Все новости

Новая система покупки жилья. Как будут работать счета эскроу

© Виталий Тимкив/ТАСС

С 1 июля 2019 года российские застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги граждан — они окончательно переходят к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Часть уже это сделала, некоторым только предстоит.

Напоминаем, что такое счета эскроу и как они работают.

Что такое эскроу-счета

?

Эскроу-счет — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. В схеме с их применением всегда действуют три участника: 

  • депонент, то есть тот, кто передает деньги, имущество или другие ценности; 
  • бенефициар — кто их получает;
  • эскроу-агент, который все это контролирует. 

Чтобы получить деньги депонента, бенефициар должен выполнить какие-то условия. И пока он этого не сделает, средства будут храниться как раз на эскроу-счетах. А эскроу-агент этот процесс проконтролирует.

Как эта схема работает при покупке квартиры

?

В схеме с долевым строительством все просто: депонент — это покупатель квартиры, бенефициар — застройщик, эскроу-агент — банк. Граждане передают средства в кредитную организацию. И та их депонирует (замораживает) на счетах эскроу, пока застройщик не выполнит условие договора — сдаст дом и выдаст первые ключи. Только после этого он получит доступ к деньгам покупателей. Даже если есть претензии, например, по качеству отделки квартиры конкретного покупателя, и он не хочет ее принимать, деньги все равно уйдут застройщику.

То есть для граждан на первый взгляд мало что меняется. Они так же, как и раньше, оплачивают квартиру и через год-два получают ключи. Эксперты тем не менее все-таки рекомендуют не расслабляться и при поиске жилья обращать внимание на историю предыдущих проектов компании и их финансирования и на готовность выбранного объекта.

Но документов теперь точно придется подписывать больше.

На какие средства девелопер будет строить дома

?

Либо на собственные, либо за счет проектного финансирования, то есть за счет банковских кредитов.

Выбирает банк сам застройщик. При этом кредитная организация проконтролирует девелопера на всех этапах строительства: компании должны под каждый проект открывать отдельный банковский счет и с него вести все расчеты, а банк за ними проследит.

Покупателю стоит проверить, имеет ли выбранный застройщиком банк право на открытие эскроу-счетов по договорам долевого строительства. Актуальный список таких организаций есть на сайте ЦБ.

Как в схеме с эскроу-счетами оформить ипотеку

?

Использование счетов эскроу ипотеке не помеха. Оформить ее можно как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом — с более выгодными условиями. При этом покупателю не придется платить вознаграждение банку за открытие и ведение эскору-счета. Но если ипотечный банк будет другим, то, скорее всего, придется заплатить комиссию за перевод денег.

Если кратко

  • Покупатель и застройщик регистрируют договор долевого участия. 
  • Только после этого покупатель вносит на эскроу-счет первоначальный взнос, а банк — оставшуюся сумму. 
  • Дальше заемщик платит ипотеку и ждет, когда дом сдадут.

Также на оплату покупки жилья через эскроу-счета можно будет направить средства материнского капитала.

Если застройщик не достроит дом

?

Схема с эскроу-счетами как раз и нацелена на то, чтобы не допустить ситуации, когда граждане остаются без квартиры, без денег, а еще и банку по кредиту должны.

Если девелопер не достроит дом, то покупатель сможет получить назад свои деньги. Если он брал ипотеку, то он вернет первоначальный взнос, а банк-кредитор — сумму выданного займа. Кроме того, покупатель и сам может отказаться от покупки квартиры. Схема возврата средств останется такой же.

Если у банка отзовут лицензию

?

Тогда застройщик и участник долевого строительства должны будут открыть эскроу-счет в другом уполномоченном на это банке. Это же они должны будут сделать, если банк лишится права заниматься эскроу-счетами.

Государство обезопасило россиян на случай банкротства банка — Агентство страхования вкладов (АСВ) гарантирует возврат суммы до 10 млн рублей. То есть с элитным и дорогим жильем риски потери денег все же остаются.

Коснутся ли новые правила уже строящихся домов

?

Тут надо смотреть по готовности проекта. Исключение сделали для:

  • уже готовых на 30% домов, в которых продано 10% квартир; 
  • готовых на 15% объектов, которые строят в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, других договоров, которые предусматривают обязательства по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и/или снос ветхого и аварийного жилья;
  • готовых на 6% объектов системообразующих девелоперов. Такими их признают, если общая площадь возводимых домов — не менее 4 млн кв. м и объекты находятся по крайней мере в четырех российских регионах. Или если они достраивают проблемные объекты с обманутыми дольщиками.

Их будут достраивать по старым правилам.

Вспомнить, с чего начались изменения в строительной отрасли, можно в другом нашем материале.

Арина Раксина