Новая система покупки жилья. Как будут работать счета эскроу

Эскроу-счет — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. В схеме с их применением всегда действуют три участника: 

• депонент, то есть тот, кто передает деньги, имущество или другие ценности; 
• бенефициар — кто их получает;
• эскроу-агент, который все это контролирует. 

Чтобы получить деньги депонента, бенефициар должен выполнить какие-то условия. И пока он этого не сделает, средства будут храниться как раз на эскроу-счетах. А эскроу-агент этот процесс проконтролирует.

В схеме с долевым строительством все просто: депонент — это покупатель квартиры, бенефициар — застройщик, эскроу-агент — банк. Граждане передают средства в кредитную организацию. И та их депонирует (замораживает) на счетах эскроу, пока застройщик не выполнит условие договора — сдаст дом и выдаст первые ключи. Только после этого он получит доступ к деньгам покупателей. Даже если есть претензии, например, по качеству отделки квартиры конкретного покупателя, и он не хочет ее принимать, деньги все равно уйдут застройщику.

То есть для граждан на первый взгляд мало что меняется. Они так же, как и раньше, оплачивают квартиру и через год-два получают ключи. Эксперты тем не менее все-таки рекомендуют не расслабляться и при поиске жилья обращать внимание на историю предыдущих проектов компании и их финансирования и на готовность выбранного объекта.

Но документов теперь точно придется подписывать больше.

Либо на собственные, либо за счет проектного финансирования, то есть за счет банковских кредитов.

Выбирает банк сам застройщик. При этом кредитная организация проконтролирует девелопера на всех этапах строительства: компании должны под каждый проект открывать отдельный банковский счет и с него вести все расчеты, а банк за ними проследит.

Покупателю стоит проверить, имеет ли выбранный застройщиком банк право на открытие эскроу-счетов по договорам долевого строительства. Актуальный список таких организаций есть на сайте ЦБ.

Использование счетов эскроу ипотеке не помеха. Оформить ее можно как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом — с более выгодными условиями. При этом покупателю не придется платить вознаграждение банку за открытие и ведение эскору-счета. Но если ипотечный банк будет другим, то, скорее всего, придется заплатить комиссию за перевод денег.

Если кратко

• Покупатель и застройщик регистрируют договор долевого участия. 
• Только после этого покупатель вносит на эскроу-счет первоначальный взнос, а банк — оставшуюся сумму. 
• Дальше заемщик платит ипотеку и ждет, когда дом сдадут.

Также на оплату покупки жилья через эскроу-счета можно будет направить средства материнского капитала.

Схема с эскроу-счетами как раз и нацелена на то, чтобы не допустить ситуации, когда граждане остаются без квартиры, без денег, а еще и банку по кредиту должны.

Если девелопер не достроит дом, то покупатель сможет получить назад свои деньги. Если он брал ипотеку, то он вернет первоначальный взнос, а банк-кредитор — сумму выданного займа. Кроме того, покупатель и сам может отказаться от покупки квартиры. Схема возврата средств останется такой же.

Тогда застройщик и участник долевого строительства должны будут открыть эскроу-счет в другом уполномоченном на это банке. Это же они должны будут сделать, если банк лишится права заниматься эскроу-счетами.

Государство обезопасило россиян на случай банкротства банка — Агентство страхования вкладов (АСВ) гарантирует возврат суммы до 10 млн рублей. То есть с элитным и дорогим жильем риски потери денег все же остаются.

Тут надо смотреть по готовности проекта. Исключение сделали для:

• уже готовых на 30% домов, в которых продано 10% квартир; 
• готовых на 15% объектов, которые строят в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, других договоров, которые предусматривают обязательства по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и/или снос ветхого и аварийного жилья;
• готовых на 6% объектов системообразующих девелоперов. Такими их признают, если общая площадь возводимых домов — не менее 4 млн кв. м и объекты находятся по крайней мере в четырех российских регионах. Или если они достраивают проблемные объекты с обманутыми дольщиками.

Их будут достраивать по старым правилам.