МОСКВА, 28 июля. /Корр. ТАСС Дарья Карамышева/. Игроки рынка недвижимости, опрошенные ТАСС, уверены, что изменение схемы долевого участия граждан в строительстве жилья приведет к укрупнению рынка и в этом много подводных камней.
Задачу ужесточения к 2020 году правил использования средств дольщиков при реализации жилья поставил 24 июля первый вице-премьер Игорь Шувалов.
Шувалов дал соответствующее поручение на заседании совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья в пятницу, 24 июля. Представитель секретариата 1-го вице-премьера отметил, что при нынешней схеме реализации жилья граждане не застрахованы от внезапной остановки строительства подрядчиком, использования последним неправильной финансовой модели, а также банкротства застройщика или выводом им денежных средств. Создание прозрачного и понятного для гражданина продукта, обеспеченного гарантией финансовой организации, должна привести к исчезновению понятия "обманутый дольщик", считает представитель секретариата Шувалова.
Первое заседание рабочей группы по подготовке предложений по внесению изменений в российское законодательство состоится на следующей неделе. Ее возглавит замглавы Минстроя Наталья Антипина, в группу также войдут представители застройщиков и банков.
У застройщиков останется возможность привлекать средства граждан на ранних этапах строительства, но в этом механизме предусмотрена банковская организация, заверили в Минстрое. Крупные банки уже имеют действующие механизмы, которые работают в цепочке "застройщик - банк - покупатель", и они не приводят к увеличению стоимости жилья, прокомментировал сегодня ситуацию глава ведомства Михаил Мень. Добросовестные застройщики при требованиях большей открытости только выиграют, подчеркнул министр.
Позволили не согласиться
"ДДУ (договор долевого участия - прим. ТАСС) по-прежнему является самым надежным прописанным в законе договором для покупки жилья в новостройках. В случае включения банков в схему реализации жилья неминуемо снизятся объемы строительства, сократится объем предложения и увеличится стоимость квартир", - сообщил ТАСС президент ГК "Мортон" Александр Ручьев. Компания намерена участвовать в обсуждении новых поправок и уже выдвинула предложение о вхождении представителей компании в состав рабочей группы по усовершенствованию 214-ФЗ.
214-ФЗ нуждается не в изменениях, а в том, чтобы его исполнение стало обязательным для всех застройщиков жилья, прокомментировал инициативы по изменениям закона член правления группы ЛСР Иван Романов. По его мнению, крупные компании исполняют закон "от и до" - и у них не бывает обманутых дольщиков".
Открытость в обмен на гарантии
"Некоторые недобросовестные участники рынка, даже в пределах существующего 214-ФЗ находят различные пути для неисполнения обязательств, подводят дольщиков. И из-за нескольких паршивых овец покупатели смотрят с подозрением и недоверием на всех добросовестных застройщиков", - высказался президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец.
Он подчеркнул, что войдет в рабочую группу и намерен представлять в ней интересы застройщиков, так как уверен - приемлемость такой схемы для российского рынка зависит от деталей.
Большинство игроков рынка, опрошенных ТАСС, не против сделать схему более открытой и прозрачной, но хотят получить от государства не только банковские гарантии. Важно при изменениях учесть все три стороны - обеспечить защищенность дольщиков, повысить доверие властей к застройщикам, но и дать строителям гарантии доступа к банковскому финансированию на адекватных условиях, прокомментировал Казинец.
Споры о цене
Оптимальной, по мнению экспертов рынка, станет схема, когда покупатель сможет по-прежнему купить квартиру по ДДУ на стадии строительства, а деньги дольщиков (которые поступают на банковский счет) будут выдаваться застройщикам в кредит под 3-4%. "Такой процент в принципе не является критичным для рынка недвижимости и не приведет к катастрофическому росту стоимости. Подорожание жилья будет в пределах тех же 3-5%", - прокомментировала генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Но если застройщику придется привлекать проектное финансирование по рыночным 15-20% годовым, это автоматически прибавит к сегодняшней стоимости "квадрата" 25-30%, т.е. размер переплаты по кредиту за 1-2 года, уточняет Литинецкая. Застройщик вынужден будет сокращать маржу, что сделает бизнес не столь рентабельным.
Президент Национального объединения застройщиков жилья считает несостоятельными многочисленные разговоры о повышении цен на первичку, так как обсуждаемые изменения предполагают маржу банка на уровне 3%. Казинец уверяет, что такое удорожание процесса не станет критичным для проектов на рынке жилой недвижимости, так как волатильность себестоимости или продажной цены квартиры за месяц также составляет 3%. В случае удорожания кредитных ресурсов на те же 3% на год при сроках строительства год-полтора, проекты могут быть даже более дешевыми, считает Казинец. Бизнесмен приводит в пример европейский и американский рынок, где застройщики могут получить деньги покупателей только после окончания строительства объекта.
Риск монополии
Главное не допустить появления монополии банков, которые будут самостоятельно устанавливать выгодные только для себя условия, высказались участники рынка. Поэтому властям необходимо принимать участие в контроле банков и ограничить максимальные комиссии и тарифы при работе с застройщиками, считает Литинецкая.
Включение в схему финансирования проектов "дольщик- застройщик" третьего звена - банка - приведет к увеличению стоимости проектов, уверен Романов. Банкам понадобятся квалифицированные специалисты, владеющие нюансами строительства, а это дополнительные финансовые расходы, компенсировать которые должны будут, в конечном счете, дольщики, считает член правления ЛСР.
Значение для проекта будет иметь не сумма резервов, эквивалентных уже привлеченным у дольщиков средствам, а скорее наоборот - банковской гарантии на сумму средств, требуемых к достройке всего здания и ввода в эксплуатацию, сообщил ТАСС управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин. Именно последний момент, по его мнению, наиболее серьезно влияет на возрастающую роль банков в строительном процессе. Ведь здание может быть полностью построено, но при этом подключение к сетям происходит уже после окончания строительства - и здесь есть вполне реальные риски даже для опытных застройщиков, которые зависят от внешних факторов.
Банкам в случае их вовлечения в процесс реализации потребуются четко прописанные механизмы работы. В страховании ответственности застройщиков перед дольщиками участие они принимали крайне осторожно именно из-за отсутствия возможности просчитать все риски, напомнил коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов.
Выживут крупнейшие
На практике можно будет увидеть вымывание с рынка небольших застройщиков, что приведет к сокращению предложения, считает большинство игроков. В разы сократятся инвестиции в строительство жилья, следствием этого станет сокращение темпов строительства, к которым рынок шел долгие годы, уверен Романов.
"В случае отмены ДДУ первым делом по стране пройдет череда банкротств небольших девелоперских компаний, которые не имеют банковского кредитования объекта и строят в моменте 1-2 небольших объекта. Таких компаний - подавляющее большинство, они могут быть и с довольно длинной и нормальной историей, но при этом они еще не успели накопить достаточно оборотки для строительства всего проекта за свой счет", - прокомментировал Шуравин.
Такие компании вряд ли будут интересны для поглощения, а если прибавить туда и меньшую гибкость в плане своевременной корректировки квартирографии и не всегда привлекательную базовую рентабельность, то становится понятно, что такие проекты будут переходить в формат недостроев как грибы после дождя, уверен эксперт.
