Владимир Воронин: тренд на покупку небольших квартир в России проходит

Прошлый год был богат на принятие стратегических решений в сфере строительства жилья. В 2017 году рынок начнет жить по новым правилам: без господдержки ипотеки и с обновленным законом о дольщиках. Об этом, а также о том, почему проходит увлечение россиян квартирами с небольшим метражом, чем фонд долевого строительства лучше страховых компаний и почему важно строить не просто жилье, а образ жизни, в интервью ТАСС рассказал президент финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимир Воронин.

— По вашему мнению, какие отраслевые события в 2016 году оказали наибольшее влияние на отрасль и, в частности, на вашу компанию?

— Давайте начнем с отрасли в целом. Здесь было два главных события: продление сроков по ипотеке с господдержкой и поправки в закон о долевом строительстве.

Продление по ипотеке было важным позитивным событием для рынка. Однако в течение трех-четырех месяцев был момент неопределенности, обсуждения — продлевать или нет. Какое-то время народ ждал, ничего не покупал. Потом объявили, что продления ипотеки не будет, и народ побежал покупать. А потом программу внезапно продлили до 1 января 2017 года, но это не вызвало падения спроса. На 2017 год рынок не ждет продления программы, поскольку банки уже без субсидирования предлагают тот же уровень ставок. В нашей структуре продаж клиентов с ипотекой на протяжении всего года было примерно 65–70%.

Теперь об обновленном законе про долевое строительство. Поправки существенно изменят ландшафт рынка: в 2017 году большое количество застройщиков просто исчезнет. Новым требованиям не соответствуют 98% застройщиков.

Если же говорить непосредственно про нашу компанию, то самым знаковым в этом году стало приобретение московской компании "Домостроительный комбинат №1" (ДСК-1). Это историческое событие для нас.

— Почему эта сделка имеет такое значение?

— На строительном рынке бренд ДСК-1 очень значим, это как "Аэрофлот" в пассажирской авиации или Сбербанк в банковском секторе. У предприятия 55-летняя история строительства жилых домов. Почему бы хорошего застройщика не купить?

Приобретение позволяет нам расширить свое присутствие на рынке. Так, к портфелю объектов ФСК "Лидер" в комфорт-классе добавился широкий ассортимент объектов стандарт-класса ДСК-1 (раньше этот сегмент называли "эконом". — Прим. ред.). Но дело не только в этом. Комбинат — это в первую очередь производство, а значит, с его покупкой мы приобрели мощнейшую производственную платформу.

— Какова сумма сделки?

— Сделка была безденежной. Мы взяли на себя кредитную нагрузку 12,8 млрд рублей. Поэтому в качестве подстраховки мы открыли кредитную линию в Сбербанке на 3,7 млрд рублей, из которой выбрали под проектное финансирование 2,1 млрд рублей. Традиционно ФСК "Лидер" всегда строит на свои средства. Средний объем продаж в месяц у нас составляет 4 млрд рублей, таким образом, наша кредитная нагрузка — самая низкая в отрасли.

— Одна из громких тем на рынке строительства в этом году — создание компенсационного фонда долевого строительства по аналогии с Агентством по страхованию вкладов. Предполагается, что на деньги фонда будут достраиваться объекты, у которых есть проблемы с финансированием. Насколько идея удачна? И нужно ли дифференцировать взносы в фонд для застройщиков разной степени надежности?

— Вспоминается китайское пожелание врагу: чтоб ты жил в эпоху перемен. Потому что любые изменения в правилах воспринимаются непросто. Пока есть вопросы к деталям, возможно, отчасти поэтому начало работы фонда перенесено с 1 января на весну 2017-го. Но фонд все равно лучше и прозрачнее, чем страховые компании, которые ничего не гарантируют.

— В этом году на российском рынке жилья продолжился тренд на приобретение небольших квартир. Наблюдаете ли вы такую тенденцию среди ваших клиентов?

— По нашим данным, увлечение мелкими, компактными метражами постепенно проходит. В последние два года по выводимым в продажу проектам в комфорт-классе средняя площадь проектов хотя и незначительно, но растет. В дальнейшем с учетом общего тренда старения населения в ближайшие пять лет тренд метражей сместится в сторону семейных, многокомнатных квартир. При этом ожидаем и повышение функциональности планировочных решений, возможно, даже перехода на оперирование количеством спален, а не комнат в целом.

— Но на какие средства москвичи будут приобретать более просторные квартиры? Значит ли это, что они будут стремиться продать свои однушки в черте города и купить квартиры побольше в области? Какая сейчас ситуация с ценами?

— Разница в ценах на жилье между Москвой и областью уже не сильная. Раньше она была вопиющей, раза в два. То есть в Москве продаешь убитую однушку и покупаешь за пределами Москвы трешку и еще на машину хватит. Сейчас предложений больше, в Москве квартиру можно купить за 110 тыс. рублей за кв. м, а в Подмосковье — за 85 тыс. рублей за кв. м, а раньше соотношение было: 180 тыс. рублей за кв. м и 90 тыс. рублей за кв. м.

— Как идут дела у компании в Москве? Планируете ли сосредоточить свои усилия на столичном рынке?

— Планируем. Все идут туда, где рынок, где спрос. А спрос и предложение сейчас снова вернулись в Москву.

У нас в планах реконструкция двух крупнейших московских заводов ДСК-1 с частичным высвобождением площадей под застройку. То, что мы хотим сделать с этими промзонами, сопоставимо с жилым комплексом ЗИЛАРТ (жилой комплекс, расположенный на месте заброшенной промзоны в Южном административном округе Москвы. — Прим. ред.). Это не дом, не квартал, это уже целый город, со своими парками, архитектурными концепциями, озерами, ручьями, набережными. Но не хочу говорить об этом, пока документов нет на руках, чтобы не быть голословным. Но будет два таких масштабных проекта.

В течение последних пяти-семи лет мы видим, что продаются не квартиры, не фасады или микрорайоны, а образ жизни. Наши проекты в Подмосковье проектируют знаменитые российские и зарубежные архитекторы, мы очень скрупулезно выбираем операторов для школ и садов, прорабатываем всю инфраструктуру. Это не просто бездумные первые нежилые этажи — все коммерческие площади распределяются согласно стратегии развития микрорайонов: несколько ресторанов и кафе, банк, магазин быта, бакалея, прачечная, химчистка, досуговый центр и так далее.

— Как вы оцениваете свою долю на рынке в целом и в Москве? Насколько, по вашим ожиданиям, вырастет доля ФСК "Лидер" на столичном рынке через три года?

— Долю рынка можно считать по разным показателям: по объему ввода, по выставленным на продажу объектам, по объему заявленных проектов. Каждый рейтинг крупнейших застройщиков отличается своей методологией, но во всех мы, как правило, занимаем топовые позиции.

До недавнего времени мы были более заметны в Подмосковном регионе, но сейчас активно работаем с Москвой.

В Московской области рынок диверсифицированный. То есть при общей застройке порядка 8 млн кв. м на 3 млн кв. м приходится частное строительство: коттеджи, дачи — их застройщиками нельзя назвать. Из оставшихся 5 млн кв. м жилья порядка 30% — это крупные компании, такие как ГК ПИК, "Мортон", ГК "Эталон", Urban Group и ФСК "Лидер". Около 70% — все остальные. В 2016 году в Подмосковье мы сдали 400 тыс. кв. м, то есть 5% от всего объема нового жилья в Подмосковье.

Если говорить про Москву, то через три года наша совокупная доля здесь, конечно, должна вырасти. Не знаю, раза в три-четыре. Сейчас еще существует общерыночная тенденция на сокращение количества компаний, отсюда и укрупнение доли рынка.  

Сейчас у нас в Москве дом "Дыхание" на 40 тыс. кв. м жилой площади (общая площадь проекта — более 60 тыс. кв. м). Есть еще микрорайон "Поколение" на 100 тыс. кв. м жилой площади (общая площадь — более 150 000 кв. м). Также у нас много площадок в рамках соинвестирования (проекты ДСК-1) — это 200 тыс. кв. м жилой площади в год. ДСК-1 был раньше не рыночной компанией, но с нашим приходом девелоперам стало проще работать с комбинатом.

— Жилье какого сегмента вы хотите развивать в Москве?

— Сегмент выбираем исходя из локации. Мы в каждой локации строим самое лучшее, что можно продать именно в этом месте. В районах Москвы и Подмосковья, где в основном застройка стандарт-класса, мы строим комфорт. В других районах, застроенных, к примеру, тем же "комфортом", мы проектируем бизнес-класс или премиум.

Задача — сделать такой востребованный продукт, чтобы люди это поняли и оценили, чтобы человек пришел к нам как в кризис, так и в стабильное время. И чтобы проект не устарел через несколько лет после сдачи, а квартиры в нем продолжали дорожать.

— Какие проекты сейчас находятся в вашем портфеле?

— Всего в портфеле компании 22 проекта в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленобласти, Калуге и Геленджике. В стройке и активной продаже сейчас порядка 15 проектов. В 2016 году мы сдали 591 тыс. кв. м, из них 400 тыс. кв. м — в Московской области, более 160 кв. м — в регионах. В 2017 году планируем сдать 566,1 тыс. кв. м жилья.

— Как изменится подход к строительству жилья в будущем?

— Мы должны перестать просто строить дом или микрорайон, нужно идти от покупателя, строить его образ жизни, задавать себе вопрос: "Чем мой продукт улучшит его жизнь?" Надо придумать, какие будут школа, детский сад, спортивная секция. Продумать, где жители будут гулять, где целоваться.

При растущем предложении на рынке можно оставаться конкурентоспособным, только если сможешь предложить своему клиенту решение его проблем и повышение уровня качества жизни. Вот над этим мы с командой по новым проектам сейчас ломаем голову.

Беседовала Анна Топорова