МОСКВА, 19 февраля. /ТАСС/. Фонд "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" получит права на завершение долгостроев обанкротившейся Urban Group в марте 2019 года. Госкомпания будет работать в соответствии с законодательством о долевом строительстве, включая предоставление дольщикам пятилетней гарантии качества на их квартиры, сообщили ТАСС в фонде.
Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" получила право на создание дочерней организации для достройки проблемных домов в декабре 2018 года. Фонд был создан в октябре 2017 года, в его полномочия входит финансирование и обеспечение завершения проблемных объектов долевого строительства, ситуация с Urban Group стала для фонда первым практическим кейсом. В июне 2018 года фонд подал заявление о банкротстве пяти застройщиков подмосковного девелопера.
"Фонд "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" будет работать как некоммерческая государственная компания в статусе застройщика со всеми обязательствами в соответствии с 214-ФЗ о долевом строительстве. Гарантийные обязательства сроком на пять лет будут распространяться не только на вновь возводимые, но и достраиваемые фондом жилые дома", - уточнили в организации.
Передача фонду обязательств и имущества подмосковного девелопера Urban Group произойдет после того, как соответствующее решение примет арбитражный суд. Ожидается, что это случится до конца марта, добавили в фонде. После этого станет возможным ввод в эксплуатацию домов Urban Group, в которых ранее прошла итоговая проверка подмосковного Главгосстройнадзора. "С учетом прохождения всех необходимых процедур, в том числе передачи объектов незавершенного строительства новому застройщику и оформления документов, ввод этих домов произойдет не позднее апреля 2019 года", - отметили в организации.
Как пояснил ранее глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, отдельная строительная компания нужна фонду дольщиков как инструмент для использования бюджетных средств. Статус застройщика позволяет "дочке" фонда не только дать гарантию на достроенные дома, но и выплачивать денежные требования первой и второй очереди кредиторов предшествующего застройщика-банкрота, которые могли бы лечь на плечи дольщиков. При этом стройкомпания будет подконтрольна Счетной палате РФ, как и сам фонд.
По словам гендиректора аналитического агентства "Бизнесдром" Павла Самиева, работа фонда с проблемными застройщиками будет строиться по аналогии с механизмом санации банков. "Вхождение нового застройщика в проект без банкротства старого может нарушить саму логику санации, потому что санируется не застройщик, а проект долевого строительства", - пояснил он.
Гарантия дольщикам
Строительная гарантия является одним из ключевых вопросов достройки проблемных объектов, пояснил ТАСС управляющий партнер юридической фирмы "ПоверенныйЪ" Даниил Синицин. Компания представляет интересы около 100 дольщиков проблемного жилого комплекса (ЖК) "Лайково" (проект Urban Group) и в целом занимается представлением интересов обманутых дольщиков в Московском регионе. "Гарантия на достроенный после банкротства дом - это в целом уникальный случай. Обычно спрашивать не с кого: местные власти привлекают для достройки подрядчиков, а все правоотношения у дольщиков остаются с застройщиком-банкротом, который, разумеется, не будет устранять недоделки, как получилось у наших клиентов, например, в подмосковном ЖК "Родники", - сказал он.
Юрист отметил, что его доверители из числа дольщиков Urban Group подают заявления в банкротный реестр на выдачу нежилых помещений площадью до 7 кв. м, это стало возможно после принятия специальных поправок в законодательство в декабре 2018 года. По его словам, около 80% дольщиков ЖК "Лайково" покупали нежилые бытовые помещения и машино-места вместе с квартирами, поэтому эта проблема стала очень острой именно при банкротстве Urban Group, что и привело в итоге к инициированию изменений в законодательство. Прежняя версия законодательства не защищала права дольщиков на нежилые помещения при банкротстве застройщика.
Банкротный реестр по жилым помещениям Urban Group был сформирован в октябре 2018 года, но прием заявок на включение в реестр нежилых помещений завершится только 25 февраля 2019 года, уточнил Синицин. "Таким образом, поправки по нежилым помещениям немного отодвигают передачу [объекта] новому застройщику, но по сравнению с тем, что их могли вообще потерять при банкротстве, это несопоставимые неудобства. <...> Процедура передачи объектов Urban Group новому застройщику идет очень быстро, аналогичные действия, например, по известному долгострою ЖК "Царицыно", где у нас тоже есть клиенты, длятся почти два года, и еще очень много вопросов не урегулировано", - добавил юрист.
Банкротство Urban Group привело к изменению и ряда других норм, касающихся решения проблем участников долевого строительства, отметила Лора Митт - обманутый дольщик столичного долгостроя ЖК "Академ Палас" и член рабочей группы при Госдуме по решению проблем обманутых дольщиков. Одним из неочевидных, но важных новшеств стало то, что к банкротству застройщиков допускаются только те конкурсные управляющие, которые аккредитованы в фонде дольщиков.
На сайте фонда содержится информация о 81 аккредитованном арбитражном управляющем из 32 регионов. "Это исключает возможность того, что конкурсным управляющим станет аффилированный со старым застройщиком человек, который разворует оставшиеся активы. Если бы они банкротились по старым правилам, это заняло бы лет пять, как у нас, и дрались бы за каждую квартиру. Дольщикам Urban Group повезло, что их передают новому застройщику сразу, они не будут "болтаться" годами, как мы", - сказала Митт.
Ситуация с Urban Group
Urban Group был крупнейшим девелопером Подмосковья. О проблемах группы стало известно в конце 2017 года, когда появилось отставание по срокам строительства ряда жилых объектов. В апреле 2018 года Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия застройщика, чтобы избежать появления обманутых дольщиков. В мае Сбербанк приостановил прием ипотечных заявок по всем объектам Urban Group из-за отставания по срокам строительства, а неделю спустя девелопер остановил продажи.
На тот момент в стадии реализации у Urban Group находилось шесть масштабных проектов: "Солнечная система", "Митино О2", "Опалиха О3", "Видный город", "Лесобережный" и "Лайково". Последний проект достался группе от другого девелопера-банкрота - "СУ-155". Всего - 68 домов, квартиры в которых приобрели 14,6 тыс. дольщиков, в том числе 9,3 тыс. ипотечников. Проанализировав ситуацию, Минстрой России сообщил, что достройка объектов Urban Group невозможна без привлечения бюджетных средств.
Когда достроят объекты Urban Group
В августе 2018 года была разработана и утверждена правительством РФ дорожная карта восстановления прав дольщиков Urban Group. В результате ее реализации генподрядчиком по достройке стал девелопер Crocus Group. Застройщиком же юридически до сих пор является обанкротившаяся компания Urban Group. В настоящее время Crocus Group обеспечивает завершение строительства 56 домов, еще по девяти домам контракты будут заключены в ближайшее время.
В дорожной карте окончательным сроком решения проблемы обозначен 2022 год, при этом жилые дома должны быть достроены до конца 2021 года. Как сообщалось, первые проблемные дома были достроены в конце 2018 года. Это дома № 6 в ЖК "Митино О2", № 7 в ЖК "Опалиха О3", № 7 в ЖК "Видный город" и дом № 6, корпус 1 в ЖК "Солнечная система". 21 декабря 2018 года в них завершилась итоговая проверка Главгосстройнадзора Московской области.
По остальным домам сейчас идет процедура обследования, предусмотренная дорожной картой, сообщили ТАСС в фонде. "Это необходимая процедура, которая включает в себя тщательное изучение текущего состояния всех элементов зданий, строительство которых остановилось, включая инженерные коммуникации (там, где они уже проложены), качество строительных материалов, соответствие фактических планировочных решений проектной документации и т. д. Результаты обследования позволят точно оценить масштаб работы, которую предстоит провести новому застройщику для того, чтобы завершить строительство и гарантировать качество завершенных объектов", - уточнили в организации.
По итогам обследования в марте будет составлен обновленный график завершения строительства - это рабочий документ, в котором, в отличие от дорожной карты, подготовленной правительством РФ, фиксируются сроки по каждому из объектов в зависимости от его текущей степени готовности.