. кв. м. Это семиэтажное административное здание было построено в 1917 году. Из-за пожара пострадали его несущие конструкции, перекрытия и кровля. Департамент городского имущества обратился в Арбитражный суд столицы с иском о сносе объекта. Собственник, не дожидаясь разбирательств по делу, сам ликвидировал конструкции, которые угрожали жизни и здоровью москвичей.
— Помимо всего прочего, в Москве реализуется программа комплексного развития территорий. Какие текущие результаты программы? Каков объем работы по этому направлению?
— Программа КРТ реализуется в столице с 2020 года и является одним из основных инструментов решения актуальных городских задач. Ни один другой механизм не может предложить настолько широкий спектр возможностей для реновации жилищного фонда, создания рабочих мест, обновления транспортной инфраструктуры, формирования благоприятного инвестиционного климата.
Число активных проектов КРТ в столице составляет около 80. Это участки общей площадью более 1 тыс. гектаров. Площадки уже имеют инвесторов и операторов КРТ, которые их реорганизуют. Работы находятся на разных стадиях: где-то идет возведение объектов, где-то девелоперы разрабатывают проектную документацию или проекты планировки территорий.
Всего по этим проектам построят более 19,6 млн кв. м недвижимости. Благодаря реализации проектов появится около 200 тыс. рабочих мест.
— Помимо промышленных зон, в городе также приводятся в порядок неэффективно используемые и другие территории. Какое соотношение таких площадок?
— С 2021 года в КРТ вовлекаются не только участки бывших промзон, но и неэффективно используемые территории. Город уже обследовал свыше 18 тыс. га территорий для их дальнейшего включения в программу. Если в 2020 году площадь территорий под реализацию проектов КРТ составляла порядка 2 тыс. га, то сегодня она превышает 3,1 тыс. га.
Ключевые требования к отбору территорий для вовлечения в программу — их неэффективное использование и потребности жителей и города, которые необходимо учесть при новой сбалансированной застройке. Создание новых районов должно предусматривать строительство объектов здравоохранения, образования, спорта. Также при формировании проектов просчитывается их экономическая целесообразность для инвесторов.
Сегодня среди активных проектов 29 площадок — это неэффективно используемые территории, где уже много лет нет инфраструктуры, приносящей пользу москвичам. Общая площадь таких участков превышает 238 га, на которых возведут более 2,7 млн кв. м недвижимости. Остальные площадки — это бывшие промышленные зоны, которые ждет преображение в ближайшие годы.
Также город в прошлом году расширил программу, и теперь в столице проводится реализация проектов комплексного развития незастроенных территорий. Важное преимущество этого вида КРТ — короткий срок принятия решения о развитии территорий, так как отсутствует этап направления правообладателям уведомлений с предложением реорганизовать участки, а также быстрый выход на стройку, так как участки свободны от объектов недвижимости и прав третьих лиц. По таким площадкам с инвесторами также заключаются договоры с четкими сроками, параметрами развития территорий и обязательствами.
— Есть ли какие-то знаковые или большие объекты, которые планируется построить на обновленных территориях по программе КРТ?
— Каждый проект учитывает особенности развития района, в котором будет реализован. Там, где не хватает рабочих мест, планируются деловые комплексы, технопарки, производства, где есть недостаток социальных объектов — проектируются школы, детские сады и поликлиники. Таким образом, реализуется комплексный подход к развитию города. В результате жители получают обновленные и многофункциональные кварталы, а Москва — экономически выгодную территорию.
Один из самых крупных проектов КРТ, который сегодня реализует инвестор, определенный по результатам торгов, — это участок бывшей промзоны "Автомоторная" общей площадью 77 га. Помимо жилья, там появятся производства, объекты образования, здравоохранения и спорта, культурно-досуговой деятельности и другие общественно-деловые постройки. Градостроительный потенциал территории превышает 1,9 млн кв. м, трудоустроиться здесь смогут 10 тыс. человек. Кроме того, в рамках проекта проводится масштабная реконструкция улично-дорожной сети, а неподалеку от реки появятся парки, скверы и аллеи.
Другой пример — территория бывшего завода "МиГ" в Беговом районе площадью 63,55 га. Вместо устаревших объектов и недействующих производственных площадей там появится современный городской квартал с жилыми домами и всей необходимой инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиникой, физкультурно-оздоровительным комплексом и прочими объектами общей площадью более 2,3 млн кв. м. В итоге там будет создано около 25 тыс. новых рабочих мест.
На территории бывшей промзоны "Теплый Стан" запланировано строительство более 158 тыс. кв. м недвижимости. В том числе здесь появится производственно-деловой кластер, в котором разместятся офисы, спортивные объекты, магазины и предприятия общественного питания. Под строительство современного квартала уже утвержден проект планировки территории вдоль МКАД и на пересечении МКАД с Профсоюзной улицей.
Беседовала Анна Орел