Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ внес поправки в Жилищный кодекс – целый раздел посвящен новым правилам финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах (МКД). Понятно, что тема эта касается кармана буквально каждого собственника помещений в МКД, и сумма не сулит быть малоощутимой. Напомним, что речь идет об обязательных с 2014 г. отчислениях на капитальный ремонт МКД, переводимых на счета региональных операторов или на специальный счет многоквартирного дома. Выбор этот оставлен за собственниками.
Тема финансирования капитального ремонта МКД имеет две стороны медали: количество домов, требующих срочного капитального ремонта, давно перевалило за критичные 60%, медлить с их приведением в порядок нельзя, денег в казне на это нет (требуется до 3,5 трлн руб.). Другая сторона с возмущением апеллирует к закону о приватизации жилищного фонда в РФ, статья 16 которого обязывает провести капитальный ремонт бывшего наймодателя, т.е. государство. Новый закон, хотя и использует, слегка конфузясь, термин «софинансирование», но в целом перекладывает экономическую нагрузку непосредственно на собственников жилья. Сроки исполнения предварительных этапов закона при этом сильно поджимают, причем как органы местной власти, так и владельцев квартир. Региональные программы ремонтов, как ожидается, будут приняты уже в этом году, и в течение двух месяцев после этого собственники обязаны сделать упомянутый выбор.
Почему законодатель не обратился к опыту постсоветских государств, которые решили проблему целевым льготным кредитованием и достигли серьезных успехов на этом поприще (в странах Балтии объем кредитов на капремонт домов превышает даже объемы ипотеки), – этот вопрос остается риторическим.
Не останавливаясь более на оценке концепции закона (далеко не самой оптимальной по нашему мнению), попробуем проанализировать отдельные его статьи. Во многих из них скрыт малоприглядный второй план, открывающийся только пристальному взору профессионала.
Статья 166 (Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме)
Приведен обязательный перечень работ по капитальному ремонту (далее - КР), который может быть дополнен субъектом РФ или собственниками помещений (далее – СП). Сократить перечень – нельзя. Это обоснованно, если КР выполняется с внешним финансированием, если СП настроены патерналистски и серьезно не заботятся о судьбе собственного дома. Но это совершенно абсурдно для успешных ЖСК и ТСЖ! (далее, для краткости будем использовать одну аббревиатуру - ТСЖ). Представьте, наступил предусмотренный программой срок и никого не интересует фактическое состояние дома и его отдельных составляющих. Надо или не надо чинить крышу, хозяев не спрашивают. Ремонт крыши заказывали? Не заказывали! А все одно – платите!
Такой подход никоим образом не стимулирует собственников сохранять общее имущество в приличном состоянии. Закон экономически не позволяет тратить чуть больше на содержание дома, на производство текущего ремонта, выборочных капитальных работ, но заставляет и собственников и эксплуатационников «плыть по течению». Вместе с тем любой профессионал знает, что много дешевле постоянно содержать дом в нормальном состоянии, чем тратиться на глобальный ремонт даже один раз в 20 лет. Про достойное состояние недвижимости уже сегодня - в этих условиях мы даже и не мечтаем.
Статья 168 (Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах)
Региональная программа, кроме всего прочего, определяет очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В первоочередном порядке будут капитально ремонтироваться дома, которые ждут своей очереди с 90-х годов прошлого века и дома по списку, утвержденному Правительством Российской Федерации.
То есть будут определенные дома (это - кого надо дома), которые ремонтироваться будут в особом первоочередном порядке, но за Ваш счет.
Многие эксперты обоснованно опасаются недостаточности собираемых по новому закону средств и отмечают также плачевное состояние местных бюджетов. Закон же предписывает актуализировать региональную программу ежегодно, но сроки проведения кап. ремонта при этом можно только сокращать. У нас принято в последние годы ставить заведомо невыполнимые задачи, и не отвечать на этом основании за зря потраченные на них деньги. В ст. 189 все-таки признается, что кап. ремонт может быть не проведен в срок, предусмотренной программой.
Статья 169 (Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме)
Закон дозволяет направлять доходы от аренды общего имущества на формирование фонда капитального ремонта. Ой, спасибо! Всемилостивейшее разрешение частным собственникам тратить свои деньги по своему разумению. Осталось только поклониться в пояс депутатам и чиновникам! Но как быть с теми, кто многие годы не имеет доходов со своих подвалов, арендная плата за которые вопреки закону идет в совершенно посторонние карманы, в т.ч. и государственные? Хорошо бы вернуть упущенную прибыль, хотя за три последних года!
Статья 170 (Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда)
Собственники на своем общем собрании сами решают все вопросы, касательно капитального ремонта своего дома: и способы формирования фонда, и размер ежемесячного взноса, и перечень работ, и сроки проведения, и определяют владельца специального счета. Справедливо. Но, если собрание не состоялось вовремя, закон обязывает орган местного самоуправления за месяц до конца срока созвать такое собрание в каждом (!) таком доме. Учитывая удручающую пассивность нашего населения и строгость статей Жилищного кодекса, посвященных созыву и проведению общих собраний, легко понять, что органы МСУ физически не в состоянии этого сделать. Закон и этот вариант мудро предусмотрел: коль собрание не состоялось, значит собственников не спрашивают – платите региональному оператору в «общий котел» и ждите своей очереди на счастье.
Статья 173 (Изменение способа формирования фонда капитального ремонта) позволяет изменить способ формирования фонда кап. ремонта (уйти от «ласковых объятий» регионального оператора, не начисляющего проценты на ваши замороженные средства) в любое время, проведя общее собрание собственников, но решение такое вступает в силу только через два (!) года, после выполнения всех непростых формальностей.
Статьи 175-177 (Специальный счет, Особенности открытия и закрытия специального счета, Совершение операций по специальному счету)
Немалых усилий в боях за справедливость моим коллегам стоило внесение в текст закона положения о специальном счете, дающим возможность собственникам жилья и управлять своими деньгами (только на означенные цели) и процент банковский получать. Но возможность эту реализовать могут только ТСЖ или прозорливые, активные собственники, у которых получится разобраться в хитросплетениях Жилищного кодекса и выполнить все его немалые требования. Резонно предположить, что таких домов будет немного, особенно в свете огульной дискредитации института ТСЖ в средствах массовой ДЕЗинформации.
Статья 178 (Правовое положение регионального оператора)
Цитата: «Убытки, причиненные … региональным оператором … подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством».
Но законодательство в общем случае позволяет требовать пострадавшему лицу кроме прямых затрат - и моральный ущерб, и упущенную прибыль, и судебные издержки и пр. Лукавство запредельное - в одной статье и даже в одном предложении констатируется соответствие с гражданским законодательством, но не совсем.
Статья 180 (Функции регионального оператора)
Среди функций регионального оператора прописано исполнение обязанностей функций технического заказчика работ. Это означает, что сами жители к формальному контролю качества дорогостоящих работ на собственном имуществе не допущены. Акт выполнения работ подпишет чиновник. Налицо прямая дорога к завышению стоимости работ (или снижению качества) и откатам в карман конкретного госслужащего. Или наши депутаты ничего не знают про такие серые схемы?
Статья 182 (Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора)
Единственная по сути статья, определяющая ответственность регионального оператора за качество капремонта. (Цитата: «… за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями»). Но в суде, если до такового дойдет (большинство из нас хорошо себе представляют перспективу суда с государством), ответчик опять-таки легко сошлется на упомянутую ст. 178 и другие. И тогда выяснится, что за вновь отремонтированную, но протекающую крышу региональный оператор может вернуть только перечисленные ему ранее средства за минусом выполненных работ. То есть - ноль.
Это – закон
Собственникам, чтобы иметь хотя бы некоторую возможность влиять на качество и реальную стоимость капитального ремонта своего дома, надо выполнить множество формальностей и непростых мероприятий для открытия специального счета. Индивидуального для вашего дома. По умолчанию, для пассивных и патерналистки настроенных собственников приготовлена накатанная дорога в общий котел регионального оператора. С надеждой, что может быть, хоть в этот раз не обманут, или обманут несильно. В любом случае, закон дает некоторую свободу выбора, но срок воспользоваться ею истечет буквально через несколько месяцев.
Способ формирования фонда кап. ремонта на спецсчете отражает рыночную систему отношений: ваши деньги только ваши, на них начисляются проценты, можно взять кредит, но за свой счет. Услуги регионального оператора, напротив, возвращают нас в социализм: все перманентно скидываются в общий котел и ожидают своей очереди на «пряник» от государства. Да еще вопрос - кому пряник достанется, а кому – черная горбушка!
Законодатель нечаянно устроил своеобразный референдум – владельцы квартир будут фактически выбирать между рынком и патернализмом. Рискну предположить, что в многоквартирных домах старой постройки, прошедших процедуру бесплатной приватизации, чаще всего выберут патернализм - возможно, по причине отсутствия общих собраний как таковых. Собственники новостроек, заплатившие за жилье свои кровные, «живые» деньги, наверное, будут выбирать рынок. И хотя последних будет меньшинство, полагаю, такое голосование наглядно докажет неоднократно повторявшуюся сентенцию, что собственность меняет самосознание людей. А собственность, добытая потом и кровью – многократно.
Общество наше в первом приближении состоит из двух частей: тружеников-хозяев и маргиналов–патерналистов. Реализация нового закона количественно покажет, сколько здравомыслия у современных горожан.