Спрос на загородную недвижимость в России за последнее время достиг рекордных масштабов. По данным "Авито-недвижимость", только по итогам 2020 года интерес к ней вырос на 49% по сравнению с ситуацией годом ранее. Первый квартал 2021 года подтвердил дачный тренд: спрос увеличился еще на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Нотариусы это также подтверждают: число обращений по итогам прошлого года по сделкам с землей выросло более чем на 16%.
Если покупка участка или целого загородного дома тоже входит в ваши планы, советуем особое внимание уделить юридической стороне вопроса. На что точно стоит обратить внимание при сделках с загородной недвижимостью, рассказали в Федеральной нотариальной палате.
Узнайте, когда продавец приобретал дом
1
Если вы собрались покупать дом, который находится в собственности продавца более 23 лет, стоит насторожиться. Дело в том, что ЕГРН, куда сегодня вносятся все данные об объектах недвижимого имущества, появился только в 1998 году. Соответственно, и зафиксированы там только права, возникшие уже после его создания. Конечно, такие права тоже засчитываются и признаются действительными. Но вот проверить, нет ли на имуществе арестов или запретов, если права на него в ЕГРН не зарегистрировано, не удастся.
Также о вопросе наличия данных в ЕГРН стоит задуматься, если документом, подтверждающим право на имущество, выступает свидетельство о праве на наследство. Безопаснее будет сначала попросить собственника внести соответствующие сведения в ЕГРН, а уже после этого проводить сделку.
Выясните, размежеван ли участок
2
Рискованной сделкой будет и покупка участка, который не размежеван. Из-за этого могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности в Росреестре. Не исключены и споры с соседями. Более того, отсутствие в ЕГРН сведений о границах участка не позволит проверить и наличие ряда ограничений, установленных в отношении его использования. Например, объект может располагаться на территории природоохранной зоны.
Чтобы не пришлось впоследствии сносить постройки и переносить заборы, стоит поискать другой вариант либо еще до сделки попросить собственника размежевать землю.
Обратите внимание на то, кто владеет постройками на участке
3
Покупая землю, на которой уже стоят разного рода постройки (дом, баня, гараж и т.п.), стоит уточнить, кому принадлежит право собственности на каждое из таких строений. Есть нюанс: если собственник самого участка и владелец строений - разные люди, то именно последний будет иметь преимущественное право покупки земли, даже если на ней стоит лишь его малюсенький сарай. Если таким правом пренебречь, собственник строений может впоследствии легко оспорить сделку.
Если же продавец участка владеет и землей, и строениями, то он должен передать покупателю все объекты недвижимости.
Проверьте категорию земли
4
Если на приобретаемом участке планируется строительство дома, важно убедиться в том, что категория земли это позволяет. К примеру, если эта земля сельхозназначения, то возводить на ней жилые постройки нельзя. Или, допустим, на участке уже может быть строение, которое является объектом культурного наследия, а значит, сносить его и строить на его месте что-то новое незаконно.
Проверить недвижимость нужно и на наличие обременений (залогов).
Избегайте сделок "на коленке"
5
Главный фактор риска при покупке дачи или земельного участка - простая письменная форма сделки, то есть заключение договора "на коленке", без нотариуса. В этом случае никто не гарантирует правовую безопасность сделки и ее законность, за все будущие проблемы с договором стороны будут нести ответственность сами. Если сделку по тем или иным причинам признают недействительной, взыскать ущерб пострадавшим будет по факту не с кого.
Если же сделка будет проводиться через нотариуса, он сам проведет комплексную правовую экспертизу всех документов, касающихся объекта купли-продажи, запросит необходимые данные напрямую из госреестров, разъяснит правовые последствия совершаемой сделки, обеспечивая тем самым ее законность и безопасность.
Кроме того, нотариус возьмет на себя и вопрос регистрации перехода права собственности: направит электронное заявление в Росреестр и уже через один рабочий день выдаст новоиспеченному собственнику готовые документы.
Договор с печатью нотариуса обладает повышенной доказательной силой, а сам нотариус несет полную имущественную ответственность за каждое совершенное нотариальное действие. Если выяснится, что нотариус допустил ошибку или пропустил какой-то этап правовой экспертизы, пострадавшим гарантируется возмещение ущерба в полном объеме.