МОСКВА, 3 февраля. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. Риелторы и эксперты отмечают рост предложений о продаже квартир с проблемными документами, приобретение таких объектов может нести риски для покупателя вплоть до утраты права собственности. Тренд связан с ростом спроса на жилье и вымыванием наиболее качественных лотов с рынка, считают опрошенные ТАСС участники рынка недвижимости.
"За полгода количество проблемных объектов недвижимости на рынке вторичного жилья, выявляемых на этапе их комплексной проверки, выросло в среднем на 15% (в общем объеме предложения - прим. ТАСС). В основном это квартиры с долгами по ипотеке и за жилищно-коммунальные услуги или же принадлежащие гражданам, которые находятся на этапе банкротства. Многие продавцы пытаются скрыть эти риски, однако некоторые действительно не догадываются о них", - рассказал директор федеральной компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.
Он пояснил, что отдельную группу в общей структуре предложения составляют квартиры, которые находятся в залоге у банков. По его словам, в большинстве случаев они не проблемные с точки зрения права собственности, но тоже требуют особого внимания со стороны покупателя, поскольку просто так их не продать - требуется снять обременение. К рискованным для приобретения вариантам эксперт также отнес квартиры с обременением от банков, приобретенные с участием материнского капитала. По его словам, после проверки некоторая часть квартир не допускается к продаже, собственникам оказывается консультационно-правовая помощь. "Помимо явных проблем есть еще и много скрытых рисков, в том числе и связанных с мошенничеством в сфере недвижимости", - предупредил Хусаинов.
После ажиотажа второй половины 2020 года качественное предложение на вторичном рынке настолько вымылось, что самыми распространенными правоустанавливающими документами у квартир на агрегаторах объявлений стали решения суда, прокомментировал ТАСС юрист в сфере недвижимости и основатель агентства недвижимости "Лэндл" Алексей Клышин. В целом юридические сложности имеют до 30% объектов в экспозиции отмечает он. "По нашей статистике, три из десяти квартиры в рекламе могут иметь проблемы - свежее наследство, свежие договоры купли-продажи (купили летом - сейчас продают), договоров дарения очень много. Так люди выводят имущество из-под банкротства. И больше всего квартир с непогашенной ипотекой, люди не справляются с платежами", - сказал собеседник агентства.
Объем наиболее доступного по цене жилья на вторичном рынке России сокращается уже более трех лет, а поскольку квартиры с прозрачной историей ликвиднее, доля проблемных лотов статистически выше, прокомментировала ТАСС председатель совета директоров риэлторской компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. "Сделок с квартирами с прозрачными документами проходит меньше в силу того, что меньше таких объектов, доступных для покупки", - сказала она. Собеседница агентства добавила, что в старых границах Москвы в ценовой категории до 5 млн рублей не осталось объектов без сложной истории переходов собственности, за исключением комнат и долей.
Объем предложения на рынке вторичного жилья России снижался с июля по декабрь 2020 года и в целом сократился за этот период на 38,7%, продолжил Хусаинов. По оценке федеральной компании "Этажи", на рынке вторичного жилья в России продается около 1,5 млн квартир. Сокращение предложения на вторичном рынке в компании связывают с рекордно низкими ставками по ипотеке, ограниченностью предложения на рынке первичного жилья и большим притоком частных инвесторов, которые из-за снижения доходности банковских вкладов стали активно вкладывать сбережения в недвижимость.
Цена риска
Если речь не идет об откровенном мошенничестве, юридически сложные объекты часто пользуются спросом среди инвесторов, поскольку дисконт на них составляет 10-20% от рыночной стоимости, рассказали ТАСС опрошенные риелторы. "Часто в объявлении такие варианты появляются на 30-40% дешевле рынка, однако это не сумма будущей сделки, а стартовая цена аукциона, в ходе которого стоимость может сравняться с рыночной и даже ее превысить. Скидка же за сложные документы, заниженную стоимость в договоре редко превышает 10-15%. Прибавим к этому дополнительные 5% на торг - вот цена риска", - рассказала Доброхотова.
Для "судебных" квартир скидки может и не быть вообще, если в деле пройдены апелляциионные и кассационные инстанции, а также если решение суда вступило в силу достаточно давно, рассказала ТАСС управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль" Юлия Антясова. Эксперт подчеркнула, что в этом случае право собственности на квартиру по решению суда является одним из самых надежных оснований. "Если соблюдены указанные выше условия, а сама квартира по всем остальным параметрам (район, дом, этажность, состояние, площадь и т. д.) ликвидна, то правоустановка в виде решения суда никак не означает снижения цены", - уточнила собеседница агентства.
Риски при покупке жилья есть всегда, на вторичном рынке - особенно, считает Доброхотова. "Однако каждое объявление находит своих интересантов, а доля провальных сделок, когда покупатель лишается денег и недвижимости, не дотягивает и до одного процента", - пояснила она.
При этом опрошенные ТАСС риелторы рекомендуют крайне тщательно изучать все условия судебного решения. "Если речь идет только о решении районного суда [первой инстанции], которое вступило в силу буквально пару месяцев назад, когда еще не прошли сроки кассаций и апелляций, то велик риск того, что судебные действия с данным объектом продолжатся, а сделка может быть оспорена или расторгнута", - сказала Антясова.