МОСКВА, 18 октября. /Корр. ТАСС Ксения Петрова/. Увеличение выплат по налогу на имущество приведет к росту предложения арендного жилья в Москве, считают опрошенные ТАСС эксперты рынка недвижимости. Но явление не станет настолько массовым, чтобы привести к снижению цен на аренду квартир, говорят они. Этому будет препятствовать необходимость трат на ремонт в инвестиционных квартирах и традиционно высокий уровень спроса на арендное жилье в столице.
Новый порядок расчета налоговых платежей вряд ли повлияет и на цены рынка купли-продажи московской жилой недвижимости, считают специалисты. Доля налога в цене квартир невелика - максимальная ставка для самого дорогого жилья 2%. Может снизиться только стоимость некоторых типов квартир, например, расположенных в сталинских домах в центре. Из-за больших налоговых выплат от них будут избавляться несостоятельные собственники, получившие квартиру по наследству, полагают эксперты.
Налог по кадастру
Правительство Москвы 14 октября одобрило новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Теперь соответствующий закон должна принять Мосгордума. Налог на недвижимость предлагается рассчитывать не от инвентаризационной, а от кадастровой стоимости, приближенной к рыночной, но "в среднем ниже ее на 15-20%", объяснял руководитель департамента экономической политики Москвы Максим Решетников.
Применять новый порядок расчета планируется с 1 января 2015 года, это означает, что первые выплаты придутся на второе полугодие 2016 года. Размер налоговых ставок предполагается связать со стоимостью жилых помещений. При кадастровой стоимости одного объекта до 10 млн рублей ставка будет составлять 0,1% (под эту категорию подпадает 77% московских квартир, подсчитали в столичном правительстве); при стоимости свыше 10 млн, но до 20 млн рублей - 0,15% (20% квартир); от 20 млн до 50 млн рублей - 0,2% (2% квартир); свыше 50 млн до 300 млн рублей - 0,3% (менее 1%). Самая высокая ставка налога в 2% установлена для объектов налогообложения стоимостью свыше 300 млн рублей.
Все льготы по уплате налогов московское правительство намерено сохранить - сейчас в Москве такой налог не платят пенсионеры, инвалиды и еще 13 категорий льготников. "К льготным категориям относятся 1,7 млн жителей Москвы", - пояснял Решетников. По его словам, закон также никак не затронет каждую седьмую квартиру в городе, которая сдается жильцам по договору социального найма. Для тех, кто будет платить новый налог, предусмотрены налоговые вычеты в размере 20 кв. м от общей площади жилого помещения.
Плюс для арендаторов
Эксперты в целом оценивают предлагаемую систему налогообложения как более справедливую. Предыдущая система, основанная на инвентаризационной стоимости здания, в основном учитывала только возраст и вид строения. Факторы, действительно влияющие на рыночную стоимость жилья, например, расположение объекта, совсем не учитывались, говорит директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько. В результате жителям спальных районов могли начислять более высокий налог, чем владельцам недвижимости недалеко от центра.
Увеличение налога на имущество позволит ограничить спекулятивные инвестиции в недвижимость и образование ценовых "пузырей", называет еще один плюс законодательной инициативы московских властей руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.
Ожидаемое повышение расходов вряд ли заставит инвесторов, которые покупают недвижимость в расчете на рост цен и держат их пустыми, продать ее, но будет способствовать увеличению предложения на московском рынке аренды.
"Рост налога, если и не заставит таких инвесторов продать квартиры, то как минимум подтолкнет их к тому, чтобы задуматься, как заставить недвижимость работать. Иначе она будет приносить им убытки. Следовательно, инвесторы начнут сдавать квартиры, предложение жилья в аренду увеличится, что может повысить его доступность", - считает Репченко. "Новая система налогообложения может дополнительно простимулировать собственника сдать инвестиционную квартиру", - согласна с ним Ясько из Knight Frank Russia & CIS.
С учетом того, что налог все равно пока остается не очень высоким, это явление вряд ли станет массовым, добавляет Репченко из IRN.RU. "Если владелец не намерен оставлять квартиру в собственности надолго, то сдача ее в аренду нецелесообразна, так как, например, на ремонт могут потребоваться вложения значительно больше, чем сумма налога", - поясняет Ясько.
Сдержать размер аренды
На арендных ставках рост предложения, правда, не скажется, говорят эксперты. С одной стороны, попытка переложить расходы на выплату налога на арендодателей в небольших квартирах не приведет к существенному росту размеров аренды. Если владелец однокомнатной квартиры эконом-класса площадью 40 кв. м решит заложить в арендную плату 3-3,5 тыс. рублей годового налога, ежемесячная доплата за аренду будет несущественной, отмечает эксперт Knight Frank Russia & CIS.
А в ситуации, когда предложение превышает спрос, собственники квартир вряд ли будут повышать арендные ставки, чтобы "отбить" налоговую нагрузку, говорит управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" Наталья Сивко. По ее словам, цены в Москве и сейчас не низкие, а их увеличение приведет только к тому, что собственник будет искать арендатора дольше, а значит недополучит доход.
С другой стороны, и на снижение цен на аренду вряд ли можно рассчитывать. "Нельзя сказать, что произойдет критическое увеличение объема предложения, которое может снизить цены на аренду", - говорит Репченко, добавляя, что падения спроса на съем жилья в Москве в ближайшее время не произойдет.
Выход новых квартир на рынок может только сдержать рост цен на аренду, полагает эксперт.
Цены на жилье устоят
На цены рынка купли-продажи недвижимости в Москве новая система налогообложения никак не повлияет, говорит Ясько из Knight Frank.
Увеличение налога не будет настолько критичным, чтобы повлиять на цену жилья
Согласно новой системе, налог на однокомнатную квартиру эконом- класса площадью 40 кв. м может вырасти с 500 рублей до 3-3,5 тыс. рублей. "Однако в общей стоимости этой "однушки", которая может составлять 5-6 млн рублей, годовой налог в 3 тыс. рублей не является существенным даже с учетом того факта, что квартира покупается на длительный период. И если собственник включит его в цену продажи, то он не будет заметен", - приводит она пример. Аналогичная ситуация на рынке элитной недвижимости в центре Москвы. Там налог может достичь 1-2 млн рублей, но если покупается недвижимость за несколько сотен миллионов рублей, то с точки зрения доли от стоимости квартиры, получается то же самое соотношение, что и в эконом-классе, добавляет Ясько.
"Увеличение налога не будет настолько критичным, чтобы повлиять на цену жилья", - соглашается с ней заместитель генерального директора "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Константин Барсуков. Несмотря на то, что налоги существенно увеличатся, законодатели, во-первых, оставили льготы на выплату налога для определенных групп граждан, а во- вторых, предлагают предоставить налоговый вычет в размере 20 кв. м общей площади жилого помещения, поясняет он.
Кроме того, рыночная конъюнктура сейчас такова, что застройщики не заинтересованы в повышении цен, отмечает президент ГК "Мортон" Александр Ручьев.
Распродажа квартир в "сталинках"
Но в Москве есть квартиры, где влияние новой системы налогообложения будет ощутимо. Налоговая нагрузка на некоторые объекты в центральных районах возрастет в десятки раз. Например, налог на квартиру во Власьевском переулке на Арбате площадью 70 кв. м общей стоимостью в 43 млн рублей составит около 80 тыс. рублей в год, подсчитали в риэлторской компании Kalinka Group.
"Избавляться от недвижимости будут собственники квартир в сталинских домах, получившие их еще в советское время или по наследству", - считает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Она считает, что рост предложения снизит и стоимость квадратного метра в этом сегменте столичного жилья. Всего на вторичный рынок может выйти до 15% квартир в престижных районах Москвы - Тверском, Хамовниках, Замосковоречье, Патриарших Прудах, Якиманке и на Арбате, говорит Румянцева.
Увеличение продаж жилья в центральных районах ждут и в компании Millhouse Романа Абрамовича. "После изменения системы расчета налога на имущество часть жителей ЦАО (Центрального административного округа - прим. ред.) предпочтут поменять квартиру в старом фонде на новостройку премиального уровня и сэкономить на налогах как минимум 20-30%", - полагает руководитель отдела маркетинга управления недвижимости Millhouse Станислав Лобанов.
Ситуация со значительным увеличением налога на элитное жилье может поспособствовать появлению у Москвы престижных пригородов, которые есть практически у всех крупных западных мегаполисов, прогнозируют представители Kalinka Group и Millhouse.
Следуя примеру Запада
В целом новые налоговые правила в том виде, в котором они приняты, не окажут существенного влияния на рынок недвижимости Москвы, говорят эксперты.
"В западных странах, где налог действительно выступает в роли регулятора, ставка обычно составляет несколько процентов от рыночной стоимости", - напоминает Репченко из IRN.RU. В Москве максимальная ставка в 2% предложена только для суперэлитных квартир стоимостью более 300 млн рублей, для остального жилья налоговая нагрузка все равно остается несущественной - от 0,1 до 0,3%
На объем предложения столичного жилья в свободной продаже сильно влияют инвесторы, покупающие квартиры в качестве способа сохранения сбережений или "на всякий случай". "Во многом именно благодаря этому цены на жилье в Москве являются завышенными", - считает Репченко. "Если целью налога на недвижимое имущество в России является борьба со спекуляциями и повышение доступности жилья, можно ожидать продолжения роста ставок до среднемировых величин", - делает вывод эксперт.