Ипотека или аренда: женская уязвимость как решающий фактор в выборе

Рост цен на жилье — тема, волнующая всех независимо от возраста и пола. Стоимость квадратного метра жилья в России с начала пандемии выросла почти на 40%, заявила в сентябре глава Банка России Эльвира Набиуллина. Ставки аренды жилья тоже шли вверх, но не так сильно — после стагнации пандемийного сезона COVID-19 2020–2021 годов откат начался лишь нынешним летом. В среднем в Москве аренда в массовом сегменте подорожала на 7–10%, по данным компании "ИНКОМ-Недвижимость". Разумеется, такая разница обострила бытовые рассуждения на тему, что выгоднее — купить квартиру (за наличные или в ипотеку) или эти деньги вложить в какое-либо выгодное дело, а на вырученные проценты продолжать снимать жилье?

Убеждена, что подобные сравнения следует оставлять на кухнях — им не место в прессе. Не из-за сложности расчетов, а потому что жизненные ситуации обычно не укладываются в средние показатели. У меня много подруг, а у них много удивительных историй, которыми они делятся на кухнях и в которых я выступаю то в роли зрителя, то кордебалета, то достается мне лучшая роль второго плана. Одна из последних историй отлично доказывает, что право собственности на жилье — это что-то большее, чем инвестиционный план. Это про безопасность. 

Пролог: уязвимость

Жила-была в Москве девушка Нина, хорошо и с интересом работала, путешествовала, саморазвивалась, красиво одевалась, занималась спортом. Собственностью себя не обременяла — ведь можно отдать часть своего месячного заработка за аренду и жить в Центральном административном округе Москвы или, на худой конец, в пределах Третьего транспортного кольца. Жизнь у Нины была со своими трудностями и радостями, как и у всех, но яркая и интересная.

Но забили в набат часики, вострубили аисты, запустилась биологическая программа или как-то так совпало, что она стремительно вышла замуж и забеременела — еще и двойней. А уже к середине беременности стало понятно, что муж вовсе не успешный бизнесмен, а скорее мелкий аферист с нарциссическим расстройством личности (это когда все кругом виноваты в его проблемах), которому ребенок нужен исключительно для контента в соцсетях. Но Нина все же надеялась, пыталась наладить отношения, склеить семейную чашку — какое-то время они еще протянули на декретные, его непостоянные заработки, то на съемной квартире, то у родни в разных провинциальных городках. Когда же стало совсем невмоготу, наступила та самая звенящая ясность — пора уходить. Это был пролог…

Право собственности — не формальность

В этот момент ее близкая подруга, с которой ее связывают не только взаимные крестины детей, но и медаль за покорение Москвы, "Доширак" из одной пачки, предлагает ей бесплатно пожить пару месяцев в одной из ее свободных квартир и даже сделать прописку (не временную регистрацию!), чтобы близнецы могли пойти в детский сад в столице. Предложение видится как свет в конце туннеля, и Нина собирает в охапку дочерей, часть пожитков и возвращается в Москву. Жизнь вновь кипит — восстанавливаются связи, налаживаются административные дела. Только с походом в МФЦ за пропиской подруга не торопится, а соответственно, подвисает и вопрос с детским садом. Одна отговорка, вторая, третья... В итоге выясняется — квартира куплена на маму мужа этой подруги с участием ее денег. Причем мама мужа не горит желанием прописывать у себя какую-либо разведенку с двумя детьми. В семействе разразился грандиозный скандал, но есть ведь крайний — фамилия объединяется в праведном гневе, и "наглую приживалку" с отпрысками выставляют за дверь в один день.

Возможно, эта подруга с 20-летнем стажем была полностью уверена, что она полноправная хозяйка ситуации и то, что собственником недвижимости является мама мужа, — это просто формальность. Но, видимо, когда она за один вечер поняла, что является такой же "приживалкой", как и Нина, — это оказалось настолько мощной информацией, что пришлось переобуваться на ходу и сожрать самого слабого, иначе съели бы ее саму.

В Росреестре не бывает формальностей. Если ты не собственник — ты не имеешь никаких прав на эту недвижимость. Если у тебя нет своего жилья, то ты в постоянном уязвимом положении, особенно с появлением детей. Конечно, здесь можно парировать, что финансово грамотные люди способны продолжительное время жить на съеме, а капитал крутить на брокерских счетах и через, например, 10 лет купить себе такую же недвижимость без всяких ипотек... 

Инвестиции и ситуации

Я не знаю, в какой стране мы будем жить через 10 лет, но точно могу сказать одно — нам всем будет на 10 лет больше. При этом мы можем жить в своей собственности и нести за нее ответственность, а можем пребывать в неустроенном состоянии, путаных мыслях, клиповых убеждениях о деньгах, почерпнутых на курсах и марафонах в соцсетях.

Скажу жестко — если ваш статус потребления и уровень притязаний допускает, что вы можете 10 лет жить в съемной однушке за 35 тыс. (а сейчас в Москве уже поискать придется такие цены), то вряд ли вы являетесь настоящим капиталистом. А если вы серьезный частный инвестор — то недвижимость у вас наверняка есть, если не жилая, то доходная, а может даже, и не в России. И еще много всего: и акции, и облигации, и золото, и валюта, и паи. Есть такое исследование The Wealth Report компании Knight Frank, которое посвящено ситуации с самыми богатыми людьми мира — их называют ультрахайнеты. Так недвижимость (как коммерческая, так и частная) входит в структуру самых больших состояний мира и занимает в общем объеме активов примерно четверть.

На мой взгляд, сравнивать средний платеж по условной ипотеке с доходностью по депозиту в банке за 15 лет при аренде условной однушки в Ясеневе — безграмотно. Противопоставляя съем и ипотеку, было бы корректнее говорить о ставках аренды в бизнес-сегменте или в специальных арендных домах государственной компании ДОМ.РФ — цены выше, но взаимоотношения с арендаторами подкреплены договором. Да, чем выше чек, тем в среднем приятнее сервис — в верхних сегментах аренды крайне редки придирки к национальности, внешнему виду или составу семьи. Отмечу, высокобюджетная недвижимость в Москве — это от 150 тыс. рублей в месяц.

Но дело здесь не только в цифрах. Женщине, которая оказалась на улице с ребенком на руках, — не до расчетов. А именно они находятся в слабой позиции — времена, когда отцы семейств уходили с зубной щеткой из семейного гнезда, давно миновали, если вообще когда-либо имели место быть. Женщины порой бегут не просто от неустроенности, но и алкоголизма, насилия. Тем более расчеты, как правило, исходят из минимальных ставок аренды (а это сегмент жилья эконом-класса в соответствующем состоянии) и не учитывают, что наличие ребенка в этом ценнике является существенным стоп-фактором при выборе 33-метровой однушки. Если же детей двое — то ситуация практически безвыходная.

Послесловие: опыт

Нине, к счастью, помогли — совсем не те люди, на которых она рассчитывала. Сейчас все понемногу налаживается, после долгих поисков удалось снять квартиру, и она присматривает комнату в коммуналке под реновацию в ипотеку с маткапиталом в виде первоначального взноса. Надо же с чего-то начинать, пусть и в 40 лет. Она говорит, что ей очень жалко денег, которые столько лет отправлялись в карман арендодателей без перспективы собственного очага. Единственное утешение — своих дочерей она планирует научить тому, что свое жилье должно быть гарантией их безопасности в принятии решений.