"При создании портфеля инвестиций для сдачи в аренду коммерческая недвижимость примерно в полтора-два раза выгоднее и в полтора-два раза быстрее окупается, чем инвестиции в жилье", - рассказал ТАСС младший партнер и коммерческий директор девелоперской компании Hutton Денис Филиппов.
"В ситуации с жильем на рыночную цену влияют нерыночные факторы, такие как программа льготной ипотеки и менее рациональное поведение покупателей по сравнению с инвесторами в коммерцию. В результате цену офисов определяют рыночные механизмы, отражая более реальный инвестиционный потенциал. Она менее перегрета по сравнению с ценой жилья. Отдельно отмечу, что инвестиции в коммерческую недвижимость комфортнее: арендаторы в коммерческой недвижимости имеют свой штат и способны решать большинство текущих проблем самостоятельно, в то время как арендаторы квартир часто по каждому вопросу беспокоят собственников или вовлекают их представителей", - отмечает Денис Филиппов.
Важным фактором повышения интереса к офисной недвижимости стал и резкий рост бизнес-активности в последние годы, в результате на рынке возник дефицит офисов, говорит Филиппов.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2023 году были свободны всего 6,6% от общего объема офисной недвижимости Москвы, в 2024 году ожидается 5,1%, в ближайшие три года - 4,8-5,2%. Согласно исследованию NF Group, за первые три квартала 2024 года в Москве продано 478,5 тысячи квадратных метров офисной недвижимости - на 23,6% больше, чем за весь 2023 год (387,1 тысячи).
"Эта динамика свидетельствует о том, что московский рынок офисной недвижимости продолжает адаптироваться к текущим экономическим условиям. Компании активно инвестируют как в завершенные, так и в строящиеся объекты, рассматривая их как надежные долгосрочные активы", - пояснила партнер NF Group Мария Зимина.
Тренд на децентрализацию
Еще одна тенденция на рынке офисной недвижимости - активное строительство деловых центров за пределами Третьего транспортного кольца. По данным консалтинговой компании Core.XP, из более чем двух с половиной десятков новых БЦ, которые сдадут в эксплуатацию в 2025-2027 годах в Москве, лишь два строятся в Центральном административном округе.
Денис Филиппов рассказал о преимуществах офисов за пределами ТТК на примере бизнес-центра Geolog2, возводимого компанией Hutton в Обручевском районе.
"В шаговой доступности от бизнес-центра - несколько новых жилых комплексов, для их жителей это возможность работать рядом с домом. И в целом локация комплексно развивается с точки зрения транспортной доступности: открылась новая станция БКЛ, город реализует масштабный план по улучшению улично-дорожной сети в районе. Вопрос „насколько близко от работы до центра“ может оказаться менее важным при выборе офиса, нежели вопрос „насколько близко от работы до метро“", - пояснил эксперт.
Другим преимуществом офисов вне центра города является менее конкурентная среда в случае продажи или сдачи в аренду.
"Локация определяет чек входа. Можно позволить себе 300 квадратных метров за пределами центра и за эти же деньги 50-100 квадратных метров в центре. Что из этого предпочтительнее - зависит от профиля инвестора. Если покупаешь офис внутри Садового кольца, то при попытке его сдать или перепродать ты будешь конкурировать с большим количеством предложений: старых, новых, купленных давно и задешево", - отмечает он.
Почему лучше новое?
"Важнейшим преимуществом новых бизнес-центров является эстетика, которая ощутимо влияет на корпоративную культуру компании", - добавляет Филиппов.
Создатели современных БЦ стараются "вписать" их в район архитектурно и исторически. В реализуемом Hutton проекте в Обручевском районе Москвы учли даже название территории, оттолкнувшись от "Плутонии" Владимира Обручева и поместив образы придуманного писателем подземного мира в общественные пространства бизнес-центра.
Многие наверняка сталкивались в старых БЦ с ситуацией, когда приходится подниматься на этаж в компании доставщиков воды с бутылками для кулеров или долго ждать лифт из-за переезда какой-нибудь из компаний-арендаторов. В деловых центрах, построенных в последние несколько лет, девелоперы избавляют офисных работников от подобных неудобств.
"Тренд на независимый сервисный лифт в бизнес-центрах, работающий незаметно для резидентов офисов, сформировался в Москве всего несколько лет назад. Теперь это стало обязательной культурой при девелопменте офисов. Помимо этого, очевидным преимуществом новых бизнес-центров становятся современные климатические системы, новые инженерные коммуникации, энергоэффективные фасады БЦ", - говорит Филиппов.
Перечисленные преимущества увеличивают популярность новых офисов и их предложение на рынке. Если в 2022 году доля строящихся офисных зданий в общем спросе составила 56,5%, то в 2023 году - уже 68,1%, а в первом-третьем кварталах 2024 года - 72,8%, сообщает NF Group.
Физлицам стало проще
Трендом последних лет стало и предложение офисов блоками (или "внарезку"), дающее широкие возможности для самых разных масштабов инвестиций. Для понимания: спектр площадей, которые реализует Hutton в деловом центре Geolog2, - от 80 до 1150 квадратных метров.
Обычно такие офисы продавались через договоры купли-продажи будущей вещи, которые сопряжены с рядом рисков и к тому же могут заключаться только с юридическими лицами. Hutton с самого первого проекта придерживается практики продажи путем договоров долевого участия (ДДУ), доступных для физических лиц.
"Физические лица, желающие инвестировать в коммерческую недвижимость и делающие это, возможно, впервые, предпочтут схему с ДДУ, как более понятную и безопасную. Также под такой договор покупателю легче получать кредитное финансирование, передавая в залог банку зарегистрированные в Росреестре имущественные права по ДДУ. Хотя в сегодняшних реалиях сделки с привлечением кредита - не самый популярный запрос. Всем девелоперским рынком надеемся, что это временное явление", - рассказал Филиппов.
По данным NF Group, в 2022 году объем офисов в строящихся зданиях, продающихся блоками, составил 67,4 тысячи квадратных метров, в 2023 году - 164 тысячи, в январе-ноябре 2024 года - уже около 170 тысяч.
Прогнозы динамики спроса на офисную недвижимость в ближайшие годы оптимистичны. Как сообщает Core.XP, девелоперы уже продали 175 тысяч из 259 тысяч квадратных метров офисных площадей, сдаваемых в эксплуатацию в 2025 году. В офисах 2026 года сдачи продано 163 тысячи из 221 тысячи квадратных метров, в офисах 2027 года - 105 тысяч из 191 тысячи квадратных метров, говорится в исследовании компании.
Реклама. ООО "Хаттон Девелопмент", ИНН 7714414105, erid: 2SDnjcPpVVd