Правительство, ЦБ и Агентство ипотечного жилищного кредитования к 15 декабря должны подготовить свои предложения по изменению схемы финансирования строительства жилья. Главная цель — отказ от долевого строительства. Покупатели смогут приобретать готовые квартиры, а не воздушные замки на стадии котлована.
"Предполагается, что на смену долевому строительству придет модель, когда люди будут покупать готовое жилье в новостройках", — сообщил ранее ТАСС министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Он отметил, что механизм полного отказа от долевого строительства может начать работать в России не ранее чем через три-пять лет.
Дольщик не просит проценты
При строительстве дома у застройщика есть три источника капитала: собственные деньги, банковское (проектное) финансирование и средства будущих собственников жилья, то есть дольщиков.
Девелоперы очень активно пользуются деньгами граждан хотя бы потому, что за них не нужно платить проценты.
На первичном рынке жилья в старых границах Москвы сделки с договорами долевого участия (ДДУ) в строительстве занимают порядка 80–85%, тогда как договора купли-продажи — оставшиеся 15–20%, рассказала ТАСС управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
В других регионах примерно такая же ситуация.
Напомним, что ДДУ застройщик заключает с покупателем, когда дом еще не построен. Будущий жилец приобретает не конкретную квартиру, а право требования жилого объекта в будущем. А вот договор купли-продажи можно заключать только на конкретную квартиру в построенном доме.
Цивилизованные продажи
То, что выгодно застройщику, не всегда выгодно покупателю. Прежде всего потому, что он вместе с застройщиком делит все риски: дом могут не достроить, и покупатель остается и без денег, и без квартиры.
Эксперты отмечают, что финансирование новостроек без участия денег дольщиков — это переход к более цивилизованной модели рынка недвижимости, поскольку все риски по недострою будут лежать на застройщике и банке, который финансирует строительство, а не на покупателях.
"Отказ от долевого строительства приведет в первую очередь к защите дольщиков, я бы даже сказал, к полному решению проблемы обманутых дольщиков", — говорит президент ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин. Сейчас, по данным Минстроя, их количество составляет 36,6 тыс. человек.
"Но для того, чтобы переход на проектное финансирование прошел наименее болезненно, необходимо внедрять этот процесс плавно, чтобы у застройщиков и банков было время перестроить свою деятельность", — отметил в беседе с ТАСС директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.
По словам Брызгалова, здесь может возникнуть другая проблема: при нестабильной экономической ситуации, если банки по каким-то причинам откажут застройщикам в финансировании, возможно появление новых недостроенных объектов. Но в этой ситуации пострадавшей будет другая сторона — застройщики, а не простые граждане.
Подорожают ли квартиры
Запрет на использование средств дольщиков может сказаться на стоимости жилья, отмечают эксперты.
Рост составит как минимум 10%, а возможно и больше, говорит председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Все будет зависеть от стоимости кредитных ресурсов. "Сегодня процентные ставки по кредитам для девелоперов начинаются от 13%", — рассказала она ТАСС.
Павел Брызгалов оценивает возможный рост стоимости жилья в 15–25% — именно такая разница сейчас в цене квартиры на стадии котлована и в уже построенном доме. А управляющий партнер "Векторстройфинанс" Андрей Колочинский считает, что рост цен может составить 30–40%.
При переходе на банковское кредитование девелоперы будут нести дополнительные расходы на обслуживание дорогостоящих кредитов. И если лишить девелоперов возможности продавать квартиры на этапе строительства, нечем будет возвращать долг банку, пояснил ТАСС Колочинский.
В 2016 году в массовом сегменте себестоимость строительства одного кв. м в Москве и Подмосковье составляла 28–35 тыс. рублей. При этом средняя стоимость того же метра на стадии продажи равнялась уже 156,5 тыс. рублей
"Сегодня застройщики имеют возможность досрочно погашать кредит, а после перехода на банковское проектное финансирование срок кредитования может увеличиться до шести лет, — рассказал он. — Три года будет строиться дом, еще три года потребуется, чтобы распродать квартиры и полностью вернуть долг банку". Высокие банковские проценты в течение длительного периода кредитования — это дополнительные издержки, которые девелоперы будут вынуждены включить в конечную стоимость своего продукта, отметил эксперт.
Кроме того, сегодня получить кредит достаточно сложно, рассказывает Колочинский: "Не все застройщики проходят андеррайтинг (анализ платежеспособности — прим. ТАСС), особенно тяжело приходится маленьким компаниям без опыта".
Росту цен может препятствовать недостаточный спрос. Ведь если цены существенно вырастут, продажи резко сократятся и застройщикам придется "двигаться" по цене. И двигаться есть куда. В 2016 году, как подсчитали аналитики RD Construction, в массовом сегменте себестоимость строительства одного кв. м в Москве и Подмосковье составляла 28–35 тыс. рублей. Эта сумма включала стоимость материалов и строительно-монтажных работ, но не включала расходы девелопера на подключение к сетям, социальную инфраструктуру, траты на управление проектом и рекламу. При этом, по данным компании ИРН-Консалтинг, в январе 2017 года средняя стоимость 1 кв. м в столичных новостройках экономкласса составляла 156,5 тыс. рублей. Таким образом, у застройщиков есть резервы для того, чтобы не повышать цены даже при росте стоимости заемных денег.
Мелким застройщикам придется непросто
Неизбежным следствием отказа от долевого строительства станет процесс укрупнения девелоперов. "Схема проектного финансирования будет доступна в основном крупным компаниям, состоящим с банками в партнерских отношениях", — пояснил Павел Брызгалов. Маленькие компании постепенно будут вынуждены этот рынок покинуть.
Эта тенденция заметна уже сейчас. Например, в Московском регионе, более половины всех сделок с новостройками приходится на проекты всего пяти застройщиков, рассказала Ирина Доброхотова.
Впрочем, уход с рынка застройщиков возможен уже сегодня — после начала работы компенсационного фонда дольщиков и ужесточения правил работы с привлечением средств граждан, говорит Ильшат Нигматуллин. Поэтому к моменту перехода на проектное финансирование на рынке в любом случае останутся только крупные компании, которые могут строить за счет собственных средств.
Между тем уменьшение числа девелоперов может привести к сокращению общего объема строительства, отметил Брызгалов.
Хотя в ближайшие три года, наоборот, объемы строительства могут возрасти. "До вступления в силу новых схем банковского финансирования девелоперы постараются выпустить на рынок уже согласованные проекты", — полагает Ирина Доброхотова.
Россия — не Европа и не Арабские Эмираты
Родоначальниками схемы долевого строительства считаются англичане, рассказал Ильшат Нигматуллин. Они начали продавать "воздушные замки", то есть не построенные еще объекты, желая гарантировать их сбыт.
Но, во-первых, деньги инвесторов привлекались на возведение недвижимости не столько в Великобритании, сколько в бурно застраивающихся Арабских Эмиратах, Кувейте, Египте, Катаре.
Во-вторых, они строили по-настоящему элитное жилье или офисы класса ААА+.
"Сначала долевое строительство вызывало недоверие, но многолетняя безупречная репутация солидных британских девелоперов сделала свое дело, и богатые покупатели отхватывали "воздух" метр за метром, зная, что все равно продадут готовый объект в будущем по более высокой цене", — говорит эксперт. Ведь строительный бум в странах Арабского Востока совпал с бумом нефтяным, а цены на недвижимость находились в прямой зависимости от цен на нефть.
Финансовое участие граждан в строительстве домов широко распространено также в странах Южной Америки, говорит Ильшат Нигматуллин. А вот в Европе долевого строительства практически не существует, поскольку ни покупать, ни строить таким образом невыгодно. "Кредиты дают под низкий процент и ради готового жилья, а долевое строительство сопряжено с рисками, на которые там идти не готовы", — рассказал он.
В России инфляция выше, чем в Европе, сильнее и конъюнктурные риски, отмечает Андрей Колочинский. Поэтому и долевое строительство в РФ так широко распространено.
Однако инфляция в России поступательно снижается, кредиты становятся дешевле, и это позволяет говорить о том, что переход к другим формам финансирования строительства жилья вполне возможен.
Мария Селиванова