Эксперт Григориади: покупателям недвижимости за рубежом нужно пересмотреть риски

МОСКВА, 17 ноября. /ТАСС/. Покупка зарубежной недвижимости со стороны россиян требует пересмотра возможных рисков. Такое мнение высказал ТАСС эксперт Института экономики роста им. П.А. Столыпина, партнер Адвокатского бюро КИАП Дмитрий Григориади.

Ранее в Telegram-каналах сообщалось, что в Египте у российских семей отняли элитные квартиры, которые они купили более 15 лет назад.

"Оценка рисков при покупке зарубежной недвижимости россиянами в 2025 году требует полного пересмотра самого понятия "риск". Если раньше инвестор оценивал стандартные параметры - рыночную конъюнктуру, качество застройщика и доходность от аренды, - то сегодня процесс превратился в многоуровневую юридическую и финансовую спецоперацию", - рассказал собеседник агентства. По его словам, опасность покупки недвижимости за рубежом сместилась из плоскости "недружественных" запретов в плоскость непрозрачных платежных схем и, что самое важное, серьезных налоговых последствий на родине.

"Покупка недвижимости перестала быть простым вложением. Это действие, сопряженное с риском транзакции, когда невозможно легально и безопасно перевести крупную сумму из России. Также есть риск комплаенса, когда россиянин превращается в "токсичного" клиента для любого иностранного банка, включая банки в дружественных юрисдикциях, что ведет к отказам в обслуживании и блокировкам", - отметил Григориади.

Он также обратил внимание на финансовые риски, связанные с нарушением российского валютного и налогового законодательства. Так, налоговый резидент РФ обязан уведомить Федеральную налоговую службу (ФНС) об открытии (или закрытии) счета в иностранном банке или электронном кошельке. Срок - месяц с даты открытия. Штраф за неуведомление или нарушение срока - от 4 до 5 тыс. рублей. Также необходимо ежегодно подавать отчет о движении денежных средств (ОДДС) по этому счету.

"Парадокс 2025 года заключается в том, что "понятные" риски в недружественных странах (ЕС) оказались менее коварными, чем непредсказуемые и произвольные риски в дружественных (ОАЭ, Турция). В Европе россиянам могут просто не выдать многократную визу, что является ясным ограничением. В Дубае россиянину с радостью продадут недвижимость, примут деньги, а через полгода местный банк заблокирует его счет за "неответ на звонок" превратив актив в неликвидную обузу", - рассказал ТАСС Григориади.

Типовой конфликт

Ситуация, произошедшая с россиянами в Шарм-эш-Шейхе, выглядит жестко, но по меркам Ближнего Востока - абсолютно типовой конфликт собственников с землевладельцем, прокомментировал ТАСС адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.

"В Египте есть ключевая особенность: право собственности на квартиру само по себе ничего не гарантирует, если земля под домом принадлежит третьему лицу, а аренда оформлена криво, не продлена или обременена долгами. Там земельный титул первичен, а строение и права покупателей вторичны", - отметил юрист.

По сути, российские семьи столкнулись не с "рейдерством", а с классическим случаем, когда дом был построен на арендованной земле, но владелец проекта умер, оставил долги, а банк, который владеет участком, получил суд и забрал объект как предмет обеспечения. С точки зрения египетского права это законно: банк действует как собственник земли, и суд признает приоритет его прав перед правами квартиросъемщиков-иностранцев, если их договоры не зарегистрированы в кадастре в соответствии с местными нормами, а лишь заключены с застройщиком.

"Вернуть недвижимость шансы минимальны. В Египте действует жесткий принцип: право пользования землей прекращается - прекращаются и производные права. Покупатель квартиры должен быть вписан в государственный реестр как правообладатель объекта на арендованной земле. Большинство иностранцев этим пренебрегают - полагаются на сделки с застройщиком, и в споре с банком это не работает. Банк как титульный землевладелец имеет почти абсолютный приоритет", - объяснил юрист.

Владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов предостерег российских покупателей от самостоятельных действий не только на рынке недвижимости других регионов, но даже в России, в своем родном городе. "Причем, как показывает практика, даже если вам предлагают помощь в другой стране наши соотечественники, наведите справки, узнайте больше о компании. Сегодня в Дубае к нам обращаются многие инвесторы, которым агенты пообещали доходность в 50%, продали неликвидные объекты, и теперь даже мы, профессионалы, не можем им ничем помочь. Профессионалы рынка не выдумывают привлекательные условия, они всегда аргументируют свои решения и могут доказать свои компетенции и репутацию", - сказал собеседник агентства.

Непрозрачный реестр

"Я часто вижу, как люди обсуждают риски покупки жилья за границей, но реальная опасность скрывается не в самом факте сделки. Риск возникает, когда страна не обеспечивает прозрачный реестр и стабильные правила. История в Египте - яркий пример. Там тысячи покупателей потеряли квартиры, купленные более пятнадцати лет назад. Эти сделки так и не попали в единый реестр, часть объектов до сих пор числится на бумажных кадастрах без полноценного гос-ID. Многие покупатели передавали деньги посредникам или рассчитывались наличными - все это ослабило их позицию", - рассказал ТАСС генеральный директор агентства недвижимости ГЖА.рф Алексей Котлов.

По его словам, государство оцифровывает базу, приводит учет к единому стандарту и проверяет старые сделки. Такой процесс почти всегда затрагивает прошлые периоды. Если объект оформляли частично или деньги заводили "как придется", человек рискует оказаться без права собственности. "И спорить в такой стране почти невозможно: суды слабые, правила плавают, а чиновники трактуют документы на свое усмотрение", - предупредил эксперт.