Апокалипсис послезавтра? Куда движется рынок недвижимости КНР

Последние два — три года рынок недвижимости Китая лихорадит. Снижаются инвестиции в недвижимость и продажи квартир. Сотни миллионов квадратных метров жилья не распроданы. В СМИ время от времени появляются сообщения о невыплате купонов по облигациям того или иного китайского девелопера, банкротстве компаний.

История квартирного вопроса

В 1998 году правительство Китая перестало бесплатно распределять квартиры среди населения. Страна плавно шла к этому более 10 лет. Пилотные проекты по либерализации рынка недвижимости сначала опробовали в отдельных регионах Китая. Потом этот успешный опыт был перенесен на всю страну. На рубеже веков в КНР начинает активно формироваться рынок недвижимости. Сначала покупку квартиры могли позволить себе только китайцы с высокими доходами. Жилье стало доступным для более широких слоев общества по мере развития и либерализации экономики страны, а также роста доходов населения. Свой вклад внесли и банки, которые начали выдавать кредиты как населению, так и девелоперам. По данным Всемирного банка, c 1998 по 2022 год доля городского населения в КНР увеличилась с 34% до 64%.

Рынок недвижимости на протяжении последних 25 лет был одним из важнейших драйверов экономики КНР. Застройщики возводили жилые комплексы, торговые центры и офисные небоскребы. Вместе с этим увеличивалось производство строительных материалов и добыча сырья. Работали заводы, создавались рабочие места. С сотен миллионов горожан собирались солидные коммунальные платежи. Региональные правительства с удовольствием одобряли крупные девелоперские проекты. За пять лет до пандемии, с конца 2014 года по конец 2019-го, инвестиции в жилую коммерческую недвижимость в Китае номинально выросли почти на 50%, с 6,4 трлн юаней в год до 9,7 трлн юаней. Такими же темпами постепенно увеличивалась площадь жилья, реализованного на рынке. Так, в 2014 году девелоперы продали 1 млрд кв. м жилья, в 2019 году — 1,5 млрд кв. м.

Цены на недвижимость непрерывно росли, как и масштабы строительства по всей стране, — рынок нагревался.

Эффект трех красных линий

Самым ярким примером перегретого рынка недвижимости в КНР стал дефолт одного из крупнейших девелоперов страны Evergrande. Компания брала кредит на покупку земли, продавала новостройки на этапе котлована, использовала полученные средства, чтобы заплатить кредиторам и профинансировать следующий проект в сфере недвижимости. Девелоперский бизнес Evergrande стремительно развивался, компания из южнокитайской провинции Гуандун возводила новостройки по всей стране. С начала 2010-х годов она начала приобретать активы в других отраслях: в агробизнесе, автомобилестроении, медицинской сфере и футбольном бизнесе. При этом долги тоже росли. Примеру Evergrande следовали и другие крупные игроки на рынке.

Власти КНР обратили внимание на долговые риски девелоперов во время пандемии COVID-19, когда экономика страны испытала шок в связи с локдаунами, остановкой производств и нарушением цепочек поставок.

В августе 2020 года Народный банк Китая (ЦБ) и Министерство жилья, городского и сельского строительства организовали встречу с 12 крупнейшими девелоперами страны. На встрече ЦБ и Минстрой КНР объявили об ужесточении контроля над долговой нагрузкой компаний в сфере недвижимости. Теперь девелоперы должны были вести бизнес в соответствии с так называемыми тремя красными линиями: соотношение долгов к активам не должно превышать 70% (за исключением авансовых поступлений от проектов, проданных по контракту), чистый долг не должен превышать собственный капитал, объем денежных средств должен быть как минимум равен объему краткосрочных обязательств или превышать его. Фактически эти правила были введены в силу с 2021 года.

Их эффект на сферу недвижимости, возможно, был даже сильнее, чем влияние самой пандемии. Новые рестрикции ограничили возможность девелоперов брать новые долги, чтобы рассчитаться со старыми. Это привело к кризису ликвидности Evergrande. Компания начала пропускать выплаты купонов по облигациям, и ее кредитный рейтинг быстро упал до уровня ограниченного дефолта. Холдинг накопил долгов на сумму свыше $300 млрд. В августе 2023 года Evergrande подала заявление о банкротстве в США.

В прошлом году проблемы с ликвидностью начались и у другого крупного китайского девелопера Country Garden, сумма долгов которого оценивается примерно в $190 млрд. После введения правила трех красных линий проблемы более скромных масштабов наблюдаются и у других компаний в сфере недвижимости.

Современные тенденции и ожидания от будущего

В 2022 году инвестиции в жилую недвижимость упали на 9,5%, до 10 трлн юаней, объемы реализованной жилплощади рухнули на четверть, до 1,15 млрд кв. м. Общая площадь непроданных квартир напротив увеличилась на 18,4%, до 269,5 млн кв. м. Девелоперы сократили объемы возведения новых домов на 39,8%, до 881,4 млн кв. м.

В 2023 году ситуация усугубилась. Инвестиции в жилую недвижимость вновь снизились — на 9,3%, до 8,4 трлн, что чуть ниже уровня предпандемийного 2019 года. Продажи упали на 8,3%, до 947 млн кв. м — ниже уровня 2012 года. Девелоперы вновь уменьшили объемы строительства новых домов — на 20,9%, до 692,9 млн кв. м. Объемы непроданного жилья выросли на 22,2%, до 331 млн кв. м.

Несмотря на то что ситуация на рынке недвижимости КНР выглядит напряженной, власти страны уверены, что наблюдаемый спад — это временное явление и ожидается стабилизация. 17 января 2024 года глава Государственного статистического управления Кан И заявил на брифинге, что после более чем 20 лет развития "рынок недвижимости находится в процессе корректировки и трансформации". По его словам, регионы и ведомства адаптируются к новым "серьезным изменениям" спроса и предложения на рынке недвижимости, своевременно корректируют политику в сфере. "Рынок недвижимости Китая имеет относительно хорошую основу для долгосрочного и здорового развития", — указал он, отметив, что у КНР есть много возможностей для дальнейшей урбанизации. "Спрос на улучшенное жилье является неотложным, это станет важной движущей силой развития рынка недвижимости", — сказал Кан И.

Из этих заявлений можно сделать вывод, что ситуация находится под контролем властей. Спад последних лет — коррекция рынка, которую мы еще сможем наблюдать не год и не два, но это вовсе не предвестник апокалипсиса. Власти постараются не дать девелоперам массово обанкротиться и переложить долги на государственные банки. Поэтому, возможно, в обозримом будущем правило трех красных линий может быть смягчено.

В долгосрочной перспективе рынок недвижимости будет терять свое былое значение локомотива экономики КНР. Во-первых, в силу демографических причин: китайское население стареет, падает рождаемость. А во-вторых, из-за того, что главную роль в китайской экономике берет на себе высокотехнологический сектор. Недвижимость больше не будет двигать экономику вперед такими же темпами, как раньше.