Власти Краснодарского края — региона, который является одним из лидеров в России по строительству жилья, — планируют в течение четырех лет полностью искоренить проблему с долгостроями. Как рассказал в интервью ТАСС первый вице-губернатор Краснодарского края Андрей Алексеенко, решение проблем обманутых дольщиков не прекращалось и во время пандемии. Благодаря системной и последовательной работе в регионе удалось переломить ситуацию с самовольным строительством.
— Андрей Анатольевич, на протяжении многих лет Краснодарский край входил в число регионов-лидеров в России по количеству долгостроев и обманутых дольщиков, но в последние годы ситуация в регионе меняется. Удалось ли ее переломить? И если да, то за счет чего?
— Если мы сравним то, что было в 2017 году, с тем, что сейчас, то увидим две кардинально разные ситуации. Тогда строительный рынок был буквально оккупирован застройщиками, многие из которых сейчас получили или вот-вот получат соответствующие их деятельности уголовные статьи. Естественно, все эти мошенники пользовались тем, что спрос на жилье в Краснодарском крае огромный. Кто-то даже не утруждал себя тем, что надо строить, — просто создавали видимость бурной деятельности. Как раз сейчас покупатели жилья в таких "домах" получают компенсации от Фонда защиты прав обманутых дольщиков. Губернатор очень быстро разобрался в сложившейся ситуации и привлек к работе в формате межведомственной комиссии силовиков. Это позволило за два года полностью очистить строительную сферу края от жуликов и проходимцев. Более того, мы сейчас контролируем ситуацию, держим на контроле каждый объект. На сегодняшний день мы в ежедневном режиме ведем работу с застройщиками потенциально проблемных объектов. Стараемся сработать на опережение, чтобы еще на ранней стадии отсечь все проблемы, связанные с завершением строительства таких объектов. Проводим мониторинг строительства объектов, по которым застройщик получил заключение на право привлечения средств дольщиков. Главная задача — не допустить появления новых проблемных объектов.
Если смотреть на голые цифры, то может показаться, что Краснодарский край по-прежнему входит в число наиболее проблемных регионов России по количеству обманутых дольщиков. Но на самом деле это весьма условно — в пересчете количества проблемных объектов на душу населения Кубань уже далеко не лидер. Да, проблемных объектов действительно много, наибольшее их число сосредоточено в Краснодаре. Тем не менее мы постоянно уменьшаем их количество. Есть еще такой важный нюанс: за последние несколько лет методика учета долгостроев несколько раз менялась. Сначала считали проблемные ЖК. Затем проблемные жилые дома. А сейчас, по последней методике, необходимо считать каждый объект, который есть в проекте, будь это трансформаторная будка или хозпостройка на территории жилого комплекса. Поэтому часто не сильно разбирающиеся в теме СМИ любят поиграть цифрами. Дескать, вот, постоянно растет число долгостроев… Так вот, растет число по методике расчета. А по факту мы каждый год существенно сокращаем число обманутых дольщиков.
— Так как выглядит реальная картина на сегодня? Когда, наконец, Краснодарский край избавится от последнего долгостроя?
— В обозримом будущем. Судите сами. В июне текущего года региональный план-график был актуализирован, дорожной картой в 2020–2022 годах предусмотрено восстановление прав граждан по 263 проблемным объектам. И у нас есть все основания говорить о том, что мы осуществим этот план. Регион находится в процессе решения данной ситуации с учетом того, что меры принимаются системные. Мы планируем, что в 2023 году объектов, по которым не принято никаких действий, уже не будет: они будут либо достроены, либо люди получат компенсации, либо объекты будут находиться в стадии завершения.
По решению губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева в прошлом году был выделен 1 млрд рублей из краевого бюджета, за счет которых на текущий момент достроены четыре действительно знаковых и проблемных жилых комплекса в Краснодаре. До 1 октября мы завершим строительство еще одного ЖК.
— Вы несколько раз упомянули Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Настолько тесно связана с ним эта работа?
— Сегодня фонд — наш основной партнер и единомышленник в данном вопросе. Для тесного взаимодействия с федеральным фондом в октябре прошлого года по поручению губернатора был создан региональный фонд. Это позволило в максимально короткие сроки запустить механизм софинансирования многих проблемных объектов, которые есть на территории края. Результат мы видим уже сегодня: по 15 долгостроям все вопросы решены. При этом по семи незавершенным объектам, строительство которых признано экономически нецелесообразным, дольщики получают компенсации, и 1,2 млрд рублей людям уже выплачены. Еще восемь объектов в Краснодаре находятся в стадии завершения строительства. На окончание строительства этих объектов предусмотрено 1,7 млрд рублей, из которых 160,5 млн рублей — это средства из федерального бюджета, 50,8 млн рублей — из краевого бюджета и 1,5 млрд рублей — из компенсационного фонда застройщиков. Ввод в эксплуатацию этих объектов запланирован на 2022–2024 годы.
И это далеко не вся работа, которую сейчас выполняет региональный фонд. Например, 12 марта этого года с федеральным фондом подписано дополнительное соглашение еще по 42 объектам общей площадью почти 400 тыс. кв. м, а это более 4 тыс. квартир. Они будут приняты в работу в текущем году, и в рамках проводимых наблюдательным советом заседаний будет определен дальнейший порядок работы — завершение строительства или выплата компенсаций гражданам из расчета среднерыночной стоимости аналогичного жилья.
Также в июне в адрес фонда направлен на рассмотрение дополнительный перечень объектов. В общей сложности мы планируем, что за счет средств фонда будет решена проблема по 64 долгостроям.
— Вы упомянули, что региональным Фондом применяются несколько механизмов решения ситуации: выплата компенсации и достройка. По какому принципу принимаются эти решения, имеют ли право голоса дольщики или речь идет исключительно об экономических расчетах?
— Все, что мы делаем, имеет единственную цель: решить проблему граждан, которые попали в трудную ситуацию. Исходя из этого, строится вся работа и принимаются окончательные решения по каждому объекту. Компенсация рассчитывается по методике, утвержденной федеральным фондом и правительством, в соответствии с этой методикой производится расчет экономической целесообразности завершения проблемного долгостроя. Здесь не может быть никакой самодеятельности. Все расчеты производятся строго в рамках правового поля и действующего законодательства.
Что касается механизма принятия решений, то расчеты производятся, исходя из оценки стоимости завершения объекта: что более экономически выгодно — достроить его или компенсировать людям понесенные затраты. И конечно, плюс здравый смысл. Если мы понимаем, что достроить дом нереально, то сразу переходим к расчету выплаты компенсаций. Компенсация — это быстро и надежно. Тем более что есть категория людей, которые вкладывали денежные средства в приобретение квартиры с целью ее дальнейшей продажи. Им, естественно, интереснее оперативно получить денежные средства.
Но есть и те, кто когда-то приобретал в нынешних долгостроях свое единственное жилье. Соответственно, на момент покупки стоимость была одна, при получении компенсации сейчас этих средств будет уже недостаточно на приобретение нового подобного жилья. Поэтому такой категории дольщиков выгоднее дождаться завершения объекта. Все эти нюансы необходимо учесть, каждый человек должен получить то, что он вкладывал, не остаться без крыши над головой. И тут мы очень тесно взаимодействуем с инвесторами, которые приняли решение завершить тот или иной долгострой. Бывает, например, что в доме есть десять дольщиков. И сам дом строить экономически нецелесообразно. Дешевле снести и построить на участке что-то другое. Тогда инвестор предлагает дольщикам квартиры в других домах, и люди соглашаются, для них это приемлемый вариант. А с кем-то инвестор напрямую договаривается о выкупе доли. Безусловно, мнение каждого человека учитывается, фонд ведет персональную работу с дольщиками и застройщиками. Окончательное решение по судьбе каждого объекта принимается наблюдательным советом фонда.
— Вторая большая для края проблема в сфере строительства — самострои. Сколько их в крае на текущий момент, сколько было снесено в прошлом году, сколько подлежит сносу в этом году? Разработана ли система компенсаций дольщикам? Какие механизмы сейчас работают в регионе для недопущения строительства таких домов?
— Тема самостроев только тогда является острой, когда с ней не работают системно. Я считаю, что на сегодняшний день в крае система по борьбе с самовольным строительством выстроена, работает. Эта работа стала плановой. И основной ее итог — мы не видим появления новых объектов самовольного строительства.
На самом деле активная работа по пресечению появления самостроев в крае осуществляется еще с 2006 года. Тогда были выявлены 7416 самовольных объектов. Результатом работы за прошедшие годы стало снижение количества таких объектов до 1606. Но основным недостатком работы в тот временной период была безнаказанность строителей-самовольщиков. Из-за этого появлялись новые самострои. Чтобы пресечь эту проблему на корню, мы прибегли к систематическим сносам и наказанию застройщиков. Я считаю, что мы успешно боремся с этой проблемой, эту работу нужно продолжать. Самострои можно победить только одним способом — ни при каких условиях такие объекты не могут быть сохранены. Тогда и горе-застройщики не будут браться за их возведение.
По информации управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, в 2019 году было снесено 540 самовольно возведенных объектов, за текущий период 2020 года — 170 объектов. В этом году количество сокращено ввиду сложившейся эпидемиологической ситуации в стране.
Одним из наиболее проблемных муниципалитетов для края в прошлые годы был Сочи. Массовые волнения организовывались самими застройщиками самовольных объектов. Но в итоге мы вынуждали приводить их объекты к соответствию проектной документации, а в случае невозможности сделать это — возвращать людям деньги. В настоящее время работа приняла системный характер: ведется реестр самовольных объектов строительства, работа по выявлению новых таких объектов и снос производятся постоянно. Есть и крупные объекты, к которым было сложно подступиться. Есть ряд объектов, которые нужно сносить полностью, есть объекты, которые нужно приводить к требованиям выданных разрешений на строительство, то есть корректировать этажность.
— Предполагалось, что введение эскроу-счетов положительно отразится на решении проблемы обманутых дольщиков, но может повлиять и на рынок недвижимости в целом в части укрупнения строительных компаний, ухода с рынка части из них. Уменьшилось ли количество застройщиков в регионе? Привело ли это к новым тенденциям в строительной отрасли в регионе?
— Прошедший год можно охарактеризовать как период становления и налаживания новой системы для всех участников рынка. Застройщикам было необходимо освоить новые методы работы, адаптировать их к текущим условиям. Во многих случаях требовалось вносить дополнительные корректировки в исходную разрешительную и в бухгалтерскую документацию. В банках были созданы соответствующие отделы для рассмотрения заявок, которые формировали условия и критерии, работали над сокращением сроков обработки заявок застройщиков.
На ситуацию с дольщиками уже сейчас и в перспективе эта система влияет благоприятно, потому что, когда мы на 100% перейдем на эскроу-счета, у нас вообще не будет такого понятия, как дольщики. Мы полностью обезопасим людей от рисков.
Что касается рынка недвижимости, на данный момент у нас имелся определенный демпфер — запас порядка 2 млн кв. м жилья, которые переходили из года в год и оставались непроданными. Сказать, что эта система как-то значительно повлияла на объемы строительства, было бы неправильно. Есть общероссийские тенденции — определенное удорожание стоимости квадратного метра жилья происходит, но это зависит и от стоимости строительных материалов, энергоносителей, то есть с системой эксроу-счетов чаще всего это никак не связано.
Мы фиксируем, что со строительного рынка ушли компании-однодневки. Маленькие компании, которые не в состоянии получить банковское проектное финансирование, которые не имеют своих первоначальных оборотных средств, вынуждены были объединяться и укрупняться, что тоже пошло только на пользу рынку. Крупных региональных компаний у нас и было достаточно, они работают и развиваются. И новые правила игры им никак не помешали.
— Как отразилась на ситуации со строительством в регионе и на завершении долгостроев ситуация с пандемией? Возникли ли дополнительные нарушения сроков из-за простоя работ? И какие меры поддержки оказывают в регионе строительной отрасли в связи с пандемией?
— Можно сказать, что строительная сфера Краснодарского края прошла карантинную стадию практически без потерь. В 2020 году в регионе было запланировано 1302 объекта жилого строительства, из них 308 уже завершены и введены в эксплуатацию, 994 объекта находятся в стадии строительства.
Что касается социальных объектов, то ограничений по их строительству в регионе не было. В жилищном строительстве, конечно, были определенные сложности в организации работы смежных отраслей: организации, производящие строительные материалы, поставщики находились на карантине. Но определенный запас материалов и оборудования был, его хватило. Были задержки сроков в работе субподрядных организаций, которые также находились на карантине. Это немного повлияло на сроки выполнения работ. Но сейчас мы наверстываем график. Думаю, что к концу года проблем не будет.
Регион принимает участие в реализации поручений президента Владимира Путина. Также губернатором был утвержден план первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением коронавирусной инфекции. Кроме того, застройщикам Краснодарского края было предложено участвовать в реализации программы выкупа стандартного жилья, разработанной АО "ДОМ.РФ". Данное государственное субсидирование направлено на поддержание организаций строительного комплекса, столкнувшихся с падением спроса на новостройки, которое спровоцировала пандемия коронавирусной инфекции. На реализацию программы правительство выделяет ДОМ.РФ 50 млрд рублей под гарантии государства. На часть этих средств Краснодарский край тоже претендует.
— В этом году внимание краевых властей оказалось сосредоточено на выявленных нарушениях в сфере строительства в городе-курорте Анапе. Какие проблемы там выявлены? Также краевые комиссии работают в Краснодаре, Горячем Ключе, Новороссийске и Северском районе, каковы предварительные результаты?
— Для ряда населенных пунктов Краснодарского края характерна серьезная проблема в части застройки: несоответствие требованиям градостроительного проектирования, переуплотненная застройка, точечная застройка, отсутствие мест в школах и детских садах, существенное отставание социальной инфраструктуры от темпов жилого строительства. Все это необходимо приводить в порядок.
По поручению губернатора были созданы межведомственные рабочие группы по анализу соблюдения градостроительного и земельного законодательства на территории Анапы, Новороссийска, Краснодара, Горячего Ключа, Северского района. Комиссии работают над выявлением несоответствий выданных разрешительных документов или правил землепользования. В ходе работы были выявлены случаи строительства объектов при отсутствии нормативной обеспеченности элементами благоустройства и озеленения, парковочными местами, хозяйственными площадками. В адрес глав муниципальных образований даны поручения об устранении данных нарушений.
Что касается конкретно Анапы: информация о выявленных нарушениях направлена в прокуратуру Краснодарского края для принятия мер прокурорского реагирования. Также в Анапе есть необходимость разработки нового генерального плана.
В Краснодаре сейчас разработан и принят новый генеральный план города. Дальнейшая градостроительная политика краевого центра будет нацелена на приведение в соответствие утвержденных проектов планировки новых объектов положениям разработанного генерального плана, чтобы исключить противоречия.
Также продолжается деятельность рабочих групп в других муниципалитетах.
— Андрей Анатольевич, вы также являетесь главой регионального оперштаба. Каковы прогнозы по второй волне коронавируса на Кубани?
— Прогнозов по второй волне у оперативного штаба нет. Оперативный штаб работает с оперативной информацией, принимает меры быстрого реагирования. На сегодняшний день ведется работа над тем, чтобы жители и гости края максимально соблюдали требования санитарно-эпидемиологической безопасности. У нас действует масочный режим, особенно уделяется внимание соблюдению требований в местах массового пребывания людей — торговых центрах, магазинах, закрытых помещениях. Это дает свои результаты. На данный момент мы не фиксируем скачкообразного роста заболеваемости, хотя в Краснодарском крае с учетом текущего туристического сезона сейчас на отдыхе находится чуть ли не полстраны.
Мы находимся в состоянии повышенной готовности и в случае необходимости предпримем быстрые меры реагирования.
Беседовала Елена Задворная