Кадастровая стоимость шагает по стране

Граждане всегда платили налог на имущество. Размер его носил символический характер, поскольку налог считался с так называемой инвентаризационной стоимости, по всем известным справкам БТИ. Стоимость эта была весьма невысока.

Со следующего года начинается переход на исчисление налога от кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость по своему замыслу - это рыночная стоимость, только определяется она первоначально методом так называемой массовой оценки.

Бизнес уже платит за некоторые виды имущества (определенные в Налоговом кодексе) налог, исчисляемый от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость используется не только для исчисления налога. В Москве при сдаче в аренду городских земель для бизнеса кадастровая стоимость земли используется в качестве базы для исчисления арендной платы.

В этом году при подготовке перехода на взимание налога на имущество с кадастровой стоимости были внесены поправки в Налоговый кодекс, в закон об оценочной деятельности, в Москве Мосгордума приняла новый закон "О налоге на имущество физических лиц". Остальные регионы должны перейти на исчисление налога для граждан исходя из кадастровой стоимости до 2020 года.

Если гражданин или организация не согласны с размером кадастровой стоимости, что они могут сделать?

Первое, что можно сделать, - это запросить в соответствующем государственном органе, какие сведения были использованы при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если гражданин или организация считают, что в эти сведения вкралась ошибка, то можно обратиться в специальную комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Второй вариант. Ошибок нет. Означает ли это, что кадастровую стоимость изменить нельзя? Для ответа на этот вопрос надо вспомнить, как проводилась государственная кадастровая оценка. Помните, как к вам в квартиру приходили государственные оценщики при проведении государственной кадастровой оценки? Как, неужели никто не помнит? Но ведь оценка проведена.

Ах да, точно, никто не приходил. Дело в том, что, как мы уже говорили, государственная кадастровая оценка проводится методом так называемой массовой оценки. При применении этого метода используются специальные статистические модели, по квартирам ходить не требуется, но и многие индивидуальные факторы (например, роскошный вид на мусорные баки), в реальности влияющие на цену квартиры, не учитываются.

Поэтому само по себе несоответствие рыночной цены квартиры (или иного объекта недвижимости) ее кадастровой стоимости не говорит о незаконности проведенной государственной кадастровой оценки. Если, например, гражданин считает, что индивидуальные особенности его квартиры не учтены и кадастровая стоимость завышена в сравнении с рыночной, для этого в законе "Об оценочной деятельности" предусмотрена специальная процедура. Она называется "пересмотр кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость".

В переводе с юридического на русский это означает следующее. Гражданин обращается к оценщику и заказывает индивидуальную оценку своей квартиры. Получает от оценщика отчет об оценке рыночной стоимости. Этот отчет гражданин несет в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой состоит выбранный им оценщик.

Саморегулируемая организация должна дать экспертное заключение об отчете оценщика. Если эксперты саморегулируемой организации оценщиков придут к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости квартиры соответствует законодательству об оценочной деятельности, то они выдают положительное экспертное заключение об отчете оценщика.

Здесь, пожалуй, надо притормозить. На практике, конечно, сам оценщик несет свой отчет в свою саморегулируемую организацию. А своему клиенту оценщик сразу объявляет цену своей работы и цену работы экспертов саморегулируемой организации. На руки клиент получает отчет и экспертное заключение.

С этими документами гражданин или организация вправе обратиться в специальную комиссию с заявлением, чтобы кадастровую стоимость установили в размере, определенном оценщиком.

Если комиссия отказывает в пересмотре, можно обратиться в суд. При этом гражданин может на свое усмотрение выбирать, обращаться ли перед судом ему в комиссию или нет. А вот у организации выбора нет: для нее предварительное досудебное обращение в комиссию обязательно.

Сбор документов, рассмотрение в комиссии или суде занимают время. Какая кадастровая стоимость будет применяться (например, для исчисления налога) для периода до принятия решения комиссией или судом?

Законом установлено на этот счет специальное правило. Новая (установленная комиссией или судом) кадастровая стоимость имеет обратную силу: она применяется с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

То есть если гражданину не нравится размер налога на его квартиру, который надо платить за 2015 год, то обращаться за пересмотром кадастровой стоимости надо в 2015 году. Если он обратится за пересмотром в 2016 году, то новая стоимость (в случае успешного пересмотра) будет действовать только с 1 января 2016 года. И за 2015 год придется заплатить налог исходя из установленной государством старой кадастровой стоимости. Если гражданин спохватится, только когда нужно платить налог (а за 2015 год налог можно платить аж до 1 октября 2016 года), то исправить несправедливость за предыдущий год не получится.