Снести нельзя, помиловать: идея Москвы по реновации хрущевок неприменима для регионов

Города регионов России, в отличие от столицы, нуждаются в трансформации застроенных территорий, благоустройстве ключевых пространств и во включении жителей в эти процессы, а не в поквартальной реновации пятиэтажных домов 1960-х годов и тем более не в их сносе. Как рассказали опрошенные ТАСС эксперты, представители бизнеса и региональных властей, в большинстве городов страны хрущевки не входят в категорию некомфортного жилья, так как в составе жилых фондов регионов находятся и более проблемные объекты. При этом отдельно можно выделить Санкт-Петербург, где еще в 2008 году был принят закон об адресной программе "Развитие застроенных территорий", во многом перекликающийся с предложениями властей Москвы.

Ранее чиновниками Министерства строительства и ЖКХ РФ высказывалось мнение, что опыт столицы по развитию застроенных территорий в рамках масштабной программы по сносу хрущевок (планируется снос 25 млн кв. метров жилья) может быть изучен в будущем и использован в регионах РФ.

В поисках новых моделей

Поквартальный снос хрущевок и застройка освобожденных территорий в регионах, по мнению директора Центра градостроительных компетенций Института общественных наук (ИОН) РАНХиГС Ирины Ирбитской — затея рискованная. "Это тот самый случай, когда всякое неосторожное решение властей или перекос будет в разряде упущенных выгод, причем для всех: для крупных инвесторов, для городских властей и собственно для самих жителей, которые обычно настроены против инициатив городской власти, если они касаются их собственности", — считает она.

С точки зрения властей столицы, считает эксперт, заменить пятиэтажные дома с малогабаритными квартирами высотной застройкой кажется выгодным и удобным. Но у хрущевок есть и свои преимущества, например свободное расположение домов, зачастую с зелеными зонами во дворах.

"Что касается хрущевок как типа — это пятиэтажные или девятиэтажные дома с малогабаритными квартирами, расположенные достаточно свободно. При этом они чаще всего формируют комфортные дворовые территории, зеленые зоны. Такой формат жилья подходит небольшим семьям, одиноким людям, и это хороший вариант арендного жилья, которое чаще всего служит для временного проживания. Поэтому такой формат, несмотря на то что в 1960-е годы он был создан совсем по другим причинам, вполне может использоваться в современных условиях", — уверена Ирбитская.

Но в крупных городах регионов, по словам директора ИОН РАНХиГС, на данный момент уже можно говорить о возможностях применения новых финансово-управленческих и пространственных моделей развития застроенных территорий, которые могут удовлетворить все заинтересованные стороны. "Есть финансово-управленческие модели, при реализации которых выгоду получают и крупные, и мелкие, и средние инвесторы, локальные собственники и бизнес. При таких моделях и сами жители становятся микродевелоперами. Проще говоря, жители смогут создавать общедолевую собственность на пустырях между своими домами и накапливать ресурс для модернизации собственного жилья", — рассказала эксперт.

Поэтому, как отметила Ирбитская, в регионах вопрос реновации хрущевок не самый острый. Большего внимания требуют реализация программы переселения из ветхого жилья и трансформация застроенных территорий с тем, чтобы сделать пространство города более комфортным и эффективно работающим. Например, согласно пространственным параметрам эффективности городской застройки, которые разработаны Центром градостроительных компетенций ИОН РАНХиГС, гораздо большее значение для регионов имеет сохранение сложившихся городских укладов, повышение компактности городских пространств, повышение плотности застройки при жестком ограничении этажности, модернизация инженерной инфраструктуры, повышение транспортной и переходной связности территорий, создание ландшафтного и архитектурного разнообразия пространств.

Без надежд на реновацию

"Все регионы России, включая даже, наверное, Санкт-Петербург, за исключением Москвы, не способны реализовывать подобные программы (расселение хрущевок. — Прим. ТАСС). Насколько мне известно, первый транш на этот проект, отпускаемый из городского бюджета на эту программу, — 300 млрд рублей. Это несопоставимые суммы с бюджетом Новосибирской области (120 млрд рублей. — Прим. ТАСС). Я не вижу источников финансирования реновации панельного жилья в городе и регионе", — сообщил ТАСС управляющий партнер новосибирской консалтинговой компании DSO Consulting Сергей Дьячков.

Сегодня доля жилого фонда, который приходится на пятиэтажные дома советского периода, по данным геомаркетинговой компании SmartLoc, составляет в Новосибирске 24%. При этом, как сообщили ТАСС в Министерстве ЖКХ и энергетики региона, финансирование мероприятий по реконструкции панельного жилищного фонда Новосибирской области законом Новосибирской области об областном бюджете на 2017-й и плановый период 2018–2019 годов не предусмотрено.

Применить передовой опыт столицы, по мнению экспертов, не получится и в Саратове. Причиной тому служит не только отсутствие финансирования, но и тот факт, что до сих пор достаточно большой объем жилого фонда города составляют дома дореволюционной постройки.

"Ситуация на рынке в регионе очень тяжелая. Бюджет региона не настолько богат, чтобы расселять жителей. И заработать большие деньги сносом старых домов и постройкой новых практически невозможно, за счет невысокой стоимости, с одной стороны, и отсутствия возможности у жителей покупки элитного жилья, с другой. Чтобы осуществить подобный проект, безусловно, области необходимо федеральное финансирование", — считает директор компании "Экспертиза-С", экс-заместитель министра строительства и ЖКХ Саратовской области Юрий Земсков.

Ветхие проблемы малой этажности

В ряде регионов страны развитие застроенных территорий и поквартальное расселение уже входит в перечень задач, реализуемых властями. Только касаются эти меры ветхих и аварийных домов малой этажности, расселение пяти-, а тем более девятиэтажек в городах регионов начнется нескоро.

Например, в Ульяновской области реновацией одно-, двух- и трехэтажек занимаются уже около четырех лет. "Мы приняли решение активно заняться программой реновации жилья и уже на протяжении четырех лет этим занимаемся. Мы пока еще не замахнулись на пятиэтажки, как в Москве, а на одно-, двух-, трехэтажные дома. Мы их сносим, людей расселяем, обновляем сети и передаем инвесторам, строителям эти территории, уже оснащенные сетями, для того чтобы они строили жилье современного уровня с паркингами и хорошей инфраструктурой", — рассказал губернатор региона Сергей Морозов.

Власти Ростовской области поставили перед собой задачу избавиться от ветхого жилья к 2030 году. "Мы завершили расселение фонда, который был признан аварийным до 1 февраля 2012 года. Но мы посчитали, сколько у нас аварийного фонда, и на 1 января 2017 года было 160 тыс. кв. метров. На расселение требуется 7 млрд рублей. Мы сформировали программу с 2017 по 2030 год, в которой в среднем запланировали на эти цели по 500 млн из областного бюджета", — сообщил ТАСС министр строительства Ростовской области Николай Безуглов, отметив, что жилья, предназначенного для расселения в самом Ростове-на-Дону, не так много, в отличие от шахтерских городов региона.

Законы и препоны Петербурга

Проблемы панельных и кирпичных хрущевок в Северной столице, где подобные дома составляют чуть менее 20% от жилого фонда города, властями решаются через адресную программу "Развитие застроенных территорий", закон о которой был принят в 2008 году. Он предусматривает переселение граждан из ветхого и непригодного жилья в комфортные новостройки в пределах квартала, что фактически совпадает с инициативой Москвы. Под действие закона в Санкт-Петербурге попало жилье, признанное аварийным, типовые проекты построек 1958–1970 годов, а также малоэтажные жилые дома до 1966 года. Программа реализуется с привлечением инвесторов, среди которых компании "СПб Реновация" и "Воин-В".

Как рассказали ТАСС в компании "СПб Реновация", с 2012 года компанией было введено в эксплуатацию пять домов общей площадью более 110 тыс. кв. метров взамен не только хрущевок, но и других старых построек. В этом году компания намерена ввести еще более 90 тыс. кв. метров, несмотря на несовершенства нормативной базы, с которыми инвесторам пришлось столкнуться.

"Ключевые проблемы программы связаны с несовершенством нормативной базы, компания вплотную столкнулась с "проблемой последнего жильца". Например, в Колпине семья, занимавшая "трешку" в уже расселенном аварийном доме, потребовала 20 млн рублей. Когда стало очевидно, что инвестор найдет обходной вариант, требования снизились до разумных. В Сосновой Поляне, на 2-й Комсомольской улице, в последней нерасселенной трехкомнатной квартире засели родственники г-на Иванова, который хочет получить в качестве компенсации 40 млн рублей. Юридических механизмов для принудительного выселения нет, отчуждение жилья для "государственных нужд" в рамках программы не предусмотрено", — сказали в пресс-службе.

По мнению компании "Воин-В", к проблеме старого жилого фонда надо подходить более комплексно. "На наш взгляд, властям города необходимо принять закон, в соответствии с которым расселять нужно весь квартал полностью, а не только хрущевки. И чтобы это было экономически целесообразно для застройщика, нужно выделять участки на окраине города. "Тогда строительные компании будут продавать квартиры для привлечения инвестиций, а в квартале селить жителей хрущевок", — сказали ТАСС в пресс-службе "Воин-В".